Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы о правах на земельные участки земельное право (меденцов а. С.)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Свидетельство выдается правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки; в свидетельстве указываются : наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего документ; дата выдачи; реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право; данные о субъектах права; вид зарегистрированного права; описание объекта права, его местонахождения и кадастровый номер; существующие ограничения (обременения) права.
Государственная регистрация прав и сделок удостоверяется путем выдачи правообладателю свидетельства о государственной регистрации прав (документ строгой отчетности, имеет высокую степень защиты, учетную серию и номер).
Документы, удостоверяющие права на земельные участки (в отличие от правоустанавливающих документов, т.е. таких, на основании которых права на землю возникают), согласно Федеральному закону о госрегистрации — документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации). В соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.
2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Понятие и виды земельных правоотношений
При муниципальном владении земельными участками все права владельца регулируются и контролируются местными органами власти. Согласно закону Российской Федерации, власти имеют право распоряжаться землями, которые находятся в зоне их территориального предела, по своему усмотрению. Полномочия органов местного самоуправления в области земельных отношений распространяются на такие моменты, которые связаны с муниципальными землями:
- передавать земли в частную собственность;
- сдавать земельные участки в аренду;
- другое.
Муниципальная собственность возникает, если:
- муниципалитет получил наделы на землю из федерального или регионального фонда Российской Федерации;
- государство закупило земли;
- при отказе частных собственников от наделов;
- в случае если муниципалитет получил земли под реализацию социальных программ.
Земли, которые принадлежат РФ, являются федеральной собственностью. Между тем существуют территории, которыми владеют исключительно регионы. В этом случае говорят о госсобственности субъекта РФ. В 16 статье ЗК предусмотрено, что вопрос, касающийся разграничения публичного владения, разрешается непосредственно Кодексом и прочими нормативными документами. В соответствии со ст. 17 (п. 1), к федеральной собственности относят следующие участки:
- Признанные таковыми ФЗ. Категории таких наделов определяются в п. 1 закона, вводящего в действие ЗК.
- Право на которые у РФ возникло вследствие разграничения госсобственности на землю.
- Приобретенные Россией в соответствии с основаниями, установленными в ГК.
На сегодняшний день земли муниципальной собственности классифицируют в следующем порядке:
- Закрытые – для того, чтобы попасть на эти участки нужно иметь специальный пропуск. Обычно это здания оборонного или стратегического характера, а также здания органов властей.
- Публичные – это участки, которые находятся в общем доступе каждому гражданину. Дороги, парки, скверы – это публичные земли.
- Нераспределённые – это участки земли, которые предназначены для сдачи в аренду или передачи в собственность гражданам;
- Предоставленные – земли, которые раньше использовались властями, а на сегодняшний день передаются в право собственности частным лицам.
Для предоставления участка в собственность он не должен иметь никаких ограничений или обременений. Кроме этого, территория не должна быть изъята из оборота. Такие земли, в соответствии с 27 статьей ЗК (в.2), не могут являться объектами сделок, предусмотренных в гражданских нормах. В индивидуальное владение, распоряжение, пользование также не предоставляются территории, ограниченные в обороте. Исключение могут составлять случаи, установленные законодательством. Категории изъятых и ограниченных в обороте территорий присутствует в статье 27 ЗК (п. 4 и 5).
Для получения надела в собственность он должен быть переведен в категорию, в отношении которой действуют общие правила получения прав. Некоторые наделы могут находиться в распоряжении, пользовании или владении организаций или граждан с соблюдением определенного юридического режима. Право собственности может реализовываться субъектами самостоятельно, а также совместно с иными лицами.
Книги и учебники по земельному праву
Общие положения о праве собственности закреплены Главой 13 Гражданского Кодекса РФ, а конкретно право собственности на землю и другие вещные права урегулированы Главой 17 ГК РФ.
Земельный Кодекс РФ (Глава 3) регламентирует специальные нормы, например:
- права граждан и юридических лиц на землю;
- права иностранных граждан;
- Государственная собственность;
- Федеральная собственность;
- собственность субъектов РФ;
- муниципальная собственность.
Правообладателем муниципального имущества является муниципальное образование. Исходя из определения муниципального образования, содержащегося в ст. 2 Федерального закона РФ № 31 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», право муниципальной собственности на землю признается за:
- городскими, сельскими населенными пунктами;
- муниципальными районами;
- городскими округами;
- внутригородскими районами;
- внутригородскими территориями городов общефедерального значения (Москва, Петербург, Севастополь).
Правомочности по распоряжению муниципальной земельной собственностью от имени территориальной общины осуществляют органы местного самоуправления. Они же устанавливают правила ее оценки для целей продажи. Компетенция органов самоуправления определяется федеральным законодательством и местными правилами – локальными подзаконными нормативными актами (ст. 125, 215 ГК РФ).
Активы, пребывающие в муниципальной собственности, закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями. Остальное муниципальное имущество составляет муниципальную казну.
Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:
- из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
- такие перечни утверждались центральным правительством.
Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.
Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:
- Земельный кодекс РФ;
- Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
- Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:
- Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
- Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
- Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).
Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.
Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.
Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.
Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть – неразгранченными землями.
При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.
Названный способ образования и передачи участков муниципальной собственности регламентирован гл. V.5 ЗК РФ. Основания для таких действий оговорены ст.39.30 этого Кодекса. В частности, предусмотрена безвозмездная передача:
- поселениям и городским округам участков, находящихся на их территории при условии утверждения генпланов населенных пунктов и правил землепользования;
- муниципальным районам участков, расположенных на межселенных территориях при условии утверждения схемы территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ.
Ст. 39.30 ЗК РФ содержит прямой запрет на бесплатную передачу муниципалитетам земель:
- предоставленных органом госвласти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям;
- особо охраняемых природных территорий общефедерального значения, лесного фонда;
- зарезервированные для госнужд;
- в границах особых экономических зон;
- в отношении которых проведено предварительное согласование о предоставлении частным лица в собственность/пользование;
- предоставленные ГК «Росавтодор» либо для размещения объектов общефедерального железнодорожного транспорта.
Разберемся в вопросах терминологии. С позиции гражданского законодательства земельный участок – это вещь, а муниципалитет – собственник, который вправе осуществлять все обычные правомочности, в том числе – распоряжение. В публично-правовых отношениях орган местного самоуправления действует как субъект властных полномочий. Среди прочего, он уполномочен передавать земли в собственность или пользование частным лицам. Причем, речь зачастую идет о целинных землях, муниципальная и госсобственность на которые не разграничена, а участки не образованы.
Гражданский кодекс России не предусматривает возможности совершения сделок с такими объектами.
Термин «продажа» к рассматриваемым правоотношениям неприменим еще и потому, что публичные земли зачастую предоставляются частным лицам безвозмездно.
Итак, гл. V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» регламентирует не только продажу, но и другие случаи перехода земель из муниципальной собственности в частную. По общему правилу (ст. 39.3 ЗК РФ) продажа муниципальной земельной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Случаи возможной продажи участков вне торгов жестко ограничены. Это выкуп земель:
- предоставленных в аренду для комплексного освоения;
- переданных некоммерческой организации для индивидуального жилищной застройки, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
- образованных в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях индивидуальной жилищной застройки и относящейся к имуществу общего пользования;
- на которых размещены сооружения, принадлежащие покупателю участка;
- сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам.
Выкупная цена, а также начальная оценка участка, выставленного на торги, определяется согласно правилам, утвержденным муниципалитетом (ст. 39.4 ЗК РФ).
Собственники. Право собственности на земельный участок
Права собственника земельного участка включают права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Последнее особенно важно, поскольку право распоряжения земельным участком ─ прерогатива собственника. Не являющийся собственником владелец земельного участка не вправе им распоряжаться, если иное не предусмотрено законом. Он осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Собственник земельного участка имеет право его продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться своей землей любым иным образом (разумеется, при условии, что она не исключена из оборота или не ограничена в обороте на основании закона).
Сам факт наличия права частной собственности на землю в условиях многоукладной рыночной экономики имеет огромное значение. Без этого вовлечение земельных ресурсов в полноценный гражданский оборот было бы невозможно.
Землепользователи. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Но возникшее у граждан до вступления в силу ныне действующего ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, сохраняется.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать его в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом все созданное этим лицом для себя недвижимое имущество является его собственностью.
Еще одно право, которым могут обладать землепользователи, ─ право безвозмездного срочного пользования земельным участком.
Перечень видов земельных участков, которые могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование, установлен статьей 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками» ЗК РФ. Это участки как из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так и находящихся в собственности граждан или юридических лиц. И предоставляться они могут как гражданам, так и юридическим лицам.
Большинство участков в РФ могут быть предоставленывладельцамидругим людям в аренду. Исключение соствляют земли, которые были изъяты из оборота. Если мы говорим о землях сельскохозяйственного назначения, то арендовать можно только те участки, которые были поставлены на кадастровый учет РФ.
На сегодняшний день можно смело утверждать, что аренда является наиболее часто используемым видом правовых отношений с землей. Этому есть множество причин. Основная из них заключается в том, что многие лица имеют необходимость использования участков, но при этом их ресурсы недостаточны для их приобретения.
Основанием для возникновения аренды является заключение договора, а обязательным является указание размера платы и срока его действия. Когда срок действия сделки истекает, арендатор обладает преимуществом при заключении нового или продлении договора на аренду. В некоторых ситуациях это не действует. Например, если на участке размешены какие-то строения, а их владелец является обладателем исключительного права эксплуатации. Существуют и другие основания, которые могут повлечь за собой отказ в заключении договора аренды.
Общие понятия земельного права
Перед тем как будут рассмотрены предмет, метод, система земельного права в данной статье, необходимо разобраться, что собой вообще представляет данная отрасль. Нужно отметить тот факт, что её положения формировались достаточно длительный отрезок времени, о чем будет упомянуто далее. Что касается современности, то в Российской Федерации является совершенно самостоятельной отраслью. Это сделало возможным выделение её понятия. Согласно ему, земельное право — это совокупность правовых норм, которыми регулируются общественные отношения в сфере реализации вещевых прав и непосредственно Иными словами, данная отрасль по характеру действия своих институтов очень схожа с гражданской, потому что в ней прописан похожий с гражданским правом юридический режим обращения с землей. Отличие состоит исключительно в предмете подобных правоотношений. Кроме того, предмет регулирования земельного права затрагивает отношения в сфере деятельности органов государственной власти по рациональному распределению земельных участков и т. п.
Отношения предоставления земельных участков
Как уже указывалось ранее, предмет земельного права содержит в себе совокупность отношений, которыми регулируется деятельность в сфере Следует отметить, что на протяжении последних двадцати лет земельная политика РФ полностью направлена на передачу земельных участков из государственной в частную собственность или же в аренду. В данном случае мы говорим о выгоде прежде всего для страны, потому что она заинтересована в передаче земельных участков гражданам.
Наглядным примером проявления данной политики является возможность льготного выкупа земельных участков у государства. Таким образом, предметом земельного права являются отношения, которые возникают в процессе процедуры передачи земли.
Система земельного права
Следует помнить, что предмет и система земельного права также неразрывно связаны друг с другом, ведь система показывает внутреннюю организацию отрасли. Поэтому благодаря системе земельные отношения распределяются по нормам права, институтам и субинститутам. Представленные понятия характеризуют всю структуру земельного права. В данном случае нужно учитывать, что правовая норма — это наименьший элемент отрасли. В ней содержатся единичные, конкретные правила, требующие реализации. В свою очередь, институты и субинституты представляют собой совокупности подобных норм. Поэтому предмет и система земельного права являются категориями, которые просто необходимо рассматривать во взаимосвязи друг с другом.
Общие понятия земельного права
Перед тем как будут рассмотрены предмет, метод, система земельного права в данной статье, необходимо разобраться, что собой вообще представляет данная отрасль. Нужно отметить тот факт, что её положения формировались достаточно длительный отрезок времени, о чем будет упомянуто далее. Что касается современности, то в Российской Федерации является совершенно самостоятельной отраслью. Это сделало возможным выделение её понятия. Согласно ему, земельное право — это совокупность правовых норм, которыми регулируются общественные отношения в сфере реализации вещевых прав и непосредственно Иными словами, данная отрасль по характеру действия своих институтов очень схожа с гражданской, потому что в ней прописан похожий с гражданским правом юридический режим обращения с землей. Отличие состоит исключительно в предмете подобных правоотношений. Кроме того, предмет регулирования земельного права затрагивает отношения в сфере деятельности органов государственной власти по рациональному распределению земельных участков и т. п.
Учитывая понятие и предмет земельного права, можно сделать вывод, что отрасль является полностью самостоятельной. Это значит, что абсолютно все её положения, отношения, методы и тому подобное строятся на определенных принципах. В земельном праве отражены как общеправовые принципы, закрепленные в Конституции РФ, так и специфические, сугубо отраслевые, а именно:
- Учет земли как основы человеческой деятельности и жизни.
- Приоритет охраны земли и отношений, возникающих на основе её использования.
- Приоритет охраны и защиты человеческой жизни, здоровья от негативного влияния земли и хозяйственной деятельности.
- Участие граждан России в вопросах, касающихся правомочий на землю.
- Единство земли как объекта и построек на ней.
Представленный список не является строго установленным. Теоретическое осмысление отрасли позволяет ученым находить новые исходные положения для её дальнейшего развития в правовой системе Российской Федерации. Данный факт можно наглядно увидеть, если проанализировать понятие и предмет земельного права в работах разных ученых.
Предмет земельного права
Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли.
Земельный участок как объект отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Выделение земли как природного объекта связано с отношениями по охране земель и контролю за соблюдением требований по охране и рациональному использованию земли.
участок как объект отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данное понятие участка следует считать основным для включения участка в земельно-правовые отношения. участок может быть делимым и неделимым.
Понятие части земельного участка. Часть земельного участка как объект земельных правоотношений
Участок может быть поделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок и таким образом часть земельного участка становится отдельным объектом земельного права, так как представляет собой новый земельный участок. Некоторые исследователи отказываются признавать часть земельного участка объектом земельных отношений.
Тем не менее ст. 6 ЗК РФ выделяет часть земельного участка третьим объектом земельных правоотношений. В соответствии со ст. 133 Гражданский кодекс РФ вещь бывает делимая и неделимая. Неделимой признается вещь, делить которую нельзя, иначе она потеряет свои основные функции. Если из участка извлечь часть, земля не потеряет своего назначения, получится два участка меньшего размера, каждый из который будет самостоятельным.
Споры по поводу того, каким образом совершать сделки с частью земли, не утихали долгое время. Выделив ее как отдельный объект земельно-имущественных отношений, законодатель устранил пробел, когда выделенная часть земельного участка под здание принадлежала одному лицу, а строение — другому. Оформленная должным образом часть участка позволяет совершать с ней юридические действия.
Ст. 35 Земельного кодекса РФ поясняет, что чужая часть земельного участка, которая оказывается занята зданием, переходит в пользование нового собственника сооружений на тех же условиях, на которых пользовался землей предыдущий владелец построек.
Что может выступать объектом права собственности?
Что такое объект права собственности на землю? Во-первых, это земельный участок, находящийся в собственности определенного субъект. Во-вторых, данный участок имеет привязку к местности, адресные данные, в том числе относительно соседних. В третьих, определена его площадь, а также водные и лесные объекты.
Кроме права собственности, выделяют другие вещные права на землю. Вещные права граждан предоставляют гораздо меньший объем возможностей по использованию имущества. Субъекты пользуются своими правами без участия третьих лиц. Если права собственности переходят к другому лицу, это не влечет за собой прекращение вещных прав: они переходят вслед за правом собственности.
Земельное право: Вопросы и ответы
До введения в действие нового Земельного Кодекса землевладельцы и землепользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в безвозмездное срочное пользование. Соответствующая норма содержится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства, концепции — земельные участки могут быть предоставлены в аренду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Также отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.
В Земельном кодексе используются термины «приобретение в собственность», «предоставление в собственность» (земельного участка). В данном случае приобретение осуществляется бесплатно, т.е. фактически имеет место предоставление участка в собственность, а вернее -переоформление прав гражданина на данный земельный участок, который в свое время был ему предоставлен на законных основаниях по решению компетентного государственного органа в пользование или пожизненное наследуемое владение. На практике для данной процедуры также часто используется термин «приватизация», поскольку имеет место осуществляемая самим собственником передача имущества (земельного участка), находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан. Однако в соответствии со ст. 217 ГК РФ приватизацией является такая передача имущества, которая производится по законам о приватизации государственного или муниципального имущества, поэтому в рассматриваемом нами случае говорить о приватизации юридически неточно. Точно так же, как во время аграрной реформы, производилась фактически приватизация земель колхозов и совхозов, однако законы того времени о приватизации на этот процесс не распространялись, он регулировался нормативными актами о реформировании сельскохозяйственных предприятий. Поэтому мы говорим о реорганизации, а не о приватизации.
АКТ НА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЁЙ
АКТ НА ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛЁЙ в СССР документ, к-рым удостоверяется право пользования
земельным участком. Выдаётся совхозам, рыболовецким колхозам, городам,
посёлкам гор. типа, гос., кооп. и обществ, учреждениям, организациям и
предприятиям исполкомом районного Совета депутатов трудящихся, а для городов
— обл. исполкомом или Советом министров союзной республики (если республика
не имеет областного деления). Колхозам выдаётся Государственный акт на
бессрочное (вечное) пользование землёй. В А. на п. п. з. указывается общая
площадь земли, закреплённой за землепользователем, а также площади осн.
с.-х. угодий на данном участке, содержится план земельного участка и описание
его границ. В акт включаются только земли, предоставленные землепользователю
в бессрочное пользование в установленном законом порядке. На землепользования,
расположенные в неск. адм. р-нах (земли ж.-д: и автомоб. транспорта и др.),
акты выдаются в пределах каждого административного р-на. Формы актов устанавливаются
Советом Министров СССР. Форма акта предусматривает возможность отразить
состояние землепользования не только на дату выдачи акта, но и учитывать
позднейшие изменения в землепользовании (т. е. прирезку или отрезку земли).
А. на п. п.
з. имеет большое нар.-хоз. значение: содержащиеся в нём сведения о точных
границах земельного участка помогают землепользователю организовать рациональное
использование всей закреплённой за ним земли, а также защищать своё право
землепользования от неправомерных действий др. лиц и орг-ций. Г. С. Башмаков.