Как застраховать ремонт в квартире при сдаче в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать ремонт в квартире при сдаче в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как оформить страховку квартиры

2. Какие есть виды страхования недвижимости?

3. Когда ещё страховая может отказать в выплате?

4. По страховке можно получить от 3 001 до 300 000 ₽

5. Зачем надо страховать арендуемую квартиру

6. Как сэкономить на стоимости страховки

7. От чего нужно застраховаться?

8. Определите размер ежемесячного платежа

9. От каких рисков страховать квартиру под сдачу в аренду

10. Как застраховать квартиру при сдаче в аренду правильно

11. Нужно ли страховать квартиру перед сдачей в аренду

Перед тем как сдать квартиру, собственник и арендатор заключают договор. В нем прописаны пункты, согласно которым новый жилец обязан бережно относится к имуществу. Это касается ремонта и всех вещей, находящихся в квартире. Но данный договор аренды не включает такие риски как пожар, затопление, стихийное бедствие и так далее. Данные риски вносятся в страховой полис.

Как оформить страховку квартиры

У вас есть возможность оформить страховку как очно, так и заочно:

Очная страховка. При выборе очной страховки осуществляется осмотр и оценка жилья, и только после этого компания составляет индивидуальный договор. В таком полисе будут учтены все реальные риски. Только по индивидуальному договору есть возможность получить страховое возмещение, которое будет сопоставимо с реальным ущербом.
Заочная страховка. Такой вариант полиса можно купить без осмотра жилья. В данном случае заполняется онлайн заявка, и готовый полис доставляют на дом. При выборе заочной страховки вы сможете застраховаться очень быстро, но такой полис не учтет все нюансы вашего жилья.

Какие есть виды страхования недвижимости?

Можно выделить несколько видов страхования недвижимости, вот самые известные:

Ипотечное страхование – это обычно комплекс страховок в одном полисе: защита залоговой недвижимости, жизни и здоровья заёмщика, а также его работы или дохода.
Титульное страхование – возможность защитить средства вложенные в покупку квартиры, даже если сделку признают недействительной. Это может помочь, например, в случае, если продавца признают банкротом в течение трёх лет после покупки.
Страхование от пожара, затопления или другого ущерба – возможность получить компенсацию, если с вашей собственностью случилось несчастье не по вашей вине. Конкретные случаи указываются в страховом полисе.
Страхование от краж и мошенничества – если вы и ваше имущество станете объектом преступных действий, то страховая возместит вам ущерб от кражи или повреждений.
Страхование гражданской ответственности владельца квартиры – если вы причините ущерб своим соседям, например, затопите их в случае поломки стиральной машины, то страховая возьмёт на себя оценку и возмещение ущерба в пределах страховой суммы.
Страхование коммерческой недвижимости – специальный вид страхования от ущерба имуществу, которое принадлежит организациям или предпринимателям и используется в предпринимательской деятельности. Такая страховка похожа на уже перечисленные виды, отличатся будет набор услуг и тарифы страховых компаний.

Когда ещё страховая может отказать в выплате?

Как уже было сказано выше, страховая откажет, если ущерб не подходит под перечисленные в договоре страховые случаи, или если не хватает страховой суммы на покрытие всего ущерба.

Также событие можно признать не подходящим под страховку в следующих случаях:

Если вы сами или граждане, находившиеся в квартире, прямо или косвенно виноваты в происшествии. Например, вы не выключили плиту и случился пожар. Это будет признано неправильной эксплуатацией техники.
Если в договоре перечислены конкретные страховые случаи, а ваш не подходит под описание. Например, указан «пожар в результате природных явлений», а в вашей квартире произошел пожар нарушений в работе электропроводки.
Если вы сообщили недостоверную информацию о жилье и его характеристиках, например, неверный год постройки дома, от этого может зависеть сумма взносов и в целом тот факт, окажут ли вам услуги по страхованию.
Если вы не оплатили страховой полис в срок, указанный в договоре, например, не внесли ежемесячный платёж.
Если вы не уведомили страховую о дополнительных рисках, таких как отсутствие сигнализации и пожарной системы, сдача квартиры в аренду, неузаконенная перепланировка и тому подобное.

Если страховая отказывает вам в выплате, но по вашему мнению происшествие является страховым случаем, вы можете обратиться в суд и доказать там свою правоту.

По страховке можно получить от 3 001 до 300 000 ₽

«Бестиншур», как и многие другие страховые компании, включает в правила страхования франшизу: отказывается от компенсации ущерба меньше определённой суммы. В нашем случае это 3 001 ₽. Поэтому мы советуем установить для гостей залог на эту сумму. Если ущерб будет меньше 3 001 ₽, вы сможете компенсировать его за счёт залога. Если больше — возмещение выплатит страховая. В обоих случаях тратить свои деньги не придётся.

Максимальная сумма страховой выплаты — 300 тысяч ₽. Для страховых случаев разных типов установлены лимиты. Всего есть три типа страховых случаев, в каждом из которых арендодатель может претендовать на 100 тысяч ₽:

пострадала гражданская ответственность арендатора — к примеру, из-за прорыва трубы залило соседей;
повреждена отделка или инженерное оборудование — например, гость сломал смеситель;
испорчены движимые вещи, к примеру мебель.

Зачем надо страховать арендуемую квартиру

Многие арендодатели не оформляют страховку арендной квартиры и вместо этого сами следят за ее состоянием, периодически наведываясь к жильцам. Владельцы рассчитывают, что так жильцы будут поддерживать порядок, а в случае чего можно потребовать деньги прямо с арендатора.

У этого метода есть целый ряд недостатков:

вы тратите много личного времени на визиты к арендаторам;
всегда есть риск, что арендаторы втайне съедут и взыскивать ущерб будет не с кого;
даже если вы вовремя заметите нанесенный урон, жилец может отказаться оплачивать ремонт или замену поврежденных вещей;
даже если жилец не откажется, возможно, он не сумеет компенсировать урон в силу своего финансового состояния.

Как сэкономить на стоимости страховки

Главный совет уже прозвучал ранее — убирайте из полиса ненужные риски. Они повышают стоимость полиса впустую, раз вероятность наступления страхового случая минимальна.

Что еще можно сделать:

следите за акциями и индивидуальными предложениями СК для «своих» клиентов;
включите франшизу — это сумма убытка, которую вы обязуетесь покрыть самостоятельно (например, если урон менее 5000 рублей, вы не обращаетесь за выплатами и оплачиваете ремонт сами);
регулируйте суммы, на которые застрахованы отдельные элементы квартиры (например, если под вами живут люди с хорошим ремонтом, а у вас старый водопровод, то вам нужно защитить гражданскую ответственность на бóльшую сумму; если же у соседей ремонт старый, а у вас надежные новые трубы, страховую сумму можно уменьшить).

Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости может считаться по ставке 13, 6 или 4%. 13% — это ставка на доходы физического лица, 6%, если приобрести патент, и 4%, если оформлена самозанятость.

Физические лица платят налог на доход от аренды раз в год — до 30 апреля следующего года. Декларацию можно заполнить, придя в налоговую инспекцию лично или воспользовавшись электронным шаблоном на сайте Федеральной налоговой службы. На этом же сайте есть шаблон квитанции, ее нужно заполнить и оплатить в банке.

Другой способ оплачивать налог — приобретение патента. Его покупка позволит существенно сэкономить на ставке. Стоимость патента в городах федерального значения рассчитывается в зависимости от площади и расположения квартиры, а в других регионах она фиксированная и составляет 6% от суммы примерного дохода от аренды недвижимости за год. Если купить патент, то не придется платить налог на имущество.

Оформление самозанятости позволит платить налог по самой низкой ставке в 4%, если арендатор — физическое лицо, и 6%, если сдавать жилье компании. Но есть ограничение по величине дохода: он не должен быть выше 2,4 млн рублей в год. В пересчете на стоимость аренды — квартира не должна сдаваться дороже 200 тыс. рублей в месяц.

Cамозанятость можно оформить даже при наличии постоянного места работы. ФНС поощряет оформление самозанятости и предоставляет налоговый вычет в размере 10 тыс. рублей, на которые можно уменьшить налог. Это не значит, что налог можно не платить, он будет рассчитан, но сумма сократится на 10 тыс. рублей.

Самозанятость оформляется в приложении «Мой налог». Там же нужно ежемесячно формировать чеки на поступающие арендные платежи, система сама рассчитает сумму налога. Вносить оплату нужно тоже через приложение.

Официальный договор с уплатой налогов защитит собственника в случае нарушений со стороны жильцов: суд в основном рассматривает дела по «белым» договорам.

Сама по себе страховка – это уже не экономия, поскольку владелец умышленно идет на определенные траты, не желая в будущем понести куда большие расходы по устранению причиненного ущерба своему жилью или соседнему. И все же даже на страховке можно сэкономить и даже не в ущерб своим интересам. Для этого рекомендуется воспользоваться хорошо проверенными способами:

Отказаться от маловероятных рисков. Например, вероятность падения на крышу дома космического летательного аппарата или пассажирского лайнера крайне мала, поэтому исключив такой риск из полиса можно за него не платить. Список таких фантастических рисков может быть весьма продолжительным, поэтому с ним следует знакомиться самостоятельно, чтобы отказаться от всех, что не могут считаться хоть сколько-нибудь вероятными.
Воспользоваться акцией страховщика. Многие компании проводят в межсезонье различные акции, стремясь привлечь клиентов. Скидки могут принимать весьма ощутимые размеры. Быть в курсе таких акций просто, достаточно периодически заглядывать на сайт своего страховщика, или сразу подписаться на новостную рассылку на свой электронный адрес.
Купить страховку в рассрочку. Если страховка дорогая, то можно оформить полис таким образом, чтобы вносить очередной платеж ежемесячно, после получения очередной арендной платы. Это позволит менее болезненно рассчитаться со страховщиком. Некоторые включают эту сумму в ежемесячную оплату за аренду.
Обратиться в ту же самую компанию, чтобы продлить предшествующий полис. За безубыточность клиенту непременно полагается скидка. Каждая компания стремится удержать такого клиента, ведь с него она получает 100% прибыли. В новой компании такой скидки у клиента уже не будет, ему свой коэффициент придется наращивать с нуля.
Купить страховку с франшизой. При наступлении страхового случая с суммой ущерба менее размера франшизы, арендодатель сам покроет ущерб, не прибегая к помощи страховщика. За франшизу полагается еще одна немаленькая скидка.

От чего нужно застраховаться?

Каждый арендодатель получает массу рисков при передаче квартиры в аренду. Наниматели жилья могут иметь вредные привычки, которые испортят состояние квартиры. Более того, они могут халатно относиться к имуществу другого человека только потому, что она ему не принадлежит. К сожалению, ни одна страховая компания не может взять на себя обязательство страхования квартиры от любых действий арендатора. Всех рисков можно избежать только при грамотном составлении договора про аренду.

Собственник жилья может легко застраховать свою квартиру от любых стихийных бедствий, пожара, грабежа и затопления соседями. Эти события настолько часто происходят, что страховые компании создают специальные прайс-листы с расценками за каждый риск. Если такая страховка не будет сделана, то арендодателю придется собственноручно восстанавливать квартиру или возмещать убытки нанимателю, если вдруг его там ограбят.

Не стоит думать, что часть ответственности за непредвиденные ситуации ляжет на арендатора. В этом случае только собственник квартиры может отвечать за любой ущерб, нанесенный жилью. Исключение составляет халатное поведение самого жильца. Если по его вине произошел пожар, то арендодатель имеет право потребовать компенсацию ущерба.

Определите размер ежемесячного платежа

Каждый, кто планирует осуществлять аренду жилья, хочет получить максимально возможный доход. Нужно учитывать, что при сдаче квартиры стоимость зависит от многих факторов:

Внешний вид. Чем лучше состояние объекта, тем выше его цена. Перед сдачей обязательно внимательно осмотрите жилплощадь. Видите, что где-то испачканы или оторваны обои, обшарпан пол, неисправна сантехника в санузле — сделайте косметический ремонт. Внутри помещения должно быть чисто, аккуратно. Краны и унитаз не должны подтекать.
Срок аренды. Цена зависит от условий договора. Чем короче срок сдачи, тем дороже. Самая дорогая аренда — посуточная. Самая дешевая — долгосрочная.
Район. В крупных городах проще всего сдать квартиру, которая находится недалеко от метро. Также, важно учитывать, насколько хорошо развита инфраструктура, есть ли рядом детские сады, школы, магазины, спортивные комплексы и т.п.

От каких рисков страховать квартиру под сдачу в аренду

Эксперты рекомендуют оформлять два страховых полиса на квартиру под сдачу в аренду.

1 полис. Это страхование по общим рискам: испорченный ремонт, повреждение имущества и «беспокойство» соседей.

В среднем, можно застраховать ремонт в квартире и имущество на суммы в пол миллиона рублей. А страхование гражданской ответственности перед соседями можно оформить на сумму в 120 тысяч рублей.

Конечно, эти суммы можно ставить и выше, но следует понимать, что и стоимость самого страхового полиса также будет выше. Смысла в этом нет, поскольку указанных выше сумм вполне хватит на погашение ущерба. Страховать глобально, он землетрясения, например, или полной разрухи дома, не слишком реалистично.

2 полис. Это страхование на случай причинения ущерба и порчи арендаторами. Можно застраховать по этому риску на суммы до 100 120 тысяч рублей, технику, ремонт и мебель до 45 50 тысяч рублей.

документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Как застраховать квартиру при сдаче в аренду правильно

Осмотрите квартиру глазами будущего жильца: достаточно ли качественный ремонт, исправны ли проводка, бытовая техника и сантехника. После первичного осмотра наведите в квартире чистоту и сделайте фотографии максимально обезличенного интерьера:

фотографируйте только хорошо освещённое помещение;
фотографируйте комнату целиком, не мельчите. Не снимайте отдельные маловажные детали: люстры, стулья, диван и т. д. (этого достаточно на общей фотографии);
в объявлении представьте все комнаты, а также ванную, кухню и т. д.;

многие риелторы советуют снимать вид из окна, если он поможет ускорить сдачу квартиры;
старайтесь избегать попадания в кадр чрезмерно ярких вещей. Личный вкус хозяина квартиры может не совпадать со вкусом будущего арендатора и только отпугнёт его;
на снимках не должно быть людей — фотографируя помещение, где есть зеркало, постарайтесь не попасть в кадр сами.

Нужно ли страховать квартиру перед сдачей в аренду

Обычно я страховала квартиры через брокера: эксперт подбирал для меня компании в зависимости от того, какую стоимость полиса и статистику по выплатам за последний год они показывали. Риски, от которых можно застраховать недвижимость, на мой взгляд, у всех компаний примерно одинаковые: это гражданская ответственность перед соседями, риск повреждения конструктива и риск повреждения имущества в квартире. Поэтому по списку рисков я страховую не выбираю.

Гораздо важнее для меня подход к клиенту: когда всё можно сделать онлайн через приложение, без посещения офиса. Поэтому сейчас я пользуюсь услугами компании, где есть эти возможности. Понимаю, что если посчитать, моя страховка может оказаться дороже, чем в какой-нибудь другой компании. Хотя, например, в одной из моих квартир деревянные перекрытия, но страховщик не учитывает это в качестве фактора, повышающего стоимость полиса, а другие компании часто учитывают.

На каждую квартиру я оформляю две страховки.

Ремонт и мебель в квартирах я застраховала на суммы по 500 тысяч ₽, ответственность перед соседями — на 100 тысяч ₽. Максимальная сумма выплат могла бы быть и выше, но тогда и страховка будет дороже. Я в этом не вижу смысла, поскольку, например, на ремонт после протечки компенсации хватит. А в то, что дом может полностью разрушиться, я не верю.

Это мелкие повреждения, но всё равно неприятные: квартира должна быть всегда ухоженной.

Для оценки ущерба у меня запросили:

подробные фотографии пострадавшей вещи;
фотографию комнаты со стулом общим планом;
два небольших видео: на одном — рассказ о случае с указанием точных даты и времени происшествия (на видео должно быть видно лицо страхователя), на втором — крупные планы повреждений;
фотографии двух разворотов паспорта — основного и с пропиской;
при наличии — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Также мне нужно было указать стоимость ущерба по моей личной оценке. Я отправила чек за этот стул из «Икеи». И мне выплатили всю его стоимость — 3299 ₽. Всё это происходило удалённо, никуда ездить не потребовалось.

Я считаю необходимым страховать квартиры. Неважно, сдаётся квартира в аренду или это личное жильё. Страховой случай может произойти в любой момент.

Если бюджет ограничен, лучше уменьшить сумму страхового покрытия, но всё же купить полис. Риск тотального повреждения квартиры крайне мал, и минимального страхового покрытия, как правило, достаточно, чтобы отремонтировать квартиру, например, после того, как её залили соседи.

Впуская в свою квартиру жильцов, собственник не может предугадать, насколько бережно они будут относиться к чужому имуществу, и ответственно следить за исправностью всех коммуникаций. В данном случае страховой договор поможет покрыть самые распространенные риски. К ним относятся: пожар, затопление, ограбление.

В стандартный пакет рисков при сдаче квартиры входит страхование гражданской ответственности. Данное условие подразумевает, что если арендаторы затопят квартиру снизу, либо в результате пожара пострадают соседние квартиры – страховая компания возместит ущерб пострадавшим соседям.

Каждая страховая компания рассчитывает стоимость страховки по своим тарифам. Также есть специальные коэффициенты, которые позволяют адекватно оценить страховой риск. Они учитывают год постройки дома, качество стройматериалов.

В страховом случае компания выплачивает ущерб собственнику. Но если происшествие произошло по вине арендаторов, то страховщик может предъявить им регрессный иск, то есть ответное требование для возмещения расходов.

На стоимость полиса влияет множество факторов:

Цена квартиры. В данном случае подразумевается цена недвижимости на рынке конкретного населенного пункта на момент приобретения страховки.
Этаж. В зависимости от расположения квартиры цена может увеличиваться или уменьшаться. Например, в случае пожара первые этажи будут потушены раньше, чем верхние. Поэтому риск от пожара будет выгоднее на первом этаже. При этом на верхних этажах уменьшается риск затопления.
Стоимость ремонта. Чем новее ремонт, тем больше он влияет на стоимость полиса.
Наличие сигнализации. Страховщики очень положительно относятся к наличию в доме пожарной и охранной сигнализации и предоставляют в таком случае хорошие скидки.

К жилью, которое сдается в аренду, применяется повышающий коэффициент. Считается, что именно арендуемая жилплощадь подвержена всевозможным рискам . Приобретая страховку, собственник обязан сообщить страховщику о намерении сдавать жилье. Иначе, при наступлении страхового случая, договор может быть признан недействительным.

Также стоит обратить внимание на сумму страхового покрытия. Если вы знаете, что у соседей дорогостоящий ремонт, а в случае происшествия страховка не покроет и трети ущерба, то лучше отказаться от приобретения такого полиса.

Плюсы страхования очевидны – это финансовая защита в случае наступления происшествия. А есть ли минусы при страховании квартиры? Главный недостаток, который стоит учитывать – страховщик не покроет расходы, которые связаны с естественным износом квартиры. Если арендаторы нанесли незначительные повреждения в ремонте, то это не является страховым случаем.