Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в пользу третьего лица налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка доли в праве собственности – это сделка, при которой одно лицо приобретает определенную долю в праве собственности на недвижимое имущество. Такая сделка может быть заключена между физическими или юридическими лицами, а также в пользу третьего лица.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Дарение – это сделка, при которой одна сторона – даритель – передает имущество в пользу другой стороны – одаряемого – безвозмездно. Однако существуют запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами.
Запреты на дарение недвижимого имущества между физическими и юридическими лицами четко заключаются в Гражданском кодексе РФ. Прежде всего, физические лица не имеют права дарить недвижимость в пользу третьего лица без согласия государства. Такое согласие нужно для того, чтобы предотвратить возможность передачи недвижимости, например, с целью уклонения от налоговых обязательств.
У юридических лиц, в свою очередь, такое согласие не требуется. Они могут передавать недвижимость, например, в пользу собственных сотрудников или своих подразделений.
Ограничения на дарение недвижимости между физическими и юридическими лицами также регулируются законодательством. Например, для дарения недвижимости, в том числе квартиры, которая является долей в общей собственности супругов, требуется согласие супруга или супруги. Это объясняется тем, что дарение недвижимости может повлиять на права и интересы другого супруга.
Существуют также сроки действия ограничений на дарение. Например, если физическое лицо после получения дарения прекращает владение или пользование этим имуществом в пользу юридического лица, то дарение может быть признано недействительным.
Если физическое или юридическое лицо хочет передать имущество в пользу третьего лица, то ему может потребоваться доверенность для совершения данной сделки. Доверенность – это документ, который позволяет представителю действовать от имени дарителя.
Помимо причин ограничений на дарение, сторонних требований и необходимости доверенности, сделка дарения также связана с определенными расходами для сторон. Например, в некоторых случаях налог на дарение может исчисляться и выплачиваться.
Все эти запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами регулируются в рамках сделок купли-продажи, дарения и других договоров, которые недвусмысленно указывают на права и обязанности лиц, участвующих в сделке.
Договор в пользу третьего лица
Родители достаточно часто покупают для детей недвижимость в Петербурге, но по разным причинам боятся оформлять на детей. Родители частенько опасаются, что у детей мошенническим способом отберут квартиру. Что же, такие случаи редко, но бывают.
Права на квартиру рассматриваются, как безвозмездно переданные, потому что деньги заплачены родителями. В случае избавления молодёжи от уз Гименея, вторая половина, в данном случае невестка, не будет иметь прав на жилплощадь .
Если сын, состоя в браке, решит продать квартиру, то ему по закону даже не нужно спрашивать разрешения у супруги. В случае приобретения квартиры по обычному договору купли-продажи ему нужно было бы при продаже получить нотариальное согласие супруги.
Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры образец
ГК РФ говорит о том, что если в продаваемой квартире кто-либо из ее жильцов сохраняет право пользования этой квартирой после ее отчуждения, то это должно быть прямо указано в ДКП, и это является существенным (т.е. обязательным) условием договора. Если в процессе анализа документов обнаруживается присутствие этих самых «третьих лиц» (или даже подозрение на их присутствие), полезно будет получить по этому вопросу дополнительную консультацию юриста применительно к конкретной сделке.
Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики. Но самой надежной (хоть и дорогой) защитой от возможных правопритязаний со стороны третьих лиц является страхование Титула на квартиру (подробнее о типах страхования в недвижимости – см.
по ссылке).
- Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
- Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
- Как заключить договор в пользу третьего лица (пример) Притязания, предъявляемые при оформлении договоров в пользу третьего лица, соответствуют всем условиям, которые применяются при совершении таких же сделок без участия посторонних лиц: Скачать форму договора
- Составлен договор должен быть в форме, предусмотренной для всех документов подобного рода.
Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры образец
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашейпо подготовке сделки с квартирой.
Какие бывают права третьих лиц? Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в: Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования, однако Верховный суд РФ отменил акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав, что лицо, внесшее оплату по договору купли-продажи, не является стороной такого договора и за ним не может быть признано право собственности на оплаченную квартиру.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной). Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым. В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
Как обезопасить себя при сделках
Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры или дома на вторичном рынке, стоит сделать следующее:
- проверить, что супруг единственного собственника дал согласие на покупку — оно оформляется у нотариуса;
- запросить в Росреестре сведения о собственниках и обременении н недвижимость;
- убедиться в наличии согласия органов опеки на сделку, если в числе собственников присутствует несовершеннолетний;
- передавать деньги продавцу с оформлением расписок;
- в договоре прописать пункт, что продавец передает недвижимость, не отягощенную правами третьих лиц;
- указать в договоре тех, за кем остается право пользованием жилья, если такие имеются и покупатель согласен на сделку (п. 1 ст. 588 ГК РФ);
- запросить согласие банка или другой организации, если недвижимость находится в залоге.
Встречаются ситуации, когда размытые формулировки в договоре могут привести к неприятным последствиям. Например, в договоре встречается такая фраза: «ФИО продавца зарегистрирован и проживает по адресу (продаваемой квартиры)». Эта формулировка не дает гарантии, что продавец после подписания договора лишается права пользования жильем. При возникновении споров судья может по-разному истолковать условия договора. Корректной будет такая запись: «Зарегистрированные в квартире ФИО теряет право пользования недвижимостью после государственной регистрации перехода прав собственности на основании ст. 292 ГК РФ».
Дополнительные меры безопасности, которые можно использовать для минимизации рисков:
- сделать договор на титульное страхование недвижимости, когда страховая организация компенсирует покупателю рыночную стоимость жилья, если по решению суда сделка купли-продажи будет признана недействительной;
- сравнить запрашиваемую стоимость жилья со среднерыночной: если она существенно ниже — это повод для сомнений;
- поговорить с соседями, проверить данные о предыдущих владельцах квартиры;
- если один из собственников — несовершеннолетний, стоит убедиться, что новые жилищные условия не ущемляют его интересов;
- в случае наличия у продавца детей, стоит уточнить, был ли потрачен материнский капитал на приобретение квартиры; если доли при этом не выделялись, после совершеннолетия ребенок вправе потребовать восстановление своих прав.
Образец договора купли продажи квартиры в пользу третьего лица
6. В день выражения третьим лицом намерения воспользоваться своим правом по настоящему договору и принять приобретаемое для него имущество продавец осуществляет передачу этого имущества третьему лицу по подписываемому ими передаточному акту.
- Как только третье лицо заявило о своих правомочиях на результаты исполнения обязательств, контрагенты по договору не могут менять или отменять положения документа без согласования с ним. Другой вариант развития событий может быть оговорен в соглашении или установлен законом.
- Субъект, обязанный исполнить договор, может возражать против претензий, заявленных третьим лицом, так же, как он мог бы возражать против запросов непосредственного кредитора.
- Если третье лицо по сделке откажется от своих правомочий по договору, этими правами может воспользоваться кредитор, за исключением отдельных случаев, когда такая переуступка невозможна в силу договора, закона или положений иных документов.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи. , долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.
Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.
Договор в пользу третьего лица при покупке квартиры образец
Таким образом, «третье лицо» может даже не оспаривать совершенную сделку и не лишать Покупателя права собственности, но существенно его ограничить, предъявив свои претензии на пользование квартирой.
Как предусмотреть такие случаи, описано в нашейпо подготовке сделки с квартирой.
Какие бывают права третьих лиц? Права третьих лиц в сделках с недвижимостью могут выражаться в: Еще один вид права третьих лиц возникает при продаже комнаты в коммунальной квартире, а также при продаже доли в квартире.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили требования, однако Верховный суд РФ отменил акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение, указав, что лицо, внесшее оплату по договору купли-продажи, не является стороной такого договора и за ним не может быть признано право собственности на оплаченную квартиру.
Причины, по которым стоит прибегнуть к такому методу покупки недвижимости
· Реальный покупатель не имеет денег или времени для занятия сделкой.
· Требуется обойти обязательства брака, то есть раздел общей собственности супругов. Например, человек, будучи в браке, запросто отдаст родителям деньги, попросив купить квартиру по такому договору. В этом случае она не будет считаться совместно нажитой в браке.
А значит, в условиях развода раздел этого имущества невозможен.
· Купля-продажа в пользу стороннего лица заменяет процедуру дарения. Дети, к примеру, имеют возможность купить недвижимость для родителей, оплатив ее за счет собственных средств и не используя договор купли-продажи и дарения.
Смысл подобной схемы трактуется в Гражданском кодексе, объясняющем, что данный договор является соглашением, предусматривающим установление участниками сделки условия, что одна сторона должна выполнить обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Покупка Квартиры В Пользу Третьего Лица Риски
Это касается также временно отсутствующих граждан. Чаще всего это граждане приговоренные к лишению свободы. Такие лица сохраняли за собой право на жилое помещение, но по очевидной причине не могли его реализовать. Нередко выйдя на свободу такой, гражданин, обнаруживает что что его бывшие жилье давно приватизировано и продано. В связи с чем он предъявлял иск о признании права проживания в квартире, либо и вовсе о признании договора купли-продажи недействительным. При удовлетворении иска судом – любой из результатов будет крайне неприятен для покупателя квартиры. Даже если сделка будет оспорена не целиков, а только в части признание за гражданином права проживания – то соседство с незнакомым человеком мало кого обрадует. А случае признания договора недействительным покупатель может и жилья лишится, и не вернуть потраченные на него деньги, так как по прошествии времени у продавца уже может не оказаться денег или имущества, которое можно взыскать.