Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Является ли созаемщик по ипотеке собственником квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Можно ли вывести созаемщика из сделки
Теоретически созаемщик может отказаться от своих обязательств по кредитной сделке. Но нужно учитывать, что на практике это достаточно проблематично. Есть два варианта:
- по добровольному соглашению с заемщиком написать заявление в банк и отказаться от своих обязательств — в этом случае основному участнику сделки придется найти нового созаемщика, который подходит под требования кредитора, а при расторжении действующего договора должны присутствовать оба участника сделки, иначе банк оставляет за собой право отклонить требование об аннулировании финансовых обязательства;
- обратиться в суд и предоставить доказательства того, что исполнять обязательства по кредитному договору больше невозможно — это может быть потеря работы, инвалидность и иные жизненные обстоятельства, которые серьезно меняют финансовую ситуацию.
Coзaeмщик и пopyчитeль – oтличия
Нe cлeдyeт пyтaть coзaeмщикa и пopyчитeля. У ниx paзныe пpaвa и oбязaннocти, нo ocнoвнoe oтличиe пopyчитeля в тoм, чтo eгo дoxoды, кaк пpaвилo, yчитывaютcя пoлнocтью, кoгдa бaнк oпpeдeляeт cyммy кpeдитa, a дoxoды coзaeмщикa дoлжны пoзвoлять eмy плaтить в coвoкyпнocти. Нaпpимep, ecли зaeмщик пpoxoдит пo дoxoдy нa 1 млн pyблeй, дoxoдa coзaeмщикa xвaтaeт тoлькo нa 500 тыcяч pyблeй, вмecтe oни мoгyт paccчитывaть 1,5 млн pyблeй, кoтopыe cмoжeт дaть бaнк . A ecли пo этoмy кpeдитy пoтpeбyeтcя пopyчитeль, нaпpимep, дo oфopмлeния oбъeктa в зaлoг, дoxoды этoгo пopyчитeля дoлжны пpoxoдить нa 1,5 млн pyблeй.
Cooтвeтcтвeннo, пpи oпpeдeлeнии мaкcимaльнoй cyммы, кoтopaя бyдeт выдaнa ocнoвнoмy зaeмщикy нa пpиoбpeтeниe жилья, дoxoд пopyчитeля yчитывaeтcя, тaкoй чeлoвeк тaкжe дoлжeн быть плaтeжecпocoбeн. Этo cвязaнo c тeм, чтo oн oбязaн бyдeт пoгacить ocнoвнoй плaтeж и вce пpoцeнты пo ипoтeкe, ecли ocнoвнoй дoлжник пepecтaнeт плaтить бaнкy.
Oднaкo бывaeт, чтo пopyчитeльcтвo пpимeняeтcя в иныx cитyaцияx. Нaпpимep, ecли зaeмщик мoлoдoй и нe cocтoит в бpaкe, пpивлeкaeтcя oдин из poдитeлeй. И нaoбopoт — для вoзpacтныx зaeмщикoв в кaчecтвe пopyчитeля пpивлeкaeтcя oдин из нacлeдникoв пepвoй oчepeди, чтoбы нe дoпycтить пpocpoчки нa пepиoд нacтyплeния cмepти или бoлeзни. B этиx cлyчaяx дoxoд мoжeт вoвce нe yчитывaтьcя.
Eщe ecть вapиaнты, кoгдa y зaeмщикa пpoблeмнaя кpeдитнaя иcтopия — тoгдa пpивлeкaeтcя coзaeмщик или пopyчитeль c xopoшeй кpeдитнoй иcтopии, чтoбы cлeдил зa нaдлeжaщим иcпoлнeниeм oбязaтeльcтвa. Этoт чeлoвeк бyдeт лчинo зaинтepecoвaн в cвoeвpeмeннoм иcпoлнeнии, пocкoлькy в cлyчae пpocpoчeк кpeдитнaя иcтopия иcпopтитcя y вcex yчacтникoв.
Дpyгoй вapиaнт, кoгдa мoгyт тpeбoвaть пopyчитeльcтвo бeз aнaлизa дoxoдa — кoгдa нa пepвoнaчaльный взнoc иcпoльзoвaлиcь дeньги, пoдapeнныe poдcтвeнникaми. B пoдтвepждeниe тoгo, чтo пoдapoк нe бyдeт oтoзвaн и cдeлкa нe пocтpaдaeт, бaнк мoжeт пpивлeчь дapитeлeй-poдcтвeнникoв.
Meждy бaнкoм и пopyчитeль зaключaeтcя eдиный дoгoвop пopyчитeльcтвa, пo кoтopoмy пopyчитeль oбязyeтcя cвoeвpeмeннo пoгaшaть дoлги пepeд бaнкoм, ecли ocнoвнoй зaeмщик пepecтaнeт этo дeлaть.
Пpи этoм пopyчитeль, в oтличиe oт coзaeмщикa, нe имeeт пpaвa нa пoлyчeниe дoли в кyплeннoй квapтиpe, oднaкo мoжeт дoбитьcя тaкoгo выдeлa в cyдeбнoм пopядкe. Taким oбpaзoм, coзaeмщик мoжeт нe дeлaть выплaт бaнкy, нo пpи этoм быть coбcтвeнникoм нeдвижимocти, ecли eгo изнaчaльнo нaдeлили пpaвoм coбcтвeннocти, a пopyчитeль нaпpoтив – нe бyдeт oблaдaть coбcтвeннocтью нa ипoтeчнoe жильe, нo вoзмoжнo бyдeт выплaчивaть дoлг.
Обязательно ли супруг или супруга должны быть созаемщиком
Созаёмщиками без учета платежеспособности в обязательном порядке станут муж и жена. Однако это вовсе не значит, что приобретаемая недвижимость также по умолчанию станет общей собственностью.
Созаёмщик–супруг (или супруга) не станет владельцем недвижимости, если:
- брачный договор устанавливает режим раздельной собственности на имущество супругов, в том числе в отношении недвижимости;
- один из супругов предоставил нотариальное согласие на заключение кредитного договора без включения его в состав созаёмщиков;
- у него (или неё) отсутствует гражданство Российской Федерации.
Каковы риски быть созаемщиком по ипотеке?
Решение приобрести собственное жилье является одним из самых важных и значимых в жизни человека. И выбор ипотечного кредита может сделать этот процесс более доступным. В некоторых случаях, чтобы повысить свои шансы на одобрение кредита и улучшить условия займа, люди прибегают к идее о созаемщиках по ипотеке. Однако важно осознавать, что совместная ответственность перед банком несет определенные риски. Давайте подробнее рассмотрим, какие могут быть риски при статусе созаемщика по ипотеке.
- Созаемщик несет полную ответственность за выплату кредита, как и главный заемщик. Если один из созаемщиков не в состоянии платить, это может повлечь за собой финансовые трудности для всех сторон;
- В случае долговой просрочки или невыплаты кредита банк может предпринять судебные действия против всех созаемщиков;
- Поскольку созаемщик является со-владельцем недвижимости, он имеет право на долю в собственности, даже если он не оплачивает ипотеку. Это может создать сложности в случае раздела имущества.
Прежде чем подписывать договор о созаемщичестве, важно тщательно взвесить свои возможности, уровень доверия к основному заемщику и уровень коммуникации между созаемщиками. Это поможет избежать многих неприятных ситуаций и сделает путь к собственному жилью более устойчивым и безопасным.
Созаемщик и поручитель
Ни в коем случае не стоит путать созаемщика с поручителем из-за различия их прав и обязанностей. У созаемщика, являющегося по сути тем же заемщиком, такие же права и обязанности, как и у человека, оформившего займ.
Для сравнения, поручитель для банка выступает гарантом того, что заемщик вернет задолженность в оговоренный срок. С поручителя не берутся обязательства по выплате кредита в соответствии с графиком ежемесячных платежей.
К слову о графике платежей, согласно этому документу и соответствующему кредитному договору уполномоченный заемщик погашает взятый займ. Другими словами, для основного заемщика открывается счет для оплаты ежемесячных платежей, который вправе пополнять созаемщики.
Возвращаясь к поручителям, стоит отметить и то, что доходы последних не учитываются банками при расчете максимальной суммы ипотеки.
Также немаловажно, что у поручителя, в отличие от созаемщика, нет прав на приобретенную в ипотеку недвижимость. Подтверждает тот факт, что поручитель не является собственником, заключение отдельного договора поручительства. С созаемщиком же подписывается один и тот же кредитный договор, что и с заемщиком.
Заемщик — это гражданин, на которого оформляется ипотека, т. е. который занимает у банка деньги и обязуется их вернуть. Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса РФ, заемщик обязан возвратить банку полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. При этом заемщик имеет право на досрочное погашение кредита. В пункте 2 статьи 810 ГК РФ говорится, что сумма займа, предоставленного под проценты заемщику для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом банка не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата. Договором займа может быть установлен более короткий срок уведомления банка.
С 31 июля нынешнего года заемщики, попавшие в трудную жизненную ситуацию, могут приостановить выплату платежей на срок до шести месяцев или уменьшить их сумму. Речь идет о гражданах, потерявших кормильца, временно нетрудоспособных (сроком более двух месяцев), зарегистрированных в качестве безработных в органах службы занятости в целях поиска работы и признанные инвалидами I или II группы. Также ипотечные каникулы возможны при соблюдении ряда условий, если доход заемщика снизился более чем на 30%. На послабление можно претендовать только в том случае, если кредит был оформлен на единственное жилье. Его стоимость не должна превышать 15 млн рублей. Согласно закону, взятая пауза в платежах не будет считаться просрочкой и не приведет к взысканию залога.
Также официально работающие граждане, являющиеся налоговыми резидентами России, имеют право на возврат 13% с процентов по ипотеке. При этом сумма, которую вернут заемщику, не должна превышать общий размер заплаченных им государству налогов. Также обязательным условием является наличие в договоре ипотечного кредита цели его получения и указание конкретного объекта недвижимости, под приобретение которого выдавались деньги.
Кто такие залогодатель и залогодержатель?
Залогодатель — это тот человек, который будет собственником недвижимости, на которую оформлена ипотека, а залогодержатель — это банк, объяснил Силантьев. Иными словами, залогодатель — это заемщик.
Залогодателем может быть не только должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве. Об этом говорится в пункте 1 статьи 335 ГК РФ. В случае, если залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются нормы о поручительстве.
В статье 343 ГК РФ сказано, что залогодатель, у которого находится заложенное имущество, обязан страховать от рисков утраты и повреждения имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования. Он не должен совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости. Залогодержатель имеет право проверять по документам и фактически состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны, не создавая при этом неоправданных помех для правомерного использования имущества.
Созаемщиком становится то лицо, которое указано в ипотечном соглашении, помимо кредитора и заемщика. Титульным заемщиком считается физическое лицо, подписывающее кредитный договор. Если финансовые возможности титульного заемщика не позволяют ему рассчитывать на одобрение желаемого кредита, то в этом случае привлекается созаемщик. Такая схема чаще всего практикуется, когда речь идет об одобрении крупных сумм кредита при оформлении ипотеки.
Совокупный доход заемщика и созаемщика будет основанием для одобрения кредита – вот в чем суть. Допустим, суммы заработной платы заемщика не хватает на получение требуемой суммы кредита, банк не одобряет выдачу, в этом случае банк может решить эту проблему путем привлечения созаемщика, несущего равную (солидарную) ответственность с титульным заемщиком.
Что под собой подразумевает «общая ответственность» – исполнение обязательств по договору созаемщиком наравне с заемщиком.
По факту, созаемщик является лицом, которое может быть привлечено заемщиком, если у последнего недостаточно дохода для получения ипотеки. Процедура осуществляется по следующей схеме:
- Например, для приобретения квартиры гражданин С. обращается за ипотечным кредитом, ежемесячный платеж по которому составляет 42 тыс. руб. Такая кредитная нагрузка для заемщика С. является неподъемной.
- Гражданин С. привлекает в качестве созаемщика гражданина К., который в случае образования задолженности также будет нести обязанность по выплате ипотеки.
- Банк после оценки платежеспособности принимает решение по заявлению клиента.
Созаемщик – не второстепенное лицо в договоре, а полноценный, равноправный субъект, доходы которого были учтены банком при одобрении выдачи кредита. В то же время, созаемщик может не принимать участие в выплатах долга, потому что плательщиком по договору является заемщик. Такие способы получения одобрения банка довольно часто применяют на практике.
В чем отличие созаемщика от поручителя
В кредитовании существует еще понятие поручительства. Оно так же подразумевает уплату долга вместо заемщика банку при возникновении его некредитоспособности.
Но есть между ними и существенные различия:
- поручитель обязательно должен иметь доход и быть способным уплатить банку долг, в том числе все начисляемые комиссии и проценты;
- доходы поручителя не берутся в расчет при определении максимально возможного размера ипотеки;
- в случае невозможности осуществления выплат основным заемщиком поручитель обязан будет их оплачивать, но право собственности на объект ипотеки он не получает, а имеет право потребовать его через суд;
- обязанность по оплате взносов за основного заемщика возникает у поручителя только по решению суда.
Кто может быть созаемщиком по ипотеке?
Созаемщиком может быть любое физическое лицо. Родственные связи здесь не учитываются. Супруг или супруга заемщика является титульным созаемщиком при условии официального участия в браке.
Чаще всего привлекают родителей, дальнюю родню или друзей. Но банк обязательно запросит их согласие на участие в ипотеке.
Например Сбербанк предъявляет к любому типу заемщиков следующие требования:
- возрастной диапазон от 21 года до 75 лет;
- гражданство РФ;
- трудоустройство по последнему месту работы не менее 6 месяцев;
- общий стаж должен быть не меньше 1 года (для клиентов банка, кто имеет зарплатную карту этот пункт не распространяется);
- ежемесячный доход, позволяющий гасить ипотечные платежи в сумме, не менее 40 процентов от заработка;
- положительная кредитная история;
- отсутствие на дату участия в ипотеке иных крупных кредитов.
Как выйти из созаемщиков по ипотеке?
Ответственность созаемщика по ипотеке длится до тех пор, пока договор не будет закрыт. Если возникло желание избавиться от этого статуса, необходимо направиться в банк и написать соответствующее заявление.
Получить такое разрешение сложно, ведь при выдаче ипотеки банк учитывал совокупный доход, а при новых условиях, если у одного заемщика недостаточно высокий доход, банк попадает в зону риска.
Оправданным решением для разрыва договора является развод или переезд. Чтобы обезопасить себя, банк может предложить привести другого созаемщика, но следует быть готовым к тому, что его также тщательно проверят. Но в любом случае, окончательное решение остается за банком и точного алгоритма «как вывести созаемщика из ипотеки» – нет.
Становиться ли созаемщиком – решение сложное, требующее должного осмысления. Ответственность созаемщика по ипотеке достаточно велика, и если появятся непредвиденные обстоятельства, выплата ляжет на вас. Поэтому, если вы хотите помочь человеку – будьте уверены в его добросовестности и платежеспособности.
Чем чревато банкротство созаемщика по ипотеке для основного залогодателя?
Все чаще наши клиенты обращаются к нам с вопросом, что делать, если его созаемщик или один из созаемщиков по ипотеке обратились в суд с заявлением о признании его финансово несостоятельным (банкротом). Как показывает практика арбитражного суда, банкротство созаемщика создает ряд сложностей заемщику и не только ему.
Заемщик должен быть готов к тому, что:
- кредиторы начинают требовать расторжения договора или его досрочного погашения. Как уже говорилось выше, для кредитора банкротство созаемщика — это ухудшение условий обеспечения возврата ипотечного кредита;
- отсутствие достаточных денежных средств у заемщика или второго созаемщика, для погашения задолженности созаемщика-банкрота предоставляют кредитору право выставить заложенное имущество на торги.
Совет от специалиста: в случае, если у созаемщика появились признаки финансовой несостоятельности, то основной заемщик по договору об ипотеке должен незамедлительно обратиться в суд с заявлением о замене созаемщика или вывода его из договора об ипотеке.
Созаемщик имеет ли право претендовать на долю в квартире, взятой в ипотеку?
Созаемщики — это участники целевого кредитного договора на стороне заемщика, которые несут с ним солидарные обязанности по своевременному и полному исполнению условий договора.
Согласно внутренним регламентам кредитных организаций привлечение граждан в качестве созаемщика обязательно в следующих случаях:
- когда заемщику не хватает платежеспособности для требуемой суммы кредита (формула расчета платежеспособности универсальна — общий ежемесячный ипотечный платеж не должен превышать 40% от дохода человека);
- когда заемщик состоит в браке (супруг заемщика привлекается в созаемщики в силу положений ст. 45 СК РФ).
И права, и обязанности созаемщков отражены в условиях кредитного договора. Обязанности имеют солидарный характер — то есть, условия по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, финансовая ответственность в виде неустойки и другие обязательства устанавливаются в отношении всех созаемщиков. И в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитных обязательств титульным заемщиком кредитор вправе потребовать у всех созаемщиков исполнения этих обязательств в силу положений ст. 323 ГК РФ. А созаемщики обязаны исполнить это требование в полном объёме.
Созаемщики не несут обязанности по страхованию предмета залога — объекта недвижимости, на покупку которого выдавался кредит. Это ответственность титульного заемщика. Что касается приобретаемого объекта недвижимости, то право на него имеет только супруг заемщика, потому что жилье приобретается в период брака и будет являться совместной собственностью супругов в силу положений ст. 34 СК РФ.
Остальные созаемщики имущественных прав на ипотечное жильё не имеют, хотя тоже могут стать собственниками долей в приобретаемом объекте недвижимости, если принимают финансовое участие в покупке (предоставляют деньги на первоначальный взнос по ипотеке либо погашают части кредита), но такая покупка в долевую собственность возможна лишь при наличии согласия титульного заемщика. То есть, созаемщики должны договориться между собой до вступления в правоотношения в с банком.
Кто такие заемщик и созаемщик по ипотеке?
С того момента, как появилась возможность приобрети квартиру в ипотеку у многих граждан появилась возможность приобретения недвижимости. Оформление ипотеки связано с определенными сложностями, которые заключаются в подготовке документации.
Никакой банк не предоставит деньги на покупку квартиры, если заёмщик не сможет производить необходимые выплаты.
Банковская организация должна быть уверена, что заемщик вернет полученные средства, и одним из способов получения гарантий является привлечение созаемщика по ипотеке.
Мало кто знаком с тем, какую роль выполняет созаемщик по ипотечному кредитованию, поэтому в данной статье мы расскажем об основных правах и обязанностях данного лица, а также, какие к нему выдвигаются требования.