Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее. Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Главные преимущества сделки
Договор дарения между близкими родственниками – это сделка, которая обладает массой преимуществ. Помимо своей быстроты и простоты, мы получаем:
- Освобождение от налогов. Получая квартиру в подарок от близкого родственника, вы освобождаетесь от уплаты 13% подоходного налога
- Право на единоличную собственность. Квартира, полученная в результате такой сделки, не будет считаться совместно нажитым имуществом. Это хорошая новость для родителей, которые не очень доверяют выбору спутника жизни своего ребёнка. В случае развода супруг или супруга не смогут претендовать на подаренную квартиру
- Экономию на услугах нотариуса. Т. е. потратиться придётся только на оплату государственной пошлины и не нужно вступать в наследство и при продаже доказывать отсутствие других наследников покупателю
Единственный недостаток заключается в том, что договор дарения можно оспорить. Однако можно минимизировать подобные риски, воспользовавшись помощью юристов.
Профессионал поможет сделать дарственную железобетонной. Например, подскажет взять справку о психическом состоянии дарителя, чтобы подтвердить, что тот заключает сделку, находясь в здравом уме и трезвой памяти.
Случай из практики: Дедушка подарил квартиру внуку, а через год принёс справку из психдиспансера и заявил, что ничего не понимает и ничего никому не хотел отдавать. Вообще, он бедный, несчастный, без квартиры и без копейки денег. Договор дарения расторгли и вернули квартиру прежнему собственнику, а всё из-за какого-то семейного скандала.
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя;
- одаряемый совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи дарителя или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения;
- обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;
- в самом договоре дарения предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Важные нюансы дарения ипотечной квартиры
Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.
В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).
О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.
Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и нажать на кнопки соцсетей.
Ипотечный кредит и дарение залоговой недвижимости
В случае, если ипотечный кредит еще не погашен, дарение залогового имущества может оказаться затруднительным. Банк может иметь претензии по двум основным причинам: изменение обеспечения кредита и возможная задолженность по ипотеке.
Если дарение квартиры в ипотеке все же возможно, то важно предварительно согласовать этот шаг с банком-кредитором. Банк может потребовать досрочного погашения кредита или предоставления альтернативного обеспечения.
Таким образом, перед тем как рассматривать вариант дарения залоговой недвижимости, необходимо обратиться в банк-кредитор и выяснить его позицию относительно данной ситуации. В случае положительного решения со стороны банка, возможно совершение дарственной сделки.
Однако стоит отметить, что дарение залоговой недвижимости может повлиять на статус ипотечного кредита. В случае досрочного погашения ипотеки после дарения залогового имущества, кредитор может взимать комиссию или штрафные санкции.
В итоге, дарение залоговой недвижимости в ипотеке возможно, но требуется предварительное согласование с банком-кредитором. Также стоит быть готовым к дополнительным финансовым затратам, связанным с досрочным погашением кредита.
- Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
- Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
- В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
- Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
- Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
- После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
- Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.
Подарок квартиры супругу
Если супруги оформили брак, тогда бессмысленно проводить дарение квартиры. Имущество, полученное любым из супругов в этот период, будет считаться совместным. Тем более нет смысла в такой сделке из-за того, что в большинстве случаев при покупке недвижимости в ипотеку оба супруга являются созаемщиками.
Необходимость в оформлении дарственной может возникнуть в двух ситуациях:
- При условии, что объект недвижимости приобретался в ипотеку кем-то из супругов до оформления брака.
- Если супруги намерены развестись, то один из них может снять с себя статус заемщика. Для этого рекомендуется оформлять брачный договор, альтернативный вариант – документ о разделе всего имущества. В любом случае необходимо понимать, что все действия с квартирой, находящейся в ипотеке, осуществляется только с согласия банка-залогодержателя.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.
Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.
И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.
Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке?
Как уже упоминалось раннее, пока кредит не будет погашен полностью, плательщик не может свободно распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Из-за данного утверждения может показаться, что оформить дарение вообще не представляется возможным, однако, это не совсем так.
Можно ли подарить квартиру, купленную в ипотеку, зависит от соблюдения следующих условий:
- такая возможность указана в договоре;
- будущий владелец квартиры соответствует требованиям кредитора;
- процесс передачи жилья другому лицу совершается в интересах кредитной организации.
Стоимость жилья на сегодняшний день такова, что приобрести ее на собственные средства может далеко не каждый желающий. Но есть банки, готовые необходимую сумму одолжить.
Поскольку сумма велика, то кредитор желает быть уверенным в том, что заемщик ее возвратит. И поэтому предлагает такой кредит на особых – под залог самого жилья, то есть ипотеку (в соответствии со ).
С момента передачи квартиры, дома или другой недвижимости в залог банку, на нее устанавливается обременение.
Нахождение жилья в ипотеке фиксируется в государственном реестре. Обременение означает ограничение прав владельца жилья до прекращения отношений с банком, то есть полного погашения кредита.
Иными словами, пока не выплачен долг, право на квартиру имеет не только ее владелец, но и банк, на чьи средства она была куплена.
Такова цена использования чужих, в данном случае банка, денежных средств. И с этим фактом приходится считаться.
На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?
- Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
- Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
- Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
- Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.
Ипотека: взаимоотношения кредитора с заемщиком
Ипотека является долгосрочной формой кредита. Как только недвижимость передается банку в качестве залога, не нее накладывается обременение. Этот факт регистрируется в государственном специальном реестре.
Права владельца на распоряжение собственностью ограничены до тех пор, пока сумма кредитной доли с предусмотренными по договору процентами не будет выплачена в полном объеме. Иначе говоря, у квартиры два собственника – заемщик и кредитор.
Важно! Кредитор становится полноправным собственником квартиры в случае невыполнения долговых обязательств заемщиком. Финансовое учреждение может погасить оставшуюся долю долга за счет реализации имущества.
Все банки предлагают разные кредитные программы, поэтому условия выдачи займа на приобретение того или иного вида недвижимости у каждого финансового учреждения свои.
Независимо от требований суть остается неизменной: пока должник не выплатит полную стоимость ипотеки, жилье является собственностью банковской структуры. Права заемщика на собственность также регламентируются банком, потому что имущество является залогом.
Заемщик может прописать в ипотечной квартире семью и зарегистрироваться сам. В некоторых относительно редких случаях возможно заключение сделки для передачи в пользование без получения вознаграждения, не осведомляя кредитора.
Список документов для оформления:
- документ, подтверждающий право владения подарком;
- инвентаризационная оценка от БТИ;
- справка о составе проживающих и зарегистрированных;
- письменное согласие представителя недееспособного или несовершеннолетнего;
- свидетельство о госрегистрации;
- удостоверение личности;
- кадастровый паспорт;
- договор дарения.
При дарении жилья следует осуществить такую процедуру:
- Получить согласие кредитора.
- Собрать необходимые бумаги, включая документы из банка, кадастровый паспорт и т. д.
- Составить дарственную.
- Передать документы в Росреестр вместе с одариваемым лицом.
Договор дарения оформляется стандартно. Но так как по факту владельцев у квартиры несколько, нужно составить документ следующим образом:
- Указываются данные обеих сторон, то есть дарителя и получателя.
- Описывается предмет соглашения. Обязательно нужно указать технические характеристики жилплощади, адрес и т. д.
- В договоре обязательно прописывается пункт о том, что жилье передается безвозмездно.
- Далее указываются данные банка, являющегося собственником жилья.
- Подписи сторон.