Для чего нужна оценка недвижимости для банка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Для чего нужна оценка недвижимости для банка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Сколько стоит оценка объекта недвижимости

2. Когда не нужен отчет об оценке стоимости недвижимости

3. Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой

4. Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости

5. Кто оплачивает оценочные процедуры?

6. Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

7. Как банк использует отчет об оценке

8. Как происходит оценка квартиры при ипотеке

9. Какие документы нужны для проведения оценки квартиры

10. Для чего нужна экспертная оценка недвижимости оценщиком

11. Можно ли провести оценку самостоятельно?

12. Что хочет узнать банк?

13. Зачем нужен процесс оценки недвижимости

14. Для чего нужна оценка недвижимости?

Стоимость экспертизы нефиксированная — её определяет сама оценочная компания. Кроме того, на цену влияет и объект. Например, оценка участка в несколько гектаров обойдётся дороже, чем оценка для ипотеки двухкомнатной квартиры.

Сколько стоит оценка объекта недвижимости

На законодательном уровне никак не закреплено, кто именно платит оценщику, но обычно это делает тот, кто её заказывает. В случае с ипотекой проводить оценку будут за счёт покупателя. Причём если банк всё же откажет в кредите, потраченные на услугу деньги клиенту не возвращаются. Именно поэтому на ранних этапах банк сначала сам изучает рынок и объект и только при отсутствии очевидных видимых причин для отказа требует от клиента профессиональной оценки.

В среднем стоимость услуги начинается от 2500 рублей.

Когда не нужен отчет об оценке стоимости недвижимости

Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.

Пилотный проект действует на территории всей страны за исключением республик Дагестан, Чечня, Ингушетия, Кабардино-Балкария, Северная Осетия, Карачаево-Черкессия.

Воспользоваться отменой отчетов об оценке можно не во всех случаях, даже если на первый взгляд сделка соответствует условиям пилотного проекта.

Когда отчет об оценке при покупке квартиры на вторичном рынке всё же потребуется:

У объекта недвижимости деревянные стены
По сделке уже заказан отчет об оценке
Системе не удалось найти данные по дому
Системе не удалось автоматически проверить стоимость объекта недвижимости

Когда можно воспользоваться экспресс-оценкой

Экспресс-оценка доступна для квартир, апартаментов и долей в праве собственности на квартиру*
Отчёт готовит ООО «Домклик».
Максимальная одобренная сумма кредита не более: • 45 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Москвы и Санкт-Петербурга; • 20 000 000 рублей – для объектов, расположенных на территории Московской и Ленинградской областей; • 10 000 000 рублей – для объектов, расположенных на остальных территориях
Доступность опции проверяется автоматически и зависит от населённого пункта и одобренной суммы кредита. *состояние объекта определяется по фото из объявления. В случае отсутствия объявления о продаже, состояние объекта будет оценено как «Без отделки»

Документы, необходимые для оценки объекта недвижимости

Оценка недвижимости для ипотеки: как происходит, разберем документы. Для оформления заключения об оценке необходимо собрать следующие данные:

Техническая документация (техпаспорт) – при ее отсутствии запрашивают полную выписку ЕГРН с поэтажной разбивкой. Он необходим оценщику для получения информации о состоянии жилого помещения, проведении перепланировки и формирования общей картины потенциального залога.
Свидетельство о собственности или сведения из ЕГРН – в ней прописывают хозяина квартиры.
Документ, удостоверяющий личность заказчика – требуется для идентификации заявителя и последующего направления отчета менеджеру банковского ведомства, который занимается подготовкой ипотечной документации.

Для оформления договора об оценке недвижимости оценочной организации нужен относительно небольшой список документов. В ряде случаев запрашивают снимки объекта. Эксперт по оценке сам приедет на место нахождения недвижимости и фотографирует ее. Для оценки первичного жилья главными документами являются:

Акт приема и передачи, где указывается официальный почтовый адрес квартиры.
ДДУ.
Паспортные данные заявителя.

При передаче в залог объекта вторичного рынка предполагается, что он какой-то период находится в собственности продавца и испрашиваемые сведения у него имеются. В этом случае важно представить:

Технический паспорт БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации.
Договор купли-продажи, дарения или иные документы, указывающие на право собственности на квартиру.
Паспорт заказчика.

Кто оплачивает оценочные процедуры?

Оценочные процедуры для получения кредита оплачивает заемщик, оформляющий ипотеку на жилье. Плата вносится до выезда на объект без какого-либо права на получение компенсации затрат. Заказчик заранее должен предоставить пакет документов. Далее эксперт изучает, оценивает их и назначает день для осмотра и фотографирования жилого помещения.

Часто банковские организации взаимодействуют с аккредитованными ими оценщиками. В этом случае отчеты часто принимаются без доработки. В то же время банк не вправе ограничивать клиента, и последний имеет право обратиться в любую оценочную компанию. При этом кредитная организация будет тщательнее изучать все результаты, цифры и т.д.

Кто вправе проводить оценку недвижимости для ипотеки?

Оценить недвижимость могут специалисты, прошедшие обучение и имеющие соответствующий квалификационный аттестат. Они вправе работать от лица аккредитованной компании или по отдельному трудовому договору. Их деятельность проводится в рамках норм федерального закона, регулирующего оценочную деятельность в РФ, и иных правовых актов.

Если оценочные процедуры проводятся для банковских структур, то для последних выделяют следующие категории специалистов:

Независимые эксперты – ими выступают оценочные компании, не соответствующие требованиям банка и не прошедшие аккредитацию кредитного учреждения. Финансовые организации не вправе не принимать отчеты таких компаний, но рассмотрение документов может затянуться.
Аккредитованные банком – в категорию входят оценочные компании, выполняющие все условия кредитной организации, которые появляются в его списках и рекомендуются клиентам. В этом случае процедуры основаны на выгодном сотрудничестве. Банк получает компании, с которыми он уже работает по другим вопросам, и запрашивает отчеты, оформленные надлежащим образом. Оценщикам обеспечивается регулярный и стабильный запрос от потенциальных банковских заемщиков.

Сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки

Все зависит от того, кто делает оценку. Если оценку недвижимости делал банк, то для заемщика эта услуга бесплатна.

В остальных случаях стоимость оценки квартиры для ипотеки покрывает заемщик. Он же и заключает договор с оценочной компанией. Стоимость оценки зависит от типа недвижимости (квартира, дом, коммерческая или нежилая недвижимость), региона, расположения населенного пункта, размеров и расположения самого объекта, дополнительных услуг оценщика. Например, в Москве оценка квартир стоит от 3 000 ₽, а жилых домов — от 5 000 ₽.

Стоимость отчета об оценке квартиры для ипотеки у разных оценщиков может отличаться. Воспользуйтесь калькулятором стоимости на сайте компании, чтобы рассчитать цену за отчет и сравнить, сколько стоит оценка недвижимости для ипотеки у других компаний, и проверьте, предлагает ли оценщик скидки.

Как банк использует отчет об оценке

Банк рассматривает заявку на ипотечный кредит в два этапа. Сначала оценивает заемщика, в соответствии с его доходами предварительно определяется максимальная сумма кредита. Затем рассматривает объект залога и с учетом его стоимости рассчитывает окончательную максимальную сумму кредита.

Для определения максимальной суммы кредита банк берет независимую оценку. В каждом банке есть свой норматив соотношения суммы кредита к стоимости залога, так называемый коэффициент К/З (кредит/залог). Обычно он не выше 80%. На этом этапе банк может снизить предварительную сумму кредита, рассчитанную на первом этапе.

Например, по доходам вы можете претендовать на сумму в 4 млн рублей. Но вы решили купить квартиру за 4 млн рублей. При этом у банка норматив К/З не более 80%. Это значит по залогу банк сможет дать: 4 млн рублей × 80% = 3,2 млн рублей.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Какие документы нужны для проведения оценки квартиры

Неважно, кто проводит оценку, запрашивается пакет документов. Для вторички и новостройки список документов отличается.

Какие документы нужны:

Квартира в новостройке	Квартира на вторичном рынке
Паспорт заемщика (кто выступает покупателем)
Акт приемки, в котором указан почтовый адрес	Технический паспорт на квартиру
Договор долевого участия	Документ, подтверждающий право собственности
Поэтажный план БТИ (не всегда)
Экспликация, в виде таблице, в которой указана площадь всех помещений (по запросу)
Справка о регистрации недвижимости

Для чего нужна экспертная оценка недвижимости оценщиком

Процедура может быть необходима для решения сразу множества задач. Чаще всего к оценщикам обращаются в ситуациях:

Оформление ипотеки. Определение рыночной стоимости объекта требуется с целью установления суммы кредита на квартиру или иную недвижимость.
Продажа объекта. Так покупатель и продавец выявляют рыночную стоимость.
Обмен недвижимости. Оценка проводится, чтобы выявить, насколько квартиры или иные объекты равнозначны и не требуется ли доплата с одной из сторон.
Внесение недвижимости в уставной капитал. Оценка обязательна, чтобы рассчитать долю участника и размер капитала.
Реорганизация юрлица. Экспертиза позволяет выявить стоимость имущества фирмы.
Разрешение споров в суде. Например, при оспаривании договора (отдельных условий) в том числе ипотечного, установлении порядка пользованием недвижимым имуществом услуги оценщика помогут доказать свою позицию.
Оформление наследства. Стоимость недвижимости будет влиять на размер пошлины.

Нужна оценка недвижимости при продаже, оформлении ипотеки (залога недвижимости), наследства и разрешении судебных споров. Но перечень не является исчерпывающим. Возможны и другие ситуации. Деятельность эксперта позволяют получить стоимость в рублях за несколько дней.

Можно ли провести оценку самостоятельно?

Нужна ли оценка недвижимости при продаже – вопрос спорный. С одной стороны, можно самостоятельно выявить рыночную стоимость. Результат не будет точным, но так можно сэкономить на дополнительных услугах оценщика. В случае ошибки, прибыль от продажи может быть уменьшена. При завышении цены – объект будет тяжело продать, на него будет отсутствовать спрос.

Поэтому рекомендуется доверять работу профессионалам. Кроме того, в ряде случаев самостоятельная оценка не имеет смысла. Например, при оформлении наследства потребуется официальный документ. Только на основании заключения можно установить размер пошлины.

Ориентироваться можно и на кадастровую стоимость. Но она довольно часто существенно отличается от рыночной. Поэтому и проводится дополнительная оценка, которая ориентируется на актуальные цены, в том числе на аналогичные объекты.

Проведение самостоятельной оценки требует дополнительного времени. Вы не сможете выявить реальную стоимость жилья, по факту она окажется больше или меньше. Итог не сможет быть оформлен в виде отчета. Не исключается нарушение отдельных статей действующего законодательства, так как частное лицо не может досконально знать все законы. Поэтому юридическая помощь так важна.

Компания СИНЭО проведет для вас оценку с использованием точных и эффективных методов. Мы заранее составим список требований и нужных документов, скажем, что нужно будет делать. Результат нашей работы – получение документа о цене выбранного объекта, соответствующего законодательству и сложившейся практике.

Оценка объектов недвижимости проводится на основании документов на объекты и информации о расположении, состоянии. Требуется подобная экспертиза в различных ситуациях – купле-продаже, оформлении наследства, судебных разбирательствах. Наша компания поможет вам получить актуальные сведения. Обращайтесь, чтобы узнать подробности работы с оценщиком. Мы окажем услуги лучше, чем конкуренты и на более выгодных условиях.

Что хочет узнать банк?

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.

Зачем нужен процесс оценки недвижимости

Во время судебных споров. Когда рассматриваются дела о наследии или обмане во время покупки недвижимости.

Во время оформления ипотеки. Недвижимость оценивается, в первую очередь, для банка, чтобы он имел представление о сумме денег, которую можно дать клиенту. Зачастую, сумма ипотеки приравнивается ликвидационной стоимости объекта или может быть меньшей. Это потому, что клиент некоторую часть денег вносит самостоятельно.

Во время реорганизации предприятия. Благодаря оценке объекта, возможно узнать сколько активов есть у компании и оценить существующие объекты в распоряжении фирмы.

Во время продажи недвижимости. Такое оценивание понадобиться как продающему лицу, так и покупавшему. Обе стороны не будут обмануты и произведут покупку и продажу по выгодной им цене.

Во время обмена жилья. Оценка недвижимости поможет точно рассчитать стоимость объектов и совершить выгодный размен для обеих сторон.

Во время залога. Процедура потребуется для того, чтобы банк знал точную сумму, которую в будущем получит за неуплату клиента.

Что значит “оценивать объект”? Как это происходит? На что обращают внимание? Есть три способа анализа:

Затратный. Перед ипотечным кредитованием мастер рассматривает жилье, рассчитывает, сколько понадобится средств, чтобы создать аналогичную квартиру. Он дает свою независимую оценку каждому элементу — от дома до ремонта в ванной.
Сравнительный (его называют рыночным). Эксперт проводит оценку исходя из информации об уже закрытых сделках на рынке. То есть, ищет на рынке как можно больше аналогичных объектов, смотрит за сколько их продали + оценивает жилье. То есть, основывает свой вывод исходя из рыночных цен и общих тенденций рынка.
Доходный. Самый спорный из трех способов. После осмотра объекта и определения рыночной стоимости, специалист рассчитывает какой доход (например, от сдачи в аренду) может принести недвижимость. Для ипотек этот способ практически не используют (банк предпочитает перепродавать собственность, а не пытаться заработать на ней, сдавая ее в аренду).

Первый демонстрирует ликвидную стоимость недвижимости (то есть минимальную сумму, за которую можно продать это жилье); второй — реальную рыночную стоимость (то есть то, за сколько можно продать такую квартиру не спеша, обстоятельно, выставив недвижимость на продажу).

Какой из них подойдет вам? Часто, это зависит от того, кто выдает вам ипотечный кредит. Некоторым банкам достаточно знать рыночную стоимость жилья, другие не считают это подходящей информацией и требуют заказывать отчет с ликвидной ценой. А есть и те, что предпочитают понимать ситуацию в целом и хотят видеть расчеты рыночной и реальной стоимости сразу.

Как итог, оценочный альбом для ипотеки должен содержать целый пакет документов:

базовая информация об объекте (задание) — название, дата, цель;
коротко о заказчике, а также о самом оценщике;
информация о том, как проводился анализ, его стандарты;
допущения, которые использовал специалист;
стоимость недвижимости с подробным обоснованием этой цифры.

Фактическая сумма ипотечного кредита будет меньше, чем та, что нужна на покупку жилья. Таким образом банк страхует себя на случай, если понадобится покрывать издержки при продаже. Нормальным считается, когда в кредитном договоре сумма 60-80% от стоимости жилья.