Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?
Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.
Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):
- Передать актив в субаренду;
- Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
- Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
- Заложить арендные права;
- Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Дополнительное соглашение представляет собой специальный документ, который составляется для передачи прав и обязанностей, предусмотренных основным арендным договором, от одной стороны к другой. Форма дополнительного соглашения может варьироваться в зависимости от конкретных условий и требований сторон. В нем указываются детали переуступки и конкретные условия передачи прав и обязанностей.
- Дополнительное соглашение должно содержать полное наименование сторон, занимающихся передачей прав и обязанностей.
- Также в документе необходимо указать основной арендный договор, по которому происходит передача прав и обязанностей.
- Форма дополнительного соглашения должна содержать подробности о переуступке прав и обязанностей. Она включает в себя описание передаваемых прав и обязанностей и указание стороны, которая будет их принимать.
Значительная разница между основным договором и дополнительным соглашением заключается в том, что основной договор регулирует важнейшие аспекты аренды земельного участка, а дополнительное соглашение вносит изменения и уточнения в этот договор, устанавливая условия переуступки прав и обязанностей.
| № п/п | Описание |
|---|---|
| 1 | Полное наименование сторон |
| 2 | Основной арендный договор, по которому происходит передача прав и обязанностей |
| 3 | Описание передаваемых прав и обязанностей и указание стороны, которая будет их принимать |
Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка
Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.
Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.
Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.
Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Переуступка оформляется при помощи договора передачи прав аренды. В него необходимо внести сведения о следующем:
- арендодателе и нанимателе, месте и времени составления текста;
- имуществе, права аренды которого передаются;
- процедуре, согласно которой проходит передача;
- какими будут выплаты, компенсирующие их переход;
- какими способами эти выплаты будут выполняться;
- как будет вноситься сама арендная плата;
- ответственность при нарушении соглашения;
- если это земельный участок – сведения о его предназначении, и в дальнейшем он может использоваться только в соответствии с ним;
- сведения о других возможных договорённостях сторон – это могут быть, к примеру, обязательства провести ремонт, провести перепланировку либо, наоборот, не делать её, данные об обременении;
- иные дополнительные пункты, включить которые посчитали необходимым участники, если они не противоречат изначальному договору аренды;
- наконец, указывается дата, обе стороны ставят свои подписи.
Установленной законодательством формы договора нет, но образец прилагается к статье, на него можно ориентироваться при составлении собственного.
Если для заключения сделки обязательно получение разрешения от хозяина имущества, либо просто для проверки текста на соответствие законодательству, сначала может быть подготовлен предварительный договор. Этот документ не будет иметь юридической силы, и используется для согласования деталей между сторонами перед тем, как выпустить окончательную редакцию.
Договор переуступки прав аренды: существенные условия
Договор переуступки прав аренды — это соглашение между арендодателем, арендатором и третьей стороной, в рамках которого арендатор передает свои права по аренде земельного участка третьему лицу. В данном случае, существенные условия такого договора являются ключевыми для его заключения и обеспечения действительности.
Одним из существенных условий договора переуступки прав аренды является надлежащая документация, подтверждающая право арендатора на земельный участок. Требуется наличие оригинала договора аренды и его регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это необходимо для легальной передачи прав на земельный участок третьей стороне, а также для обеспечения юридической гарантии данной сделки.
Еще одним существенным условием договора переуступки прав аренды является согласие арендодателя на такую переуступку. По закону, арендодатель имеет право контролировать список лиц, которым разрешается передавать права на аренду земельного участка, и требовать согласия на такую переуступку. Поэтому, чтобы договор был действительным, необходимо получить письменное согласие арендодателя на переуступку прав.
Кроме того, стоит обратить внимание на условия договора, регулирующие возможность досрочного расторжения соглашения и последствия такого расторжения. Такие условия обычно включают в себя пункт о возможности одностороннего расторжения договора и о возможности взыскания штрафных санкций с нарушителя соглашения. Важно учесть, что такие условия должны быть четко сформулированы и согласованы всеми сторонами, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем.
Оплата при переуступке прав аренды земельного участка
Оплата при переуступке прав аренды земельного участка является важным аспектом при заключении таких сделок. Стоимость переуступки прав аренды может варьироваться в зависимости от различных факторов, таких как местоположение земельного участка, его площадь, а также условия аренды, оговоренные в договоре.
В большинстве случаев, оплата при переуступке прав аренды является единовременной суммой, которая должна быть уплачена одним из участников сделки другому. Эта сумма может быть предоплаченной или уплачиваться в определенные сроки после завершения процедуры переуступки. Однако, встречаются и ситуации, когда оплата производится в рассрочку на протяжении определенного периода времени.
При определении стоимости переуступки прав аренды учитываются различные факторы. Одним из главных является рыночная стоимость земли в конкретном регионе, которая зависит от спроса и предложения на рынке недвижимости. Кроме того, влияние оказывает длительность оставшегося срока аренды, так как чем больше остается времени до истечения срока аренды, тем выше может быть стоимость переуступки.
Также важно отметить, что оплата при переуступке прав аренды может быть обусловлена дополнительными условиями, оговоренными в договоре. Например, в некоторых случаях может быть предусмотрена выкупная цена для арендатора, которая может быть заплачена при переуступке прав аренды. Это может быть выгодно для стороны, которая получает права на земельный участок, так как они могут быть уверены в стабильности и целесообразности данной сделки.
Преимущества и недостатки переуступки прав аренды для обеих сторон
Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:
- избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
- снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
- может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
- может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.
Недостатками этой процедуры можно считать:
- недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
- бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
- для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.
Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:
- найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
- между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
- к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
- он не переплачивает, как это происходит при субаренде.
Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:
- он может столкнуться с риском мошенничества;
- при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
- если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.
Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель. Каждая предшествующая переуступка должна проверяться на правоспособность. Договор лучше всего составлять, заручившись поддержкой компетентного юриста или нотариуса. Внимательность при проверке документации и оформлении сделки — лучшая гарантия её эффективности.
Юристы в один голос говорили, что нас обманут
Мы много советовались с юристами, и все в один голос говорили, что все будет ужасно и у нас заберут помещение, если мы не заставим владельцев выполнить все обязательства по договору. Но мы решили, что в реальном мире все не так, как в идеальном мире юристов.
Кроме того, как я понял, Департамент городского имущества не заберет помещение назад так просто — сначала будут претензионные письма. Это медленная организация.
Был один волнительный момент, когда мне позвонили по телефону:
— Вы генеральный директор такого-то ООО?
— Налоговая инспекция, старший инспектор. Можете прийти к нам завтра?
— Не хотите приезжать? Ладно, я так и запишу.
Я подумал, что влип. Позвонил юристу, который сказал мне, что это конец. Я начитался страшных статей о том, как вести себя на допросе в налоговой.
В итоге у меня спросили, каким видом деятельности я планирую заниматься, попросили показать договор аренды и отпустили. Просто хотели посмотреть, что я настоящий и что есть договор. Встреча не продлилась и минуты. От нее зависело одобрение смены юридического адреса купленной компании.
Вопросы, касающиеся распределения ренты, регулируются ст. 615 ГК РФ. В нем уточняются все нюансы поручения, определяются права сторон и их обязанности, определяется порядок регулирования.
Наниматель обязан соблюдать нормы законодательства, определяющие порядок пользования чужим имуществом. Переуступка прав аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К ним относятся:
- при присуждении договоров, заключенных некоторое время назад, новый собственник покупает объект по старой цене (что достаточно выгодно),
- больше всего таких договоров встречается в центре городов, где расположены объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
- арендатор может увидеть объект «в действии», насколько он востребован у покупателей, какую прибыль приносит расположенный там бизнес,
- предыдущий арендатор получает, согласно договору, денежную компенсацию, переход прав на объект без проведения торгов.
При передаче права аренды объекта, принадлежащего муниципалитету, обязательно участие в конкурсе, либо процедура может быть проведена без него, и согласование размера комиссии.
Последствия и обязанности
После подписания документа, в соответствии с указаниями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, участники обязаны соблюдать установленные законодательством правила.
Условия действуют в течение всего срока действия документа. Важно учитывать, что у последующего арендатора будут обязательства, которые необходимо соблюдать. К ним относятся:
- перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
- оплата арендной платы (согласно первоначальному договору),
- погашение долга (это должно быть указано в новом договоре, иначе долг оплачивает предыдущий арендатор).
Нередко арендатор погашает свой долг до составления договора. Третье лицо, получающее аренду, может потребовать от бывшего арендатора выплаты долга до подписания документа. Эта сделка хороша для:
- бывший арендатор сдает ненужное имущество,
- последующий арендатор, который покупает недвижимость по аналогичной цене,
- арендодатель, который не теряет прибыль, предлагая недвижимость в аренду в соответствии с арендной платой, указанной в договоре.
Вступает в силу после регистрации, которую осуществляет Росреестр.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩЕЕ! Не является обязательным, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.
Регистрация происходит в форме заявки, которая предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Прилагаются следующие документы:
- паспорт для идентификации,
- официальный документ, подтверждающий соглашение с собственником объекта о передаче права найма, или иной документ, подтверждающий его уведомление, а также два экземпляра договора уступки,
- согласие другого супруга на сделку, удостоверенное нотариально. Если имущество находится в ипотеке, требуется согласие залогодержателя,
- доверенность (по заявлению другого лица).
Юридические лица, помимо перечисленных документов, должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Оформление данной услуги требует уплаты государственной пошлины, размер которой устанавливается законодателем. Для физических лиц сумма составит 2 000 рублей, для юридических – 22 000 рублей.
Преимущества и недостатки ППА для арендатора
Преимущества:
- получение прямой существенной выгоды от актива, требующего регулярных затрат.
- Доверие собственнику при отсутствии проблем из-за отказа от аренды.
- Благоприятные условия на длительный срок.
Недостатки ППА:
- Переуступка будет отдельным бизнесом, что приведет к росту арендной платы и цены и нездоровой конкуренции.
- Владелец может согласиться на PPA со значительным увеличением арендной платы.
- Риск аренды проблемного объекта со множеством скрытых недостатков.
- Уступка производится только с согласия собственника (чаще всего этот пункт оговаривается в договоре).
- Необходимость оплаты услуг нотариуса и госпошлины за перерегистрацию.
- Трудности с налоговой отчетностью и расчетом налога.
Что такое аренда с правом выкупа
Система лизинга с последующим выкупом используется редко. В большинстве случаев, если покупатель не может получить всю сумму сразу, он прибегает к ипотеке. При таком режиме продавец получает деньги от банка, а покупатель выплачивает финансовому учреждению сумму кредита и ипотечную прибыль.
Однако можно использовать и другую форму — право купить одну квартиру на условиях аренды и выкупить ее позже. Для этого заключаются следующие договоры
- Двусторонний. Участником является собственник и покупатель,
- Трехсторонний. В договоре участвуют третьи лица, агентства недвижимости, за исключением продавца и покупателя.
По условиям договора покупатель выплачивает регулярные платежи в течение периода, когда он считается арендатором. После выплаты полной стоимости недвижимости арендатор становится собственником. Эта процедура заканчивается подписанием сторонами соглашения об исполнении, после чего новый владелец идет в регистрационную палату и подтверждает право собственности на недвижимость.
В некоторых случаях стороны могут определить процент от стоимости недвижимости, выплачивая право собственности новому владельцу.
Порядок оформления переуступки прав аренды
Первым шагом при оформлении переуступки прав аренды является согласование данного действия со стороны арендодателя. Для этого необходимо составить письменное заявление, в котором указать причину переуступки и предложить третьему лицу стать новым арендатором. Заявление следует подать арендодателю в письменной форме.
Далее, после получения согласия арендодателя, необходимо оформить договор переуступки прав аренды. Данный договор должен быть заключен в письменной форме и содержать все необходимые условия, такие как сроки, стоимость аренды, ответственность сторон и прочее. Важно учесть, что при переуступке прав аренды арендатор несет ответственность перед новым арендодателем и обязан выполнять все условия договора, как и ранее.
После оформления договора переуступки прав аренды необходимо зарегистрировать переход прав в соответствующих государственных органах. Это позволит установить законность передачи прав и избежать возможных споров в будущем. Также рекомендуется уведомить арендодателя о факте переуступки и предоставить ему соответствующие документы.
Необходимые документы для оформления переуступки аренды
При оформлении переуступки прав аренды необходимо собрать определенный набор документов, которые подтвердят легитимность и законность данной сделки. Важно учесть, что требования могут различаться в зависимости от региона и типа арендуемого объекта, поэтому рекомендуется обратиться к специалистам или юристам для получения точной информации и инструкций.
Основные документы, которые обычно требуются для оформления переуступки аренды, включают следующие:
- Договор аренды — основной документ, подтверждающий наличие прав арендатора на данное имущество. Убедитесь, что договор аренды включает пункт о возможности переуступки прав аренды и условиях согласования такой сделки с арендодателем.
- Заявление на переуступку аренды — официальное письменное заявление арендатора о намерении переуступить права на арендуемый объект. В заявлении указываются все необходимые данные: фамилия, имя, отчество, паспортные данные арендатора и его намерение переуступить аренду.
- Документы, подтверждающие легитимность аренды — копии договора аренды, квитанции об оплате арендной платы, акты выполненных работ или оказанных услуг, если такие имеются.
- Документы, подтверждающие солидность и стабильность нового арендатора — это может быть выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, бухгалтерские отчеты, рекомендации от предыдущих арендодателей и др.
- Согласие арендодателя на переуступку аренды — в некоторых случаях арендодатель может потребовать официального согласия на переуступку прав аренды. Это может быть дополнительным документом или частью договора аренды.