Оформить договор купли продажи квартиры самостоятельно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить договор купли продажи квартиры самостоятельно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договор купли-продажи квартиры — это документ, согласно которому продавец передает право собственности на квартиру покупателю за определенную денежную сумму. Договор составляется в двух экземплярах: для продавца и покупателя. На основе заключенного договора в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру от одного владельца к другому. Для этого в Росреестр направляется комплект документов по сделке купли-продажи, в т.ч. заключенный договор вместе с передаточным актом, который подшивается к договору. Сформировать необходимый перечень документов для регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре можно перейдя по ссылке.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Необходимые документы для заключения договора купли-продажи квартиры

   Договор купли-продажи квартиры составляется на основе следующих документов:

   • паспортов сторон,

   • выписка из ЕГРН,

   • правоустанавливающие документы (ДКП, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и прочее),

   • справка с перечислением всех зарегистрированных на объекте, либо об отсутствии таковых,

   • согласие супруга на продажу (если квартира является совместно нажитым имуществом),

   • согласие органов опеки (когда в качестве продавца выступают несовершеннолетние дети),

   • подтверждение отсутствия задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (либо квитанция/справка с суммой задолженности по платежам).

   Не обязательно, но все же рекомендуется запросить у продавца перед тем, как подписывать договора купли-продажи:

   • справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере,

   • справку об отсутствии возбужденного дела о банкротстве — но можно проверить продавца самостоятельно на сайте Арбитражных судов, либо в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

   Кем подписывается договор купли-продажи квартиры и нужно ли удостоверение нотариуса

   Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи квартиры подписывают обе стороны сделки. Заключенный договор — это основание для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

   Законом не предусмотрено нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, за исключением отдельных случаев. Обязательно нужно удостоверять договор у нотариуса, если:

   • продается доля в праве на квартиру,

   • в качестве продавца — несовершеннолетний человек, взрослый недееспособный человек, ограниченно дееспособный человек (глухой, слепой и пр.). В сделке такие категории продавцов могут выступать через своего законного представителя.

   При подписании договора купли-продажи квартиры при себе нужно иметь все документы, указанные в п.3 настоящей статьи. Необходимо подготовить три экземпляра договора — по одному для каждой стороны.

   Также дополнительно составляется передаточный акт. Все документы сшиваются (договор и передаточный акт), а подписи ставят в конце договора и на месте сшиве.

   Продать квартиру самому или через агентство?

   Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

   • Первый – это заказ частного риелтора.

   Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

   Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

   • Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

   Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

   Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

   • Третий – продать квартиру самому, без посредников.

   Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

   Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

   Сделаем вывод:

   • Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

   — У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

   — Вы продаете несколько квартир одновременно.

   — У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

   • Оформлять сделку самому можно, если:

   Кaк пpaвильнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe, чтoбы нe oбмaнyли

   Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

   Необходимые документы

   Любая сделка должна быть документально обоснована. Применительно к договору купли-продажи квартиры в документальном обосновании нуждаются:

   • личность контрагентов: продавца и покупателя;
   • право собственности продавца на квартиру;
   • отсутствие на квартире обременений любого вида;
   • отсутствие права собственности третьих лиц на квартиру;
   • характеристики продаваемой квартиры.

   То есть все документы, которые лягут в основу договора, будут носить правоустанавливающий и правоподтверждающий характер.

   Так, в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации недвижимости», к документам, подтверждающим право собственности продавца, относятся:

   • договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор дарения, мены, договор передачи квартиры в собственность (приватизации), вступивший в законную силу судебный акт или свидетельство о праве на наследство;
   • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или долю в квартире, выданное до 15.07.2016, либо выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), удостоверяющая государственную регистрацию права собственности на недвижимость.

   Документами, удостоверяющими личность контрагентов, являются:

   • для граждан России и СНГ — паспорт;
   • для военнослужащих — удостоверение личности и приписное свидетельство;
   • для граждан России, постоянно проживающих за границей, — общегражданский паспорт;
   • для иностранных граждан — вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД;
   • для лиц, не достигших 14 лет, — свидетельство о рождении.

   К документам, характеризующим квартиру, относятся:

   • экспликация, которую следует получить в БТИ;
   • поэтажный план, выдаваемый БТИ.

   К документам, подтверждающим отсутствие обременений и отсутствие притязаний третьих лиц, относятся:

   • выписка из домовой книги;
   • единый жилищный документ.

   Данные документы предоставляются ЕИРЦ бесплатно в день обращения по заявлению и по предъявлении документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования.

   Кроме того, потребуется подготовить также справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета.

   Для этого в РЭУ необходимо представить оплаченные квитанции по коммунальным платежам за последний месяц и обратиться за получением копии финансового лицевого счета.

   Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

   На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

   • самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
   • обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

   В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

   • Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
   • Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

   Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

   В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

   Сколько нужно заплатить

   Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

   В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.

   Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

   Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.

   При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

   Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

   Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

   Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

   Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

   По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

   Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

   Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным. В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях. Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.

   Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи.

   По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

   Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

   В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

   Оформление договора купли продажи квартиры через нотариуса

   До 2016 года участие нотариата в оформлении операций с недвижимостью имело место исключительно по желанию сторон. С января 2016 года нотариальная форма ДКП стала обязательной при проведении сделок по купле-продаже недвижимости, собственниками которой являются несовершеннолетние граждане, а также во всех случаях оформления собственности долей, за исключением совместной собственности супругов.

   Иными словами, если квартира (или одна из долей в праве собственности) принадлежит ребёнку или если объект принадлежит несколькими собственникам, договор купли-продажи такой квартиры может быть оформлен только нотариально. Впрочем, у этой формы договора купли-продажи есть безусловное преимущество: гарантия возможности правильно составить текст договора купли-продажи квартиры с соблюдением всех законодательных норм.

   Важно! Нотариальное оформление обычно занимает, как минимум, 1,5-3 часа, а перед тем нотариусу требуется несколько дней на проверку и подготовку текста договора. Поэтому провести сделку одним днем, в порядке обычного приема граждан и без предварительной подготовки, не получится.

   Особенности оформления сделки

   Договор купли-продажи может иметь свои особенности в зависимости от выбранного варианта расчетов, получения кредита, субсидии, материнского капитала (МСК) и других факторов.

   Договор может быть:

   • двух и трехсторонним (например, в случае покупки квартиры в ипотеку);
   • с рассрочкой оплаты;
   • с переоформлением ипотечного кредита на покупателя;
   • с учетом субсидии или МСК;
   • с обязательством продавца не только передать квартиру, но и завершить в ней ремонт к определенной дате;
   • с отсроченной передачей квартиры новому собственнику (например, не сразу после регистрации договора, а спустя какое-то время).

   Как заключать договор? Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых оформляется договор купли-продажи, а также особенности оформления в этих случаях взаимоотношений между покупателем и продавцом.

   В соответствии с законодательством РФ, а именно, с Федеральным законом № 218-ФЗ, право собственности на недвижимость должно быть зарегистрировано в течение 9 рабочих дней с момента обращения. Срок регистрации в Росреестре не может превышать указанного в Законе. Однако, стоит отметить, что общее количество затраченного времени на регистрацию может быть больше. Это зависит от конкретного выбранного способа оформления права и ситуации в целом. Но, как показывает практика, эта цифра не превышает 18 рабочих дней.

   Общие сроки купли-продажи квартиры могут быть намного больше. Так как на оформление необходимых документов для продажи квартиры уйдет около месяца.

   Если вы хотите как следует провести предпродажную подготовку — то это увеличит срок. А поиски покупателя и показы могут длиться значительное количество времени. Всё зависит от определенных условий и обстоятельств.

   Какие документы нужны?

   Перед тем, как обратиться к нотариусу, необходимо убедиться в наличии минимального набора документов:

   • паспорта всех участников сделки (покупателей и собственников);

   • выписка из ЕГРН на продаваемую квартиру;

   • документ, на основании которого действующий собственник получил квартиру (к их числу могут относиться договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор ренты, договор участия в долевом строительстве, договор приватизации, договор мены, судебный акт);

   • выписка из домовой книги (содержит сведения обо всех гражданах, зарегистрированных в квартире);

   • согласие супруга на осуществление сделки, если он не принимает в ней участие;

   • согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.

   Плюсы и минусы оформления сделки через нотариуса

   К числу несомненных плюсов приобретения квартиры с участием нотариуса относится надежность сделки. Нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов всех сторон договора.

   Если по каким-то причинам дело доходит до суда, нотариально заверенные документы имеют повышенную доказательную силу в ходе разбирательства и рассматриваются в приоритетном порядке.

   Кроме того, участие нотариуса позволит сэкономить большое количество времени, потому что все документы можно подготовить в одном месте. Кроме того, нотариальная контора сама направит их в Росреестр.

   К числу недостатков относится высокая цена нотариальных услуг. С учетом работы над проектом договора, дополнительных услуг и пошлин общая стоимость может доходить до 50 и даже 100 тыс. рублей.

   
   

   Похожие записи:

   • Прохождение техосмотра в Беларуси в 2024 году как проходить
   • Обязательный ли договор на охрану в детском саду 2024 Екатеринбург
   • Слова благодарности сотруднику уходящему на пенсию в прозе