Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры у юридического лица риски покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.

Как купить недвижимость у юридического лица

Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:

1. Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.

2. Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.

3. Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.

4. Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:

• Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.

• Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.

• Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.

• Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.

• Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.

Потенциальный банкрот

Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.

Важно: сделку по покупке квартиры у организации, которая в течение трех лет объявит себя банкротом, могут оспорить в суде. А это риск потерять и жилплощадь, и деньги.

«Если банкротство людей не такое частое явление, то банкротства компаний происходят сплошь и рядом. Поэтому потенциальному покупателю квартиры у юридического лица следует проверить финансовую устойчивость компании. Как минимум необходимо выяснить, не находится ли организация в базе ликвидируемых предприятий, в отношении которых открыты дела о банкротстве. Также следует проверить компанию на наличие открытых судебных производств. Множество судебных дел и исков к компании — очень тревожный звоночек», — указывает Сухий.

Особенности покупки с привлечением ипотеки

Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.

Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.

Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.

Перечень документов, необходимых для безопасного совершения сделки

Во избежание судебных процессов, финансовых и временных потерь покупателю следует заранее изучить следующие документы:

• актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости;
• правоустанавливающие документы, то есть договоры, на основе которых квартира была приобретена фирмой;
• выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных на жилплощади;
• документы о корпоративном одобрении сделки (например, протокол общего собрания участников общества с решением о продаже объекта);
• учредительные документы юрлица;
• справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и взносам за капремонт;
• поэтажный план квартиры с документами о перепланировке (если она производилась).

Следует также проверить компанию по следующим онлайн-сервисам:

• по базе исполнительных производств на предмет долгов;
• по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве на наличие дел о несостоятельности в отношении юрлица;
• по официальному сайту ФНС на предмет ликвидации и банкротства организации;
• по сервису проверки доверенностей Федеральной нотариальной палаты, если от имени организации действует представитель.

Какие риски существуют у покупателя

В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:

1. юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
2. у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
3. коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
4. были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

• Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
• Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
• Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
• Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
• Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
• При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
• Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

✔ Необходимые документы.

От покупателя требуется предоставить только:

• Личный паспорт.
• Письменное согласие супруга (при наличии зарегистрированного брака).
• Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

• Учредительные документы.
• Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
• Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
• Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
• Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
• Доверенность, подписанная руководителем организации.
• Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Как не попасть в руки к мошенникам?

Безопасная покупка квартиры и защита от мошенничества. Возможно ли это при сделке с юрлицом?

Гарантировать 100%-ную безопасность нельзя ни одному покупателю. Но вот что, необходимо знать, при совершении данной операции:

• Сделка должна быть «чистой». Никаких доверенностей.
• Необходимо следить за тем, чтобы все документы были заверены нотариально.
• Если продажа возможно только по доверенности, необходимо проверить представляющее владельца лицо и его права.
• При наличии основания при продаже жилплощади важно тщательно проверить его подлинность. При желании можно даже встретиться с бывшим владельцем (если это возможно).

Запомните: официальное юридическое лицо — это не гарантия сделки без подвохов. Множество фирм занимаются различными незаконными махинациями, а бороться с ним потом сложнее, чем с обычным физлицом.

Как приобрести квартиру у юридического лица на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке у юридического лица обязательно должно быть оформлено право собственности на него. Наличие такого права можно проверить также через выписку из ЕГРН.

Следующим этапом для покупателя станет детальное ознакомление с предыдущей историей жилья (как, когда и кому передавались права собственности на него). Чтобы быть уверенным в юридическом лице, покупатель должен изучить историю его деятельности и подлинность всех документов о регистрации, сертификатов и так далее.

Также покупатель необходимо сделать следующее:

• собрать необходимый пакет документов;
• провести оплату по сделке;
• зарегистрировать права собственности.

Далее покупатель и продавец могут переходить к заключению договора о купли-продажи. В данном случае производить оплату можно только на официальный счет в банке юридического лица. Передавать деньги наличными представителю компании, который подписывает договор, или скидывать их на его личной счет нельзя. В противном случае юридическое лицо имеет полное право оспорить заключенный договор и суд может признать его недействительным.

○ Законодательное регулирование процедуры.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется:

• Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ).
• Семейным кодексом РФ (далее СК РФ).
• Жилищным кодексом РФ (далее ЖК РФ).
• ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ (алее №214-ФЗ).
• ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 №218-ФЗ (далее №218-ФЗ).

Главная особенность сделок с участием юридического лица – признание сделки с недвижимостью крупной. Поэтому необходимо учитывать еще один законодательный акт, регулирующий заключение подобных договоров – ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 №14-ФЗ (далее №14-ФЗ).

• «Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:
• связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;
• предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Основной риск при заключении сделки с юридическим лицом – продажа по поддельным документам. Однако здесь подготовиться фальшивую документацию значительно проще:

• Прокол собрания учредителей, проверить подлинность подписей всех его участников не представляется возможным, тогда как при наличии поддельного документа сделка будет признана недействительной.
• Доверенность на проведение сделок, она оформляется руководителем и может быть подделана.
• Даже если доверенность подлинная, есть риск, что разрешение на осуществление данного вида деятельности не прописано в нем (необходимо тщательно изучить все пункты документа).

Похожие записи:

• Дарственная оспаривается в суде или нет
• Какая сумма на погребение в 2024 году
• Заполнение транспортной накладной с 2024 года