Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
А что если банк не узнает о перепланировке? Не стоит рисковать, считает эксперт.
«Конечно, очень мала вероятность того, что сотрудник банка придет проверять залоговую квартиру. Но это не значит, что можно делать все, что вздумается. Могут пожаловаться «внимательные» соседи, если заметят, что вы изменили что-то в квартире. Сотрудники коммунальных служб во время поквартирного обхода могут заметить незаконную перепланировку и передать информацию в жилинспекцию», — поясняет Анна.
«Чтобы согласовать перепланировку с банком, нужно сначала подготовить технический проект. Сделать это можно в БТИ или любой архитектурной компании — в обоих случаях придется заплатить за услугу. После нужно отправить готовый проект на одобрение банка. Только после получения разрешения можно производить строительно-ремонтные работы».
Уведомить нужно и страховую компанию, в которой вы покупали полисы страхования недвижимости. В особенности, как говорит Анна, если перепланировка увеличила или уменьшила площадь квартиры. Дело в том, что в страховом договоре прописана площадь на момент покупки, поэтому несовпадение этих данных с реальностью приведет к тому, что договор будет недействительным.
«Все изменения нужно отразить в договоре со страховщиками. Если этого не сделать, то договор по закону станет недействительным, и даже при наступлении страхового случая, выплаты вам не дождаться».
Есть ли риск лишиться квартиры
Принятию судом решения о продаже недвижимости с незаконными переделками на аукционе предшествуют несколько факторов:
- выдача жилищной инспекцией предписания об устранении нарушений в установленные сроки;
- игнорирование владельцем жилья обязательных распоряжений;
- предписание суда, выданное на основании иска жилищной инспекции, в котором предъявляются такие же требования, но уже с новыми сроками исполнения;
- игнорирование собственником решения суда;
- другие нарушения, которые могут привести к необратимым последствиям: обрушению жилого здания, гибели проживающих в нем людей или причинению вреда имуществу МКД.
На основании п. 5 ст. 29 ЖК РФ судебный орган готовит постановление о реализации недвижимости с незаконными переделками на торгах. При этом стоимость такого жилья будет намного ниже рыночной. Часть суммы, вырученной от продажи, покроет судебные расходы и издержки на экспертизы, остальное отдадут собственнику.
Как сделать перепланировку в ипотечной квартире
Квартира куплена на заемные средства, начинаем:
- Направляетесь в банк-кредитор за получением разрешения (у всех банков срок разный).
- После получения разрешения обращаетесь в БТИ либо любую проектную организацию для заказа проекта и получения заключения (максимально 30 дней).
- Получив проект, направляетесь в администрацию (отдел архитектуры) за получением согласования перепланировки. Администрация выносит решение в течение 45 дней.
- Получив разрешение, смотрите установленный срок — к примеру, стоит 1 год, за этот период нужно успеть провести перепланировку.
- Ремонт закончен, приглашаете жилищную комиссию для осмотра помещения на соответствие проекту, они составляют акт приемки. Это еще максимально месяц.
- Возвращаетесь в БТИ за изготовлением технического плана — 14 рабочих дней.
- С готовым техпланом обращаемся в МФЦ — 7 рабочих дней.
Очень важно собрать полный пакет документов:
- заявление на согласование перепланировки;
- разрешение от банка, где взята ипотека;
- проект перепланировки со всеми приложениями (авторским надзором, техзаключением и т. д.);
- техпаспорт, которому не больше 5 лет;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- если квартира снимается по договору соцнайма, согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;
- нотариально заверенное согласие собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних;
- решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).
Насколько всё было плохо
А может прокатит? Надежда меня не покидала. Я читал, что некоторые банки иногда дают ипотеку на квартиры с незаконными перепланировками, если не затронуты несущие конструкции, на месте остались радиаторы и «мокрые зоны». Я, взяв у продавца план из БТИ, решил оценить масштабы перепланировки.
Вот несколько примеров изменений, с которыми даже не стоит пытаться проводить оценку и тратить деньги.
- Снесена стена между кухней и комнатой. Это как раз тот вариант просторной гостиной, по которой я планировал бродить в махровом халате.
- Перенесена кухня или санузел. Это всё мокрые зоны, которые нельзя трогать без согласования.
- Перенесены коммуникации. Газовые, отопительные и водопроводные трубы должны остаться на месте.
Тяжёлое расставание с мечтой
К сожалению, от сделки пришлось отказаться. Такую незаконную перепланировку не одобрил бы ни один банк. Пришлось вернуться к поискам квартиры. И на этот раз без незаконных перепланировок. Ибо второго удара в самое сердце я не пережил бы. Новая квартира нашлась быстро. Буквально в соседнем доме.
Тут мы решили не рисковать. Взять квартиру с типовой планировкой, а потом переделать всё под себя. Провели оценку, получили ипотеку и начали мечтать о том… как снесём стену между залом и кухней. Но второй кинжал в спину вонзил мой друг. Я расписывал ему будущий ремонт, рассказывая, как перекрою тут всё и заживу яки король. А он задал вопрос: «В ипотечной квартире вообще можно перепланировку делать? Она же, вроде, ещё не совсем ваша?». И опять паника, паранойя, интернет.
В самом переоборудовании, нет ничего страшного, если оно проведено в соответствии с законом и легализовано. А информацию об этом можно получить, просто сравнив актуальный поэтажный план БТИ с фактической планировкой. Но и здесь требуются определенные знания, чтобы читать такие документы, поэтому в данном вопросе лучше обратиться к специалистам.
Немного сложнее ситуация, когда планировка есть, а разрешения на неё нет. В этом случае важным является сама принципиальная возможность ее легализовать. А это в свою очередь зависит от объёмов и состава проведенных работ.
К сведению! Нормы жилищного права не могут запретить сделку с недвижимым имуществом. То есть сегодня есть возможность, как продать квартиру с незаконной планировкой, так и купить такую. Но нужно понимать, что покупателя такое приобретение будет отягощать как материальными, так и временными тратами. Он вынужден будет за свой счет всё переделывать или узаконивать, если это возможно.
Какой ущерб будет нести владелец квартиры
Все самые важные технические показатели жилого помещения отображаются в ее документации, а кроме того — в кадастровом документе. Данные документы в обязательном порядке составляются в процессе вступления в права собственности. Без них недопустимо совершение, каких бы то ни было договоров с недвижимым имуществом. Когда показатели недвижимости изменяются, это сразу же влечет недействительность ее документов. Отсюда следует, что владелец при всяком притязании на владение недвижимым имуществом может попасть в неприятную ситуацию.
Если ничего не менять и не заводить новые паспорта, то впоследствии не удастся легко распоряжаться имуществом. Если приобретатель даже пожелает и в таком виде совершить соглашение, то будет требовать объемную скидку, чтобы на эти данные средства впоследствии самостоятельно согласовать изменения. Проще говоря, жилье становится экономически невыгодным, теряет в цене и может продаваться лишь с дисконтом, что владельцу квартиры, который вложил в нее собственные средства, совершенно нерентабельно. В то время как надлежаще отражены в документах изменения экономическую привлекательность квартиры стремительно увеличивают, поскольку недвижимость с удачными переделками обычно вырастает в стоимости, в отличие от обыкновенных вариантов с обычным комплектом недочетов.
Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?
Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.
Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.
Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.
При совершении сделки с квартирой с незаконной перепланировкой рискуют обе стороны – и продавец, и покупатель. Риски для покупателя:
- Если факт наличия нелегальной перепланировки выявится после покупки, то новому собственнику ничего не остается делать, как своими силами согласовывать проведенные работы с органами власти. На это нужны дополнительное время и деньги.
- Соседи или недоброжелатели могут пожаловаться на незаконность действий старого владельца, а отвечать придется новому собственнику.
- За отсутствие согласования с органами хозяину помещения грозит штраф и иные меры наказания.
- Незаконная перепланировка может угрожать безопасности новым жильцам. Если работы согласованы не были, то не факт, что ремонт делался по всем строительным нормам и правилам. А это, в свою очередь, может привести к ухудшению условий проживания.
- В ходе проверки объекта комиссия может признать изменения, проведенные в помещении, недопустимыми. В этом случае новому собственнику придется либо приводить помещение в первоначальный вид, либо тратить деньги на устранение обнаруженных дефектов и несоответствий. И все за свой счет.
Так как вся ответственность лежит на нынешнем владельце жилья, то и вина в случае нарушения целостности несущей конструкции будет на покупателе. А при серьезных нарушениях выписывается большой штраф за самовольную перепланировку, а так же предписание восстановить изначальное состояние помещения.
В случае уклонения от этих обязательств, предусматривается серьезное наказание вплоть до выселения из жилья.
Тем временем риски продавца прекращаются с тех пор, как был заключен договор о купле-продаже квартиры. До того, как сделка будет заключена, покупатель может требовать снижения цены на жилье, или согласования перепланировки на законном уровне. После сделки, покупатель этого требовать более не сможет, поэтому, нужно согласовывать с продавцом данный вопрос до того, как договор о продаже будет подписан.