Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности на дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ИЖС можно разделить самостоятельно или через суд. В первом случае оба собственника должны быть согласны на эту процедуру. Если согласие не было достигнуто, то участник долевой собственности имеет полное право требовать выдела своей доли из общего имущества через суд.
В каких случаях можно составлять соглашение
Необходимо подчеркнуть, что главное требование, предъявляемое действующим законодательством Российской Федерации к соглашению о выделении доли в натуре, – полная добровольность. Кроме того, в случае если речь идет о выделении доли в натуре из объекта жилой недвижимости, должно образоваться несколько отделенных друг от друга пригодных для проживания помещений.
Если доля в натуре выделяется из земельного участка, то к каждому образуемому в результате раздела участку земли должен быть отдельный проезд.
Выделить долю в натуре из земельного участка достаточно просто. Но если речь идет о выделении доли из объекта жилой недвижимости, ситуация сильно усложняется. Довольно часто для выделения доли из объекта жилой недвижимости требуется провести перепланировку. Перепланировка, в свою очередь, требует получения различных согласований.
Важно! Закон предусматривает возможность выделения доли только одному из совладельцев объекта недвижимости. В такой ситуации остальные граждане продолжат осуществлять владение этим объектом на праве общедолевой собственности.
В случае если осуществить выделение доли в натуре не возможно, то гражданин, инициировавший процесс выделения, может выкупить доли у остальных совладельцев. При этом стоимость долей этих граждан определяется независимыми оценочными компаниями либо на основании договоренности с гражданином, желающим выкупить эти доли.
В случае если хотя бы один из совладельцев возражает против выделения доли в натуре из объекта жилой недвижимости, заключить соглашение не удастся. В подобной ситуации потребуется обратиться в суд с иском о принудительном выделении доли в натуре.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Решение суда о выделе доли нужно будет исполнить, т. е. поставить вновь образованные объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать на них право собственности. Для этого они должны иметь правовой статус, определённый законодательством.
Этот вопрос разрешается в резолютивной части судебного решения. А для того, чтобы суд правильно написал резолютивную часть, нужно правильно сформулировать просительную часть иска.
На практике по этому вопросу всегда много формализма из серии «кто что просит, тот то и получит/не получит». Также, в качестве судьи может попасться молодой или малограмотный «экземпляр», а разгребать проблемы потом вам. Поэтому, если хотите получить нужный результат, то правильно формулируйте исковые требования и позицию.
Как мы писали в начале статьи, при выделе доли в натуре образуются два или более новых объекта:
- вновь созданные объекты из выделенных долей;
- исходный объект в изменённом состоянии, т. е. та часть первоначального объекта, которая остается после «отрезания» выделяемых долей.
И все эти объекты должны иметь такой статус, который будет соответствовать законодательству, позволит поставить их на кадастровый учёт и использовать по назначению.
Соответственно, принимая решение о выделе, суд должен в решении указать:
- площадь, назначение и вид вновь образуемых объектов (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- площадь, назначение и вид оставшейся части исходного объекта (а также иные характеристики, в зависимости от самого объекта);
- прекратить право общей долевой собственности на изначальный объект.
При этом, всё это «счастье» должно соответствовать градостроительным требованиям, целевому назначению земельного участка и т. п.
Примеры «незначительной доли»
Например, в суд поступило исковое заявление о выделении в натуре доли земельного участка, при этом один дольщик владеет 1/10 долей, а второй -9/10. Собственник с малой долей обращается в суд с тем, чтобы суд удовлетворил его иск о выделении доли в натуре. Но в процессе рассмотрения дела подтверждается, что такой выдел может снизить материальную ценность земельного участка, и что доля истца незначительна. Выслушав представителей обеих сторон, суд может принять одно из трех решений:
- если истец согласен забрать иск о выделении доли в натуре при предоставлении ему материальной компенсации – при этом его право собственности после получения денег утрачивается;
- истец не согласен на денежную компенсацию, но его доля незначительна. Поэтому суд присуждает выплату ему компенсации в принудительном порядке;
- если первый собственник не согласен на компенсацию и нет доказательств того, что доля истца в общем имуществе незначительна, прекращение права собственности не происходит.
Соглашение о выделе доли в натуре в частном доме
При наличии какого-либо спора, особенно если дело касается недвижимости, всегда проще и лучше для дальнейшей совместной жизни договориться. При этом договоренность собственников о выделе подлежит письменному оформлению. Соглашение удостоверяется нотариусом, непосредственно текст соглашения может составить нотариус.
В соглашении указываются:
- данные всех собственников дома, с указанием размера их действующей доли
- данные о частном доме, в отношении которого заключается соглашение
- ссылка на техническое заключение, согласно которому выдел доли в натуре возможен
- то, к чему пришли собственники (то есть то, ради чего и заключается настоящее соглашение): указание, в чем заключается доля каждого из собственников
- данные о размере компенсации, если выделяемые доли не соответствуют имеющимся долям, либо указание на отсутствие у сторон материальных требований друг к другу
- о прекращении долевой собственности, в связи с выделом долей в натуре
Когда может потребоваться помощь юриста
Если собственник решил выделить свою долю в недвижимости в натуре, ему обязательно понадобится помощь специалистов. В первую очередь нужно получить консультацию квалифицированного юриста, чтобы оценить свои шансы на положительный исход дела. Если они высоки, надо разработать план действий. И в этом тоже поможет юрист. Он даст перечень документов, которые следует подготовить, направит к техническим специалистам для получения экспертных заключений.
В случае необходимости юрист может провести переговоры с прочими жильцами и при достижении положительной договоренности составит письменное соглашение. Если прочие собственники против, нужен иск в суд. Составить его самостоятельно очень сложно. Для этого требуется хорошо знать действующее законодательство. Юрист же напишет заявление таким образом, чтобы шансы на положительное решение по делу возросли. А при необходимости специалист будет защищать интересы своего клиента в суде.
В каких случаях можно составлять соглашение
Основным требованием, предъявляемым законодателем к соглашению о разделении имущества в натуре является добровольное согласие. Однако кроме этого необходимо еще и обеспечить изолированность помещений друг от друга и отдельный вход (в случае с земельными участками – проезд).
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.
Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Если с наделами земли все достаточно просто, то в жилых и промышленных помещениях зачастую приходится проводить перепланировку, которую нужно согласовывать и соответственно получать новую техническую документацию в БТИ.
Если совладельцев объекта недвижимости больше двух, то допускается выделение доли в натуре только одному из них. Остальные, при желании могут быть сособственниками оставшейся площади на правах совместного владения.
Если разделение по тем или иным причинам невозможно (например, спорный объект – однокомнатная квартира), то допускается компенсация стоимости доли одному (нескольким) владельцам другим (другими). Для определения размера выплат проводятся специализированные оценочные экспертизы или же стороны просто договариваются между собой.
Если хотя бы один из владельцев не согласен на разделение имущества в натуре, то оно возможно только при обращении в суд и только при наличии веских оснований (например, отсутствие данных о месте нахождения сособственника)
На каких условиях возможен выдел доли
В Постановлении ВС № 8 (от 21.12.1993) указывается, что из общей долевой собственности можно выделить долю в натуре только, если имеется техническая возможность предоставить собственнику изолированное жилое и подсобные помещения. Также для выдела необходимо, чтобы собственник обладал возможностью сделать отдельный вход в это помещение.
Если такой технической возможности не имеется, определяют порядок пользования жилым помещением.
Выделение доли в натуре в квартире многоквартирного дома – процедура не частая по причине отсутствия технических возможностей. Если она и осуществляется, то, как правило, в квартирах, расположенных на первом этаже, чтобы можно было сделать отдельный вход. Плюс подвод коммуникаций в обособленное жилье не должен мешать прочим жильцам и создавать угрозу повреждения общей конструкции здания.
В каких случаях выделение доли в квартире в натуре невозможно:
- Общий размер и планировка жилья не позволяют провести выдел технически. Например, если речь идет о небольшой однокомнатной квартире;
- Если выдел в натуре нарушит целостность основных конструкций здания;
- Когда выделенная доля не может быть признана пригодной для проживания согласно СНиП. К примеру, если в получившейся комнате невозможно сделать оконный проем;
- Если выделение доли нарушает права и имущественные интересы третьих лиц.
Чем выдел отличается от раздела
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист. Опыт 12 лет.
Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
Раздел – процедура, при которой из общего земельного надела формируются два или более новых. При этом разделяемый участок фактически перестает юридически существовать. После разделения земли все сособственники остаются в своем праве распоряжаться (совместно или по предварительной договоренности) всеми образованными участками. Это закреплено законодательно в пункте 3 ст.
11.4 ЗК РФ.
А вот после процедуры выделения участка, каждый бывший совладелец совместной земли будет в праве распоряжаться только наделом, который образовался соразмерно его доли в общем владении.
Еще одно различие — выдел может быть произведен только из долевой собственности, а разделение можно провести в отношении наделов, находящихся как в совместном, так и в долевом владении. При этом после выделения общий участок остается, но уже в новых границах. А после раздела изначальный объект юридически ликвидируется.
Однако из этого правила есть два исключения:
- разделение территорий, относящихся к садовым некоммерческим товариществам;
- разделение земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию.
Эти территории после проведения соответствующей процедуры, в соответствии с нормой п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ, остаются в прежних границах.
Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.
Определение и суть соглашения
Соглашение о выделении доли в натуре в общей долевой собственности — это договор, который заключается между собственниками недвижимости с целью выделения каждому из них определенной доли в объекте недвижимости в натуральной форме.
Такое соглашение может заключен как добровольно, так и по судебному решению. Оно имеет большое значение для собственников, которые имеют общую долевую собственность на земельные участки и жилые помещения. Каждому собственнику должна быть выделена доля недвижимости.
Процесс начинается с подачи заявки в кадастровую палату. После этого вы должны обратиться к специалистам, чтобы они помогли вам получить консультацию и необходимую информацию о процедуре выделения доли в натуральном виде. Например, вы можете задать вопросы о том, какие документы необходимы для заключения договора, какие границы выделения и какую компенсацию должны получить остальные собственники.
При выборе адреса, линии и других параметров объекта недвижимости, нам рекомендуются обращаться к опытным специалистам. Также возможны переписки по электронной почте или отправлять документы по почте с помощью паспортных данных. В результате заключается отдельный договор, который устанавливает доли каждого собственника недвижимости чертежом, а также условия выплаты денежной компенсации за выделенные доли в случаях, когда натуральное выделение невозможно.
Более подробную информацию о том, как правильно оформить заявление, какие документы необходимы и какие шаги нужно предпринять после заключения договора, можно получить на горячей бесплатной линии, доступной круглосуточно. Специалисты перезвонят вам, чтобы проконсультировать и помочь решить любой вопрос, связанный с выделением доли в натуре в общей долевой собственности.
Что нужно знать о законодательном регулировании
Добровольное соглашение: выделение доли в натуре в общей долевой собственности имеет законодательное регулирование. Данный процесс может быть добровольным и возможным только при наличии согласия одного из собственников. При необходимости выделения доли в натуре вы должны зафиксировать это в документе — соглашении.
Выделение долей: для выделения долей в натуральном виде необходимо иметь кадастровую информацию о границах объекта недвижимости. Выделение доли в натуре не может производиться, если оно приведет к нарушению единого комплекса жилых или земельных объектов. В случае выделения квартиры (доли) необходимо учесть, что в общих долевых имуществах останутся остальные общие части дома.
Компенсация вместо выделения доли: если физическое выделение доли невозможно, можно использовать компенсацию в денежной форме. Выплаты могут осуществляться как одному из собственников, так и нескольким в той же пропорции, которую они имели в общей доли.
Заявления и документы: для выделения доли в натуре или компенсации необходимо подать заявление в Росреестр. Необходимо приложить паспортные данные и документы на имущество (согласие на выделение доли, письмо-заявление). Росреестр обязательно проведет консультацию и предоставит информацию круглосуточно. В случае необходимости вы получите возможность отправлять заявления и документы по адресу электронной почты.
Горячая линия: при возникновении вопросов и проблем в процессе выделения доли в натуре общей долевой собственности вы всегда можете задать этот вопрос на горячей линии Росреестра. Консультация бесплатная и профессиональная.
Раздел домовладений и выдел долей в натуре
1. Если в вашем домовладении отсутствуют самовольные перепланировки домовладения, или самовольные пристройки. В таком случае на основании прямого указания закона (часть 1 статьи 252 ГК РФ) домовладение может быть разделено в натуре на основании письменного соглашения, подписанного всеми собственниками домовладения. В указанном соглашении необходимо четко прописать, какое жилье за кем закрепляется и наименование такого жилья (например: квартира № 1, № 2, или жилой дом Литер А, расположенный по адресу…). Для составления такого соглашения необходимо провести техническую инвентаризацию и каждому собственнику домовладения получить кадастровый паспорт на свое выделенное жилье (квартира, дом). И после всего этого можно смело идти в Юстицию регистрировать право собственности на выделенную квартиру или дом.
Соглашение о реальном разделе жилого дома (образец)
- Ф.И.О. совладельцев;
- Предмет раздела – адрес, общая и жилая площадь, земельный участок, хозяйственные сооружения (сарай, теплица, гараж, баня и прочее),
- Инвентаризационные данные;
- Оценочная стоимость;
- Порядок распределения долей совладельцев;
- Соглашение совладельцев о разделе жилого дома согласно долям;
- Сведения о том, что предмет раздела не продан, не подарен, не заложен, не арестован, не является объектом спора третьих лиц;
- Дополнительные условия соглашения (например, порядок пользования совместными хозяйственными постройками, придомовой территорией и прочее);
- Дата составления соглашения;
- Подписи совладельцев.
Образец искового заявления и соглашения
Заявление подается лично истцом или его представителем по доверенности (юристом или адвокатом). Потребуется распечатать столько экземпляров иска, сколько будет участников процесса: по одному для каждого ответчика и для третьих лиц, если они присутствуют в деле.
Выделение доли в праве общей собственности может понадобиться при совершении юридической операции с имуществом. Для этого законодательно есть два механизма: заключения договора между совладельцами или подача иск в суд о выделении своей части. Суд может определить долю, если это не приведет к потере свойств и целевого назначения объекта. В крайнем случае, может быть определена сумма компенсации в денежном выражении, которую должны будут возместить другие совладельцы.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!
Получение компенсации за полагающуюся долю
Компенсация положена собственнику, решившему выделиться со стороны остальных владельцев в том случае, когда нет фактической возможности выделить долю в натуральном виде.
Размер компенсации оговаривается всеми собственниками дома, при этом заключается соглашение. Перед тем как его составить, нужно произвести оценку недвижимости в целом. Если сторонам не удаётся достигнуть взаимовыгодного соглашения, этот вопрос решается в судебном порядке. Судья выносит решение, о сумме компенсации, отталкиваясь от реальной стоимости недвижимости на момент возникновения спора.
Согласно 252 статье ГК РФ, выплата денежной компенсации выделяющемуся допускается взамен выдела доли в натуре. Выделяющийся собственник имеет право требовать денежного возмещения в качестве замены выделу.
Разделение недвижимости на доли
Прежде чем рассмотреть вопрос выделения доли в квартире, обратим внимание на следующее: процесс разделения квартиры на доли и выделение доли немного разные процессы:
- Выделение – это процедура, по результатам которой один из собственников получает свою долю в собственности недвижимостью. При этом все остальные владельцы являются собственниками всей оставшейся части. Остальные лица не переоформляют свое право собственности;
- Разделение – это процесс, в результате которого вся недвижимость разделяется на определённые части между всеми владельцами. Все субъекты во время процедуры теряют свое право на объект недвижимости и получают его только после оформления в виде некой части.
Вне зависимости от того, что происходит – выделение или разделение недвижимости – возможно два варианта решения проблемы:
- Соглашение о выделе доли в натуре( образец можно скачать);
- Судебные разбирательства.