Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Параграф 7 банкротство застройщиков с 2024 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно параграфу 7, в случае банкротства застройщиков, дольщики имеют право на получение своего долга в порядке, установленном законом. Они признаются третьими кредиторами, после работников и государства.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Кто выполняет функции финансовых краш-тестов?
Функции финансовых краш-тестов выполняет федеральный орган исполнительной власти в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства (Минстроительства России), созданный в соответствии с Правительственным распоряжением от 18 ноября 2015 года № 2369-р.
Процесс проведения финансовых краш-тестов включает: анализ финансового состояния застройщика и его платежеспособности, проверку документальных подтверждений финансовой устойчивости, оценку рисков и уязвимости проекта. Результаты краш-тестов, представленные в виде аналитического отчета, помогают оценить финансовую надежность застройщика и его способность выполнить обязательства перед дольщиками.
Минстроительства России выполняет функции организации и контроля проведения краш-тестов, а также принимает меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков, направленные на защиту интересов дольщиков.
Ответственность за неправильную оценку рисков
Неправильная оценка рисков может привести к невозможности завершения строительного проекта, что, в свою очередь, может привести к финансовым затруднениям и банкротству застройщика. Законодательство устанавливает определенные требования к оценке рисков, которые должны выполняться в рамках подготовки и реализации строительных проектов.
В случае неправильной оценки рисков, застройщики несут ответственность перед покупателями недвижимости, вложившими свои средства в проект. Покупатель может обратиться в суд с требованиями о возврате вложенных средств или компенсации нанесенного ущерба. При этом, суд учитывает различные факторы, включая качество выполненных работ, степень неправильности оценки рисков, наличие предоставленных покупателю гарантий и т.д.
Для снижения рисков возникающих при строительстве и участии в проектах застройщики должны относиться к оценке рисков особо ответственно и допускать только проекты, в которых риски минимальны или предусмотрены меры их снижения. Также рекомендуется привлекать профессиональных консультантов, которые помогут провести анализ и оценку рисков.
Ответственность за неправильную оценку рисков также может быть предусмотрена внутренними процессами и стандартами компаний-застройщиков. Это может включать привлечение экспертов, аудит оценки рисков или внедрение специальных методологий для их оценки.
Правильная оценка рисков является важным аспектом успешного завершения строительных проектов и минимизации финансовых рисков для застройщиков. Более того, она служит гарантом защиты интересов покупателей недвижимости и способствует развитию отрасли недвижимости в целом.
Какие риски несет покупатель недвижимости у неустойчивого застройщика?
Покупка недвижимости у неустойчивого застройщика может привести к нескольким серьезным рискам для покупателя. Несостоятельность или банкротство застройщика может оставить покупателя без завершенного объекта недвижимости и без возможности возврата вложенных средств.
Один из основных рисков – это невозможность завершения строительства объекта недвижимости. Неустойчивый застройщик может столкнуться с финансовыми проблемами, что может привести к задержкам или прекращению строительства. В этом случае покупатель остается без получения завершенного объекта недвижимости, даже если уже произвел оплату.
Другой риск заключается в возможности получения некачественного жилья. Неустойчивый застройщик может экономить на материалах и технологии, что может отразиться на качестве строительства. Покупатель может столкнуться с такими проблемами, как трещины в стенах, протечки, неправильная планировка или отсутствие необходимых коммуникаций.
Также, покупатель может столкнуться с проблемой несоблюдения договорных обязательств со стороны застройщика. Неустойчивый застройщик может не выполнить обещания по срокам сдачи объекта недвижимости, включая создание необходимой инфраструктуры или предоставление парковочных мест. Это может привести к дополнительным неудобствам и расходам для покупателя.
Риски при покупке у неустойчивого застройщика Невозможность завершения строительства Некачественное жилье Несоблюдение договорных обязательств Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
купли-продажи ), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
Порядок обращения и необходимые документы
Если застройщик обанкротился, необходимо обращаться в суд, предоставив договор ДДУ и документы, которые подтверждают совершение оплаты и исполнение обязательств по договору. Суд может признать права участников строительства и в том случае, если они заключали не договор ДДУ, а иной, в том числе:
- Купли-продажи.
- Займа, с условием передачи жилья.
- Простого товарищества с целью строительства объекта и получения квартиры.
Суд признает также права граждан, имеющих вексель с обязательством передачи жилья, или вложивших деньги в ЖСК и прочие виды товариществ.
Сальдирование требований, включенных в реестр
Кредитор обратился в суд с заявлением о разногласиях, считая возможным сальдирование его требований, включенных в реестр, и встречных требований должника. Суды первой и кассационной инстанций такой подход не поддержали, поскольку, по их мнению, в итоге произойдет зачет требований.
Однако ВС РФ направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции и подтвердил правомерность сальдирования взаимных обязательств по одному или нескольким взаимосвязанным сделкам в случае прекращения договорных отношений или завершения их этапа.
ВС РФ напомнил, что сальдирование является не зачетом, а арифметической операцией, исключающей получение кредитором предпочтения. При этом, не имеет значения тот факт, что встречное требование одной стороны подтверждено решением суда и включено в реестр требований кредиторов другого участника сделки.
Кто получил право на банкротство без суда
С 3 ноября 2023 года право воспользоваться процедурой внесудебного банкротства появилось также у граждан, в отношении которых:
- не менее 1 года назад до даты обращения с заявлением о признании банкротом во внесудебном порядке выдан исполнительный документ, и он направлялся или предъявлялся для исполнения, но оно так и не завершено. При этом единственный доход – пенсия (страховая, накопительная или пр.) и нет имущества, на которое может быть обращено взыскание. Либо он получает ежемесячную выплату на детей в связи с рождением и воспитанием или пособие беременной и нет имущества для погашения долгов;
- не менее 7 лет назад до даты обращения с заявлением о признании банкротом во внесудебном порядке исполнительный документ имущественного характера направлялся или предъявлялся для исполнения, но так и не выполнен физлицом либо лишь частично.
Для этих категорий физлиц установили особенности обращения за внесудебным банкротством.
До 03.11.2023 можно было заявить о своём банкротстве вне суда, только если при соответствующей сумме долга на день обращения исполнительное производство завершили из-за отсутствия имущества для взыскания. Иных действующих производств по истребованию денег, которые возбудили после возврата взыскателю исполнительного документа, тоже нет.
Позиция Верховного Суда РФ
Рассмотрев доводы кассационной жалобы Банка, Верховный Суд РФ определил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставить в силе, постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятые при существенном нарушении норм материального права.
В обоснование такого решения в определении Верховного Суда РФ приведены следующие доводы.
Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства, регулирующей отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов (статьи 25, 65 ГК РФ, статья 1 Закона о банкротстве).
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Соответствующее правило основано на принципе, согласно которому в частноправовых отношениях физических и юридических лиц интересам одной стороны не может быть предоставлен приоритет по сравнению с интересами другой, не нарушившей закон (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 N 34-П), в результате чего придание обратной силы (ретроактивности) закону характеризуется как исключительный тип его действия во времени.
В соответствии с положениями Закона N 151-ФЗ юридические лица были исключены из состава участников строительства для целей применения законодательства о банкротстве, что отразилось на объеме их прав в деле о банкротстве застройщика, поскольку требования юридических лиц по договорам долевого участия в строительстве более не подлежали включению в реестр требований о передаче жилых помещений. Указанные требования стали носить денежный характер и подлежали включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов.
Закон N 151-ФЗ вступил в силу 27.06.2019.
Согласно пункту 16 статьи 16 Закона N 151-ФЗ положения параграфа 7 Главы IХ (Банкротство застройщиков) Закона о банкротстве применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Как установлено судами, дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018, в связи с чем закон в спорном случае с обратной силой не действует.
Согласно пункту 17 статьи 16 Закона N 151-ФЗ положения пункта 3.2 статьи 201.1, статьи 201.8-1-201.8-2, 201.9, 201.10-201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15.1-2 Закона о банкротстве в редакции Закона N 151-ФЗ (в том числе устанавливающих понятие “участника строительства” – определение Верховного Суда РФ от 23.09.2022 N 305-ЭС19-12342(3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.
Соответственно судам необходимо было выяснить, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве застройщика.
Закон о банкротстве предусматривает возможность приобретения публично-правовой компанией “Фонд развития территорий” прав застройщика-банкрота, лишенного возможности самостоятельно завершить строительство и передать квартиры участникам строительства, на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства для завершения строительства этих объектов, что имеет своей целью защиту прав кредиторов застройщика и повышает гарантии их прав и интересов на надлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия.
Таким образом, передача незавершенного строительством объекта недвижимости новому инвестору-застройщику подразумевает начало реализации плана по выходу должника из кризиса, поскольку с этого момента начинаются расчеты с кредиторами третьей очереди.
В связи с этим в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче обязательств по договорам долевого участия новому застройщику требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим (внешним управляющим) из реестра требований участников строительства, а должник более не отвечает перед участниками строительства по невыполненным обязательствам.
Определением Арбитражного суда по делу N А41-44405/2018 от 08.04.2019 обязательства застройщика перед кредиторами (участниками строительства) переданы правопредшественнику фонда до вступления в силу Закона N 151-ФЗ (27.06.2019), в связи с чем в соответствии с положениями пункта 17 статьи 16 Закона о банкротстве N 151-ФЗ применяется к спорным правоотношениям в прежней редакции.
Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2023 N 305-ЭС22-29387 по делу в отношении того же должника застройщика.
Таким образом выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у истца права получения от нового застройщика, принявшего на себя все обязательства по договорам долевого участия, жилого помещения являются обоснованными.
Не всегда отношения между дольщиком и застройщикам оформляются договором долевого участия. Существуют другие варианты юридически значимых отношений, которые при банкротстве строительной фирмы принимаются во внимание судом. Например, заключен договор купли-продажи квартиры в объекте строительства, займа с условием передачи жилья и т.д.
Граждане, участвующие в долевом строительстве дома, вправе обратиться к местным властям для постановки в реестр обманутых дольщиков. В этом случае помогать с возвратом средств или достройкой дома будет муниципалитет из фонда долевого строительства, специально для этого созданного.
При предъявлении денежных требований дольщик должен понимать, что вернуть все средства полностью практически невозможно. Если застройщик инициирует процедуру банкротства, то он осознает свою финансовую несостоятельность. К тому же объем требований будет увеличен на размер неустоек по неисполненным обязательствам.
Поэтому надеяться на полное покрытие затраченных дольщиками средств не приходится. А тем более на возмещение иных требований, связанных с компенсацией убытков, неустоек, морального ущерба.
Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:
ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)
ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств
Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться. Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый. А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.
На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.
Права дольщиков при банкротстве застройщика
Что делать, если строительная фирма — банкрот? Прежде всего не паниковать: Закон «О банкротстве застройщика при долевом строительстве» дает физлицам немало возможностей отстоять свои права. А изучив некоторые особенности, можно разобраться, в каких случаях на какой исход дела рассчитывать.
1. Предъявление требований денежного характера. Имеет смысл тогда, когда строительство фактически еще не началось. Дольщиком может быть взыскана не только сумма по контракту, неустойка с застройщика-банкрота, но и реально понесенные убытки.
Важно!
В 2020 году был учрежден компенсационный фонд, который должен призван защищать права дольщиков при банкротстве застройщика. По замыслу законодателей, обманутые граждане смогут вернуть свои вложенные в строительство деньги в случае признания стройкомпании несостоятельной. Однако четкого механизма работы фонда пока нет, поэтому и рассчитывать на него в ближайшее время не приходится.
2. Предъявление требований имущественного характера. Применяется, если дом по факту возведен. Вероятные варианты:
Предоставление квадратных метров в многоэтажке.
Реализация вероятна, если:
- многоэтажка была введена в эксплуатацию;
- передаточных бумаг на квартиру нет;
- оставшихся активов достаточно для погашения долгов первоочередным кредиторам;
- нужную квартиру можно определить в многоэтажке;
- цена квартиры не превышает более чем на 5 % цену всех заявленных требований, или две четверти кредиторов заключительных очередей не возражают против передачи, или на депозит органа правосудия перечислена нужная сумма.
Признание права на квадратные метры. Реализация возможна, если:
- недострой в эксплуатацию передавался;
- передаточные бумаги в наличии и подписаны до момента предъявления бумаг в арбитраж.
Что делать, если застройщика признали банкротом, но граждане все равно хотят жить в проблемной многоэтажке? Существуют два выхода, предусмотренные параграфом 7 Закона «О банкротстве застройщика при долевом строительстве»:
- Достройка дома другой привлеченной стройкомпанией. Для этого нужно положительное заключение о возможности застройки, желание самой компании и судебное постановление. Стройка будет финансироваться из компенсационного фонда.
- Передача многоэтажки дольщикам для достройки. Для окончания работ физлица должны организовать потребительский кооператив, но и здесь много условностей. К примеру, земля под домом должна принадлежат фирме на праве собственности, а кредиторы последующих очередей должны быть не против данных мер.
Итак, что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве? Алгоритм таков:
- Подготовка бумаг. Заявление о банкротстве застройщика подается, если производство о несостоятельности еще не открыто. Если же процесс уже был инициирован, физлицо пишет заявление о включении в реестр требований кредиторов. К заявлению о банкротстве застройщика обязательно нужно приложить иные бумаги, к примеру, соглашение, квитанции об оплате по контракту, претензии и др.
- Подача документов в арбитраж, рассматривающий дело о банкротстве. Обратите внимание, что требования можно предъявить в течение 1 месяца, если речь идет о наблюдении, и в течение 3 месяцев, если о конкурсном производстве.
- Поддержка своего заявления о банкротстве в судебном заседании.
- Получение определения о включении в реестр требований кредиторов, а при необходимости — обжалование его в вышестоящей инстанции.
- Предъявите акт в компфонд или поручителю для получения своих финансов.
Похожие записи: