Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке дочери

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру находящуюся в ипотеке дочери». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно ли подарить ипотечный дом? А квартиры? Для банков смена заемщика является раздражающим процессом. Дарение жилья, по которому еще не погашен долг, означает, что новый владелец получает не только квадратные метры, но и обязательства, вытекающие из кредита. Новый владелец должен будет выплачивать ежемесячные платежи, платить страховые взносы и т.д.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

• Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

• Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;

• Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Дарение квартиры созаемщику

Со-операторы — это особые лица в отношениях между ипотечным заемщиком и заемщиком. Они несут полную ответственность за долг перед кредитором, но не всегда имеют право на квадратные метры. Может ли ипотечная квартира быть предоставлена соавтору (а не супругу или супругам)? Этот вопрос требует отдельной проверки.

Отношения между основным заемщиком и каждым заемщиком регулируются дополнительным соглашением. Например, если он вносит необходимую сумму на счет кредитора, то имеет право на 25-30-40-50% долю в квартире. Если основной заемщик по разным причинам перестает платить по договору, банк автоматически переключает свое внимание на границу.

Для этого ему даже не нужно обращаться в суд.

Долг может быть переведен на соавтора (когда супруг/супруга становится координатором, о котором говорилось ранее). Например, главный должник не в состоянии производить дальнейшие выплаты и по состоянию здоровья хочет передать обязательства и имущество второму лицу, указанному в договоре.

Важно: Независимо от того, кому заемщик хочет подарить свою собственность, кредитор будет рассчитывать свой риск. Если кредитор считает, что деньги, скорее всего, не подлежат возврату, сделка запрещена.

Для того чтобы кредитор поддержал процесс, донор должен иметь более высокий доход, чем тот, который имеет сегодня плательщик. В банковской структуре не должно быть задолженности или отрицательных регистров в кредитной истории.

Кому вы можете подарить недвижимость?

Закон гласит, что подарить ее может только владелец недвижимости, а получить — физические, юридические лица и государство.

Имущество может быть передано в дар полностью или частично.

Однако не все физические лица уполномочены осуществлять транзакции.

• Недееспособные граждане и лица, не достигшие 14 лет, или их представители не могут подарить имущество.
• Лица, находящиеся на государственной службе, не могут жертвовать недвижимость.
• Люди, проходящие лечение или госпитализацию по линии социального обеспечения, а также их родственники-родители, включая супруга, не могут дарить недвижимость сотрудникам этих организаций.
• Однако одна компания может предоставить недвижимость другой и наоборот (например, организация предоставляет квартиру сотруднику).

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

• подача заявления в банк;
• получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
• оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
• регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
• передача недвижимости одариваемому.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

С точки зрения законодательства

В законе подчеркивается, что если долг перед банком за недвижимость еще не погашен полностью, и жилье находится в залоге, то владелец не может в полной мере свободно распоряжаться им.

Иными словами, любые действия, совершаемые заемщиком с недвижимостью, будь то продажа или передача, могут осуществляться только после получения согласия от кредитора.

Пока клиент не выплатит полностью задолженность кредитной компании – недвижимость не принадлежит ему полностью, так как является объектом залога. Это дает четкий ответ на вопрос, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке – да, но только после уведомления банка.

Впрочем, заемщик имеет право отдать в пользование имущество третьему лицу, например, разрешить жить в ипотечной квартире кому-то другому. Однако займ по-прежнему должно будет выплачивать лицо, на которое была оформлена ипотека.

Какие документы потребуются

Для того чтобы переоформить ипотечный договор на нового заемщика, банк запрашивает такие документы:

• Паспорт потенциального заемщика.
• Справку по форме 6-НДФЛ (более привычная всем справка 2-НДФЛ). Иногда нужна выписка с банковского счета. Любой из этих документов подтверждает доход потенциального заемщика. Это обязательно проверяется банком.

Для того чтобы заключить договор дарения, банк запрашивает такие документы:

• Паспорта лиц, являющихся обеими сторонами сделки.
• Ходатайство о регистрации договора, оно пишется на имя банка.
• Документация на недвижимость, на которую предполагается составление договора дарения. Требуется техпаспорт недвижимости.
• Если какая-то из сторон сделки имеет супруга, от него требуется нотариально заверенное согласие на осуществление сделки при условии, что сделка ипотечного кредитования заключалась в момент нахождения в браке.
• Согласие органов опеки, если одной из сторон сделки является человек до 18 лет или недееспособное лицо.
• Разрешение от банка на проведение сделки.

Порядок и условия дарения квартиры, взятой в ипотеку

Оформить сделку дарения можно только в том случае, когда имеется такой пункт в кредитном договоре, и банк дает согласие на проведение процедуры. Разумеется, это возможно при условии своевременного внесения ежемесячных платежей по кредиту.

Существует определенный порядок оформления сделки, который включает в себя следующие этапы:

1. Заемщик обращается в банк для получения письменного разрешения на совершение сделки.
2. Если согласие получено, то собственник готовит все необходимые документы и оформляет договор дарения.
3. Документ подписывается в Росреестре и в течение месяца проверяется сотрудниками ведомства.
4. В результате, одариваемое лицо получает свидетельство о собственности на имущество с обременением в виде ипотеки.

Для проведения сделки потребуются документы:

• правоустанавливающие документы на жилье;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
• техническая документация на квартиру;
• разрешение банковского учреждения на осуществление дарения;
• согласие супруга (ги) дарителя;
• разрешение службы опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Все документы представляются в виде копии и подтверждаются соответствующим оригиналом.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

• данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
• информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
• документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
• информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
• права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
• порядок передачи квартиры;
• информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
• подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Кому можно подарить квартиру в ипотеке?

Ипотечное кредитование рассчитывается на длительный период. В течение срока выплат ситуации возникают разные — ухудшение материального положения, переезд, развод.

Для банка дарственная означает смену заемщика и неоправданный риск без дополнительной выгоды. При заключении договора кредитования положение о дарении прописывается заранее. Если указывается на невозможность действия, то для оформления дарственной понадобится погасить ипотечный кредит и снять обременение.

Дарение разрешается при согласии банка. Смена заемщика осуществляется по стандартной процедуре оформления ипотеки:

• предоставляется перечень документов на потенциального заемщика;
• проверяется платежеспособность клиента;
• при удовлетворении банковских условий оформляется согласие банка;
• проводится процедура дарения.

Для оформления дарственной на ипотечное жилье следует соблюсти требования банка к заемщикам. Они различаются в нюансах, но основываются на общих условиях: допустимый возраст и платежеспособность.

Оформление договора дарения ипотечной квартиры

Если разрешение банка получено, то можно оформлять дарение ипотечной квартиры. Для договора необходимы такие документы:

• Гражданский паспорт собственника недвижимости.
• Гражданский паспорт одариваемого.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость.
• Технический или кадастровый паспорт на квартиру.
• Выписка из реестра прав собственности.
• Согласие второго супруга, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
• Выписка из домовой книги.
• Разрешение опекунского совета, если сделка затрагивает права несовершеннолетних лиц.
• Разрешение банка.

Если собственниками квартир являются несколько человек, все они в обязательном порядке подписывают договор. Нотариальное заверение договора не является обязательным. Дарение можно оформить в простой письменной форме. Но если сделка нестандартная, то прибегнуть к услугам нотариуса будет не лишним. Это поможет более подробно и грамотно составить договор, с целью избежать возникновения взаимных претензий сторон друг к другу. После чего дарение необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение года. Если это не было сделано, договор считается недействительным.

Также стоит помнить, что в ситуации, когда первоначальный собственник и одариваемый не являются близкими родственниками, необходимо будет оплатить налог в размере 13% от стоимости недвижимости. Кроме этого за регистрацию стороны обязаны оплатить 1000 рублей в виде государственной пошлины. Поэтому такие операции не всегда финансово выгодны.

Договор дарения недвижимости, которая находится в ипотеке, должен содержать следующую информацию:

• Реквизиты сторон: дарителя, одариваемого и ипотекодержателя.
• Ссылку на документы, на основании которых даритель владеет недвижимостью.
• Технические характеристики объекта.
• Должно быть указано, что квартира передается безвозмездно.
• Перечень прав и обязанностей всех сторон.
• Порядок передачи права собственности, где должно быть указано, что одариваемому известно, что квартира находится в ипотеке, и он принимает на себя как права, так и обязанности ипотекодателя.
• Подписи сторон.

Нюансы при дарении ипотечной квартиры

Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.

Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.

Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.

Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:

1. Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
2. В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
3. Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.

Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.

Способы оформления дарственной

Наиболее простой вариант – досрочная выплата кредита и получение возможности полностью распоряжаться недвижимостью. Если остаток по ипотеке небольшой, то решить проблему можно путем взятия в этом же банке кредита без залога. Банковское учреждение переведет деньги с одного кредитного счета на другой и изменит статус жилья в Росреестре на «необремененный кредитом». В чем недостаток этого варианта? Беззалоговый кредит подразумевает больший процент, по сравнению с ипотечным, и меньшие сроки погашения.

Второй способ, как подарить квартиру в ипотеке, – подать в банк заявление-просьбу о смене владельца. Наиболее дальновидные клиенты пункт о возможных вариантах передачи жилья в пользу другого лица до выплаты кредита вносят в договор об ипотечном кредитовании. С таким же успехом этот договор по инициативе банка может содержать пункт о невозможности дарения жилья или его части в пользу другого лица.

Если такого пункта нет, то развитие ситуации полностью зависит от банка – захочет ли он получить дополнительные риски, связанные со сменой владельца. Банк принимает положительные решения только в тех случаях, если риск выплаты ипотечного кредита не возрастает, а также не уменьшается возможность принудительной продажи залога. Передать в дар недвижимое имущество пожилому человеку не получится. И на вопрос о том, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, подростку или ребенку, вам тоже однозначно ответят отрицательно. Это связано с тем, что в случае нарушения выполнения кредитных обязательств лицом, не достигшим совершеннолетия, банку будет очень сложно продать квартиру принудительным образом. Получить согласие банковских работников легче, если предоставить уважительную причину подобного шага, например болезнь дарителя, ухудшение ситуации с работой и размером заработка, его преклонный возраст.

Если жилище в ипотечном кредите, можно ли оформить дарственную на него?

В статье 37 ФЗ «Об ипотеке» (от 16.07.1998 № 102-ФЗ) говорится о том, что жилплощадь, которая взята по ипотечному кредитованию, может подлежать передаче в дар исходя из решения лица, предоставившего данное имущество в залог.

Как гласит ФЗ «Об ипотеке», ипотечное жилье находится под залогом у банка.

Отсюда следует, что именно эта финансово-кредитная организация фактически владеет жилым помещением, пока заемщик не внесет всю сумму и не сможет оформить только на себя свидетельство о госрегистрации права.

В пункте 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке» есть информация о том, что может сделать залогодержатель с заложенной банку недвижимостью. Например, квартира может подлежать дарению, однако залогодатель должен с этим согласиться.

Вещные отношения, связывающие заемщика и займодателя, по поводу жилья, взятого в кредит, подчиняются регулированию следующими нормативно-правовыми актами:

1. ГК РФ, содержащий общие сведения о праве собственности на жилое помещение, кредитном соглашении, залоге.
2. Закон № 102-ФЗ «Об ипотеке». Регулирует процесс передачи под залог недвижимости банку.
3. Положения о проведении регистрации прав и ограничений содержатся в Законе № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество».
4. Кредитный договор. В этом документе отмечены обязанности и права залогодержателя и банка.

Похожие записи:

• Выплата пособия по рождению ребенка в 2024 году
• Как правильно заполнить шахматную ведомость
• Жена подала на развод какие должны быть действия мужа, если есть ребенок