Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перераспределение долей в квартире между собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один из способов изменить доли в праве на общую долевую собственность на квартиру — это соглашение между собственниками. Такое соглашение может быть заключено в письменной форме и должно быть нотариально удостоверено. В таком соглашении необходимо указать изменение долей каждого собственника в общей долевой собственности.
Изменение долей в общей долевой собственности
Если собственники не могут достичь соглашения о изменении долей, то изменение долевых долей может быть произведено судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с иском о разделе общей долевой собственности. Суд рассмотрит иск и вынесет решение о разделе имущества согласно долевому участию каждого собственника.
В случае изменения долей в общей долевой собственности на квартиру, необходимо также произвести изменения в соответствующих документах, таких как: свидетельство о праве собственности на квартиру, устав дома (если таковой имеется) и договоры с энергоснабжающими организациями.
Изменение долей в общей долевой собственности на квартиру может быть затруднительным и требует согласия всех собственников. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который сможет оказать профессиональную юридическую помощь и провести правовую оценку данной ситуации.
Обязательно ли регистрировать соглашение у нотариуса? Документ можно заказать у нотариуса или составить самостоятельно. Нотариальное заверение обязательно, если соглашение выделяет доли супругов: в браке или после его расторжения.
Сколько стоит нотариальное заверение? Расходы на нотариуса зависят от региона и оказанных им услуг. Как правило, услуга привязывается к кадастровой оценке недвижимости, но не превышает 20 000 рублей.
Какие доли выделить детям? Для расчёта размера долей используют стоимость квартиры и сумму материнского капитала.
Пример: семья из 2 родителей и 2 детей купила квартиру за 4 млн рублей, использовав материнский капитал в размере 587 000 рублей. Доля одного человека в маткапитале составит 587 000 / 4 = 146 750 рублей. В стоимости квартиры эта доля составит 146 750 / 4 000 000 = 1 / 27. Если каждый из детей получит по 1 / 27, доля родителей составит 25 / 27.
Можно ли заменить соглашение договором дарения? Вопрос является открытым и достаточно спорным. Купив квартиру с использованием маткапитала, родители могут наделить детей долями, используя договор дарения. Это удобнее сделать, если у каждого из родителей выделена своя доля в квартире. Если имущество совместное, проще заключить соглашение.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Соглашение на перераспределение долей
Внимание
N , выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), принадлежит (размер доли выражается в виде обыкновенной или десятичной дроби и указывается прописью, например: 1/2 (одна вторая)) доля в праве общей собственности на указанный земельный участок на основании (указать наименование и реквизиты правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи доли земельного участка от 11 марта 1995 г., удостоверенного нотариусом г. N-ска (указать фамилию, имя, отчество нотариуса и номер реестра), зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству N-ского р-на), что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N от (указать число, месяц, год).
Гр.
Инфо
СОГЛАШЕНИЕ N об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок г. » » г. Мы, гр. , проживающ (Ф.И.О.) по адресу: , паспорт серии N выдан » » г., и гр.
Проживающ по адресу: (Ф.И.О.) ,паспорт серии N выдан » » г., являющиесяучастникамиобщейдолевойсобственности на земельный участок общей площадью,с кадастровым номером, категория земель, разрешенное использование земельного участка, с находящимся на нем общей площадью кв. м, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем: 1. Указанныйземельныйучастокнамомент подписания настоящего соглашения находится в общей долевой собственности, правами третьих лицне обременен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. 2. Гр. принадлежит (Ф.И.О.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Содольщики за изменения в праве собственности обязаны оплатить госпошлину. Чтобы зарегистрировать долю жилого дома, потребуется оплатить 2 тысячи рублей. Земельный надел для ИЖС либо ЛПХ требует оплаты госпошлины в размере 350 рублей.
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Как грамотно составить соглашение
Соглашение о новом распределении долей составляется в письменном виде. Собственникам потребуется изменить вид права, прописать обновлены доли, расписаться в документе и зарегистрировать его в Росреестре.
В соглашении необходимо указать следующие сведения:
- название документа;
- адрес, где оформляется соглашение;
- дата оформления сделки между всеми собственниками имущества;
- информация об участниках проводимой сделки: паспортные данные, сведения о размере причитающихся им долей;
- данные о жилом доме, земельном наделе, квартирном помещении;
- данные о госрегистрации права в Росреестре;
- причина, по которой собственники перераспределяют доли на дом, земельный надел;
- обновленные размеры долей на землю и иную собственность с указанием того, кто из совладельцев сколько получает, на основе возмездности или безвозмездности происходит процедура;
- информация о том, что на собственность не наложено какое-либо обременение, что она не находится под арестом или запретом на отчуждение долей;
- сведения о регистрации изменений;
- перечень прав и обязанностей участников проводимой процедуры, включая их право оспорить данное соглашение посредством инициирования судебного разбирательства;
- количество экземпляров составленного соглашения;
- подписи каждого участника сделки.
✅ Как перераспределить доли, если второй собственник не согласен?
Добровольное решение о разделе акций не является особенно проблематичным. Сложнее зафиксировать акции без согласия других лиц. Некоторые акционеры не заинтересованы в этом, другим нужны деньги, третьи просто хотят создать препятствия.
В этом случае появляется возможность подачи иска о принудительном определении долей жилья. Заявление подается мировому судье или в районный суд по месту жительства ответчика. Как правило, адрес совпадает с местом жительства.
Основания для обращения в суд:
- неотделимые улучшения жилого помещения — это ремонт, приобретение бытовой техники, прокладка труб и другие улучшения за счет истца (статья 245(3) Гражданского кодекса РФ);
- желание выделить долю в натуре — определить размер доли, компенсацию и индивидуальные условия;
- споры относительно использования общего имущества (кухня, прихожая, ванная, туалет);
- раздел имущества — раздел долей в связи с рождением 2-го ребенка или семейным положением;
- Наследственные споры — признание права собственности на долю в жилом помещении.
Владельцу участка необходимо обратиться в суд, предоставить доказательства и принять подготовленное решение. Вместе с решением суда необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр — регистраторы внесут изменения в базу данных.
Прежде чем обращаться в суд или заключать соглашение, обратитесь к юристам на нашем портале. Знайте, что речь идет о больших деньгах: государственные пошлины, нотариальные услуги, платные сертификаты, фиксированная оценка. Часто регистраторы отказываются принимать документ из-за неразборчивой печати или формы документа. Ошибки не ведут к успеху, а лишь затягивают процесс регистрации. Юрист проконсультирует вас, проверит ваши документы и разработает образец претензии или договора. Если вы не знаете, как определить акции, лучше обратиться к специалисту. Таким образом, вы можете быть уверены, что работаете в области права и не совершаете ошибок. Консультация бесплатна — воспользуйтесь ею!
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Таким образом, чтобы по-новому разделить доли в общей долевой собственности, потребуется составить специальное соглашение. В тексте документа должны содержаться все необходимые сведения об участниках процедуры, о перераспределяемых долях на имущество, основаниях для проведения сделки, имущественных правах и обязанностях каждого содольщика.
Далее соглашение необходимо заверить его у сотрудника нотариального агентства. Специалист окажет помощь по грамотному составлению текста документа, проверит проводимую сделку на законность, разъяснит участникам соглашения их имущественные права и обязанности.
Только после этого дольщики обращаются к сотрудникам Росреестра либо МФЦ для проведения регистрационных действий. Заявителям потребуется подготовить необходимый пакет документации, который включает в себя паспорта, доверенности, правоустанавливающие документы и иные дополнительные справки и бумаги.
Срок регистрации соглашения о перераспределении долей в квартире
Следующий алгоритм поможет определить доли в квартире:
Шаг №1 Садимся за стол переговоров
Обсудите условия предстоящего передела. Важно чтобы все совладельцы были согласны на изменение своих долей. Если в семье царит спокойствие, особых проблем не возникнет.
Шаг №2 Оформляем соглашение
Вторым этапом станет составление соглашения об определении долей в квартире. Его нужно оформить в письменной форме. Совладельцы должны проставить личные подписи.
Шаг №3 Заверяем у нотариуса
Обязательно посетить нотариуса и оформить намерения в его присутствии. Если этого не сделать, Росреестр откажет в регистрации сделки. Нотариальная форма – обязательное условие для определения долей в общем праве на квартиру (Федеральный закон №172-ФЗ «О внесении изменений…»).
Шаг №4 Переоформляем в Росреестре
Отправляйтесь в ГБУ «Мои документы» или в Росреестр по месту регистрации квартиры. Заполните заявление, отдайте бумаги и квитанцию – вам выдадут расписку о подаче заявки. Отслеживайте степень готовности документов. Затем останется забрать правоутверждающую справку – сейчас это выписка из ЕГРН.
Элементы договора включают сведения о сторонах, намерениях, объекте и условиях сделки.
- название – по центру;
- город/населённый пункт – где подписывается;
- дата – число, месяц и год оформления договоренностей;
- сведения о совладельцах – ФИО, дата рождения, адрес прописки по паспорту, серия/номер и прочие данные;
- сведения о квартире – адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и др.;
- право собственности – на каком основании собственники владеют объектом;
- причина – на чем основано желание перераспределить доли (например, неотделимые улучшения домохозяйства);
- размеры новых частей жилья: чьи доли уменьшаются, чьи увеличиваются – а также в рамках какой сделки (например, договор дарения);
- сведения о недвижимости – есть ли аресты, заложены ли доли, имеются ли притязания третьих лиц (осужденных, военнослужащих, детей);
- список прав и обязанностей сторон;
- кто несет расходы;
- сколько экземпляров у соглашения (дольщикам и одна в Росреестр);
- подписи + фамилия (инициалы).
Финансовая сторона вопроса порадует далеко не всех. Затраты существенные, поэтому стоит взвесить все «за» и «против».
Сколько стоит определение долей в квартире:
- госпошлина за внесение изменений в реестр – 2 000 рублей с человека;
- госпошлина за удостоверение соглашения – 0,5% от цены соглашения, т.е. от стоимости долей в общем праве на квартиру (ст. 333.24 НК РФ);
- услуги нотариуса (отдельно) – от 500 рублей и выше.
Пример расчетов:
Оксана и Семен решают перераспределить свои доли в новых пропорциях. Сейчас собственники владеют по ½ части квартиры, общей стоимостью 2,5 млн рублей. Они планируют увеличить долю Оксаны и уменьшить дробь Семена – ¾ и ¼ соответственно.
Сколько придется отдать за изменения пропорций:
- 3 000 рублей – услуги частного нотариуса (УПТХ).
Требования к соглашению
Перед оформлением соглашения, сторонам необходимо удостовериться в дееспособности друг друга. Кроме того, важно помнить, что запрещено уменьшать долю, принадлежащую недееспособному или несовершеннолетнему собственнику. Даже, если их интересы представляют законные представители.
Закон не устанавливает точный бланк для соглашения. Однако на него распространяются общие требования к договорам.
Документ должен включать следующие пункты:
- наименование;
- место оформления;
- дату заключения;
- данные сторон, включая пол, реквизиты паспорта и адрес;
- сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, общую площадь, данные всех собственников);
- реквизиты правоустанавливающих документов;
- реквизиты выписки из ЕГРН;
- причины изменения величины долей;
- возмездность/безвозмездность перехода прав;
- новые варианты долей;
- отметка об отсутствии обременения прав одного из долевых собственников;
- права и обязанности сторон;
- количество экземпляров;
- подписи совладельцев.
Важно! Отсутствие в соглашении данных о возможности оспорить контракт в судебном поряке не является запретом на обращение в суд. Любая из сторон имеет право защищать свои имущественные интересы, в случае нарушения прав, вне зависимости от условий контракта.
Какую документацию потребуется предоставить
После того как соглашение составлено и заверено сотрудником нотариального агентства, участники процедуры обращаются в Росреестр или МФЦ для дальнейшей регистрации документа.
Сотрудникам данных органов потребуется предоставить такой пакет документации:
- соглашение о перераспределение долей квартиры, земельного надела и иной собственности в нужном количестве экземпляров документа;
- гражданские паспорта от каждого обратившегося лица;
- если в сделке участвует доверенное лицо, то ему потребуется предоставить ксерокопию паспорта и доверенность;
- правоустанавливающая документация на недвижимость;
- дополнительные документы, которые необходимы в конкретной ситуации (справки о льготах, родительские разрешения, дозволение от сотрудников органов опеки).
Наконец, регистрация надела сельхозназначения стоит всего 100 рублей.
Дополнительно потребуется оплатить услуги сотрудника нотариального агентства. В среднем услуги по заверению соглашения обойдутся в размере 0,5% от цены доли – от 300 до 20 тысяч рублей.
Также в зависимости от конкретного региона устанавливаются цены за проведение технических и правовых услуг данного сотрудника – примерно от 500 до 3 тысяч рублей.
Возможен ли раздел жилья, которое находится в долевой собственности
Не все знают, как делится долевая квартира между супругами при разводе. Если муж и жена в свое время обращались к нотариусу и составили брачный договор, распределение долей будет соответствовать документу. Право собственности уже прописано на соответствующей бумаге.
Не всегда все ограничивается разделом только долевой квартиры при разводе. У супругов может быть и другое имущество. Поэтому могут возникнуть сложности при разделе. Особенно это касается случаев, когда на уступки никто идти не собирается. Иногда даже обменяться равноценными долями становится проблематично. Как делится такая долевая собственность при разводе, будет решать судья.
Иногда описанные выше варианты не подходят, чтобы разделить долевую собственность после развода. Тогда у бывших жены и мужа остается право на недвижимость в оговоренных ранее долях. Установить порядок использования общего имущества помогает суд. Возможен также вариант составить соглашение.
Порядок использования зависит от особенностей самого помещения. Поэтому условия могут быть самыми разными. Иногда указывается даже время использования некоторых комнат. Такой метод довольно редко применяется, так как часто оказывается причиной конфликтов между бывшими супругами в будущем. Тем, кто не может прийти к согласию относительно выделения долей после развода, явно будет непросто сосуществовать под одной крышей.
Как продать долю в квартире после развода
Если после расторжения брака и раздела имущества у вас имеется доля в праве на квартиру, то вы можете осуществить куплю-продажу доли, поскольку собственнику принадлежат права пользования, владения и распоряжения.
Важно! Вопросы продажи доли в общем имуществе регулируются ст. 250 ГК РФ.
Чтобы продать вашу долю третьему лицу, сначала нужно сообщить об этому другому участнику долевой собственности с предложением о выкупе доли, поскольку другой участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Такое предложение направляется в письменной форме с обозначением цены и иных существенных условий продажи.
Желательно направлять такое извещение заказным почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением.
Также можно направить такое сообщение телеграммой с уведомлением.
Важно! Необходимо, чтобы у направляющего лица осталось подтверждение направления такого извещения.
Кроме того, существует нотариальная услуга по извещению иного участника долевой собственности о продаже доли. Уведомление составляется на бланке нотариуса, и уже затем нотариус сам направляет такое письмо участнику. Если в течение месяца другой участник долевой собственности не обратится к нотариусу, то нотариус письменно на бланке уведомляет лицо, обратившееся к нему с просьбой о составлении уведомления, об отсутствии пожелания о покупке доли.
Отвечает адвокат Инна Белякова:
Чтобы правильно ответить на ваш вопрос, необходимо определить ключевую концепцию — на кого должны быть минимальные затраты? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться недвижимость, то необходимо применить алгоритм действий. Но если рассматривать ситуацию с точки зрения выгод любого из трех других совладельцев, алгоритм будет совершенно другим. Для начала определяем структуру затрат, которые придется произвести при перерегистрации собственности с общей на отдельную долю. Следовательно, вам придется нести следующие обязательные расходы:
- Нотариальные сборы и услуги. Действующее законодательство для всех операций с долями, принадлежащими недвижимому имуществу, требует нотариальной формы операции, независимо от типа договора (купля-продажа, дарение, обмен или другой), поэтому избежать этих затрат будет невозможно. Что касается нотариального сбора, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, вам также придется заплатить нотариусу за технические работы по составлению договоров, но нотариус определит эту сумму самостоятельно.
- Государственная пошлина за регистрацию смены собственника. В настоящее время указанная плата составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой вами сделки требуется три этапа регистрации (госрегистрация трех смен собственников), размер госпошлины составит 6 тысяч рублей.
- Подоходный налог с населения (НДФЛ), который, в зависимости от определенных обстоятельств, должен будет уплатить одна из сторон соглашения.
Любые дополнительные, но не обязательные расходы, которые могут возникнуть и при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, различные доверенности, выписки со счетов, оплата коммунальных услуг и т.д.), Здесь сложно учесть, так как их необходимость может быть вызвана по специфике каждой конкретной транзакции.
Таким образом, из трех перечисленных выше видов обязательных расходов первые два оплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорились, так и будет. Но необходимость платить НДФЛ, который составляет 13% от дохода, полученного налогоплательщиком, определяет только ту разницу в алгоритме действий, о которой мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.
Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, которому передаются права собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет покупателем. В этом случае НДФЛ будут платить продавцы долей в квартирной собственности (если, конечно, они освобождены от него по налоговому законодательству). Но если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых передается право собственности, то им выгоднее заключить договор о дарении долей в праве собственности. В этом случае подоходный налог с населения будет обязан платить одаряемый (если, опять же, он не освобожден от налога по закону).
Математический капитал часто используется для улучшения жилищных условий. При этом по закону родители должны выделить детям долю жилья, в которое вложен капитал.
Если квартира куплена в ипотеку, вы можете выбрать из согласования банка — или позже, так как ипотека была закрыта и банк снял модификацию. Если квартира покупалась не в ипотеку, они выделяют газ.
Официально присвоенные акции гарантируют, что капитальные деньги были потрачены не только материнской компанией. Для детей это гарантия того, что они не останутся без крова.
Если не назначить пропорции, обращение с плановой проверкой может быть отдано в суд и принудительно распределить пропорции. Жилье с нераспределенными долями может быть продано, но тогда заказ проверит сделку и аннулирует ее через суд. Покупатель вернет деньги, а родитель должен будет вернуть основную сумму.