Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Если банк потерял закладную что делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пocлe тoгo, кaк вы пoгacили кpeдит нa нeдвижимocть, зaклaднaя aннyлиpyeтcя, a oбpeмeнeниe c coбcтвeннocти cнимaeтcя. To ecть пocлe пoгaшeния ипoтeки бaнк yжe никaк нe cмoжeт вocпoльзoвaтьcя вaшим имyщecтвoм. Boзвpaт зaклaднoй пocлe oплaты ипoтeки oбычнo пpoиcxoдит в тeчeниe нecкoлькиx днeй, дoпycтимый зaкoнoдaтeльcтвoм cpoк — кaлeндapный мecяц, ecли инoe нe yкaзaнo в кpeдитнoм дoгoвope. Нeкoтopыe бaнки пpeдлaгaют плaтнyю ycлyгy пo ycкopeнию выдaчи зaклaднoй.
Чтo дeлaть пocлe пoгaшeния ипoтeки
Чтoбы cнять oбpeмeнeниe нa нeдвижимocть:
❗ Пoлнocтью выплaчивaeтe кpeдит и бepeтe cпpaвкy o пoлнoм пoгaшeнии oбязaтeльcтв.
❗ Пoдaeтe зaявлeниe o выдaчe зaклaднoй, зaбиpaeтe ee в тeчeниe мecяцa или дpyгoгo cpoкa, yкaзaннoгo в дoгoвope.
❗ Идeтe в Pocpeecтp или MФЦ и пoдaeтe зaклaднyю, cпpaвкy из бaнкa, зaявлeниe o cнятии oбpeмeнeния.
❗ Пoлyчaeтe выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти бeз oбpeмeнeния и aннyлиpoвaннyю зaклaднyю — ee лyчшe coxpaнить.
Основные причины, по которым банк потерял закладную по ипотеке на квартиру
В большинстве случаев все проблемы, связанные с утратой данной ценной бумаги, вызваны длительным сроком кредитования. За 10-20 лет действия жилищного займа у финансовой организации может случиться всё, что угодно. Чаще всего банк потерял закладную по ипотеке, если:
- проявлена халатность персональным менеджером;
- осуществлялась транспортировка документации из филиала в головной офис или наоборот;
- проводилась процедура переучёта, ревизии, переезда и т.д.;
- была осуществлена передача документа третьим лицам по какой-либо причине (например, при введении процедуры санации, при продаже с целью получения оборотных средств, в результате банкротства и др.).
Как снять обременение без закладной
Важно понимать, что сам факт погашения кредита не приводит к автоматическому снятию обременения. Закладные регистрируются в Росреестре, и именно они снимают обременения, требуя определенные документы. Если банк утратил закладную, а заемщик закрыл долг, то первым делом следует взять справку о полном погашении задолженности. Она докажет, что клиент погасил и потеку и больше ничего не должен банку. Грубо говоря, он уже имеет право на получение всех прав на жилье. Банк обязан выдать данную справку.
Потеря закладной не говорит об изменении условий кредитования, и этот документ всегда можно восстановить. Всего возможны три варианта:
- Поиск закладной.
- Восстановление документы и получение дубликата.
- Снятие обременения после совместного заявления банка и заемщика.
В первом случае банк сам находит закладную. Она может быть продана другому кредитору, например, если прежний банк-залогодержатель лишился лицензии. Время и нервов уйдет на это немало, поэтому заемщику лучше официально запросить документ, а в случае, если банк не сможет его найти, запросить дубликат.
Как получить закладную: пошаговая инструкция
Регистрация закладной происходит двумя способами:
- Лично в банке;
- Дистанционно. Тогда вы получите электронный вариант документа. Этот способ имеет свои плюсы и минусы. Плюс: не нужно никуда ходить, понадобится только компьютер или смартфон. К тому же закладная в электронном виде никогда не потеряется, как бумажная версия. Бумагой никто другой кроме вас и банка не сможет воспользоваться, потому что сервисы, где она хранится, имеют хорошую защиту, а за всеми действиями с документом следит Росреестр. Минус: необходимо получить электронную подпись в специальном центре, а она стоит около 1 тысячи рублей и выдается всего на год.
Как оформляется закладная?
Теперь изучим, как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке, ВТБ или любом другом российском банке.
Заполняется и оформляется документ в банке, причем делается это сразу же по факту подписания кредитного договора. Таким образом банк защищает себя от возможного обмана со стороны заемщика, когда ссуда уже передана ему, а вот регистрировать обременение клиент отказывается.
Закладную официально подписывают и сотрудники банка, а клиент — только после полного предоставления требуемых документов. Далее нужно оплатить госпошлину за будущую регистрацию закладной. Пошлина обойдется в 2 000 рублей для физических лиц и 220 000 рублей для юридических лиц, если жилье еще не находится в собственности у заемщика.
Далее квитанцию об оплате вместе с остальным пакетом бумаг нужно направить в Росреестр лично в их отделении или же через МФЦ. В течение небольшого срока, 3-5 рабочих дней, будет произведена регистрация обременения. Заявителю из Росреестра будет послана или передана лично выписка из ЕГРН, удостоверяющая наличие обременения.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.
«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин. — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».
Илья Бахилин, юрист:
— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.
Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства. Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации. Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.
Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.
В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ. Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.
Как снять обременение без закладной
Важно понимать, что сам факт погашения кредита не приводит к автоматическому снятию обременения. Закладные регистрируются в Росреестре, и именно они снимают обременения, требуя определенные документы. Если банк утратил закладную, а заемщик закрыл долг, то первым делом следует взять справку о полном погашении задолженности. Она докажет, что клиент погасил и потеку и больше ничего не должен банку. Грубо говоря, он уже имеет право на получение всех прав на жилье. Банк обязан выдать данную справку.
Потеря закладной не говорит об изменении условий кредитования, и этот документ всегда можно восстановить. Всего возможны три варианта:
- Поиск закладной.
- Восстановление документы и получение дубликата.
- Снятие обременения после совместного заявления банка и заемщика.
В первом случае банк сам находит закладную. Она может быть продана другому кредитору, например, если прежний банк-залогодержатель лишился лицензии. Время и нервов уйдет на это немало, поэтому заемщику лучше официально запросить документ, а в случае, если банк не сможет его найти, запросить дубликат.
Дубликат закладной составляет банк. Заемщик же должен внимательно проверить все данные в документы и подписать его. Далее закладная направляется в Росреестр, где ее сверяют с имеющейся у них копией оригинала. Опять же, это длительная процедура. Более того, в реестре могут не идентифицировать дубликат, что принесет дополнительную головную боль.
Наиболее предпочтителен вариант совместной подачи заявление на снятие обременения со стороны заемщика и залогодержателя (банка). Стороны сами оформляют заявление, прилагают необходимые документы и направляют в Росреестр. Как правило, обременение снимается по факту погашения долга, что подтверждает в заявлении сам банк.
С чего начинается проблема?
Абсолютное большинство проблем с потерей закладной начинаются одинаково: заемщик выплатил наконец-то кредит, с радостным сердцем пришел за закладной в банк, а сотрудник финансового учреждения не менее радостно сообщает ему, что закладной нет.
Все дело в том, что кредит выдается на длительный срок -5,10,15,20 и даже 30 лет. И хотя в реальности абсолютное большинство заемщиков в России погашают ипотеку значительно раньше (средний срок займа – 15 лет, средний срок погашения – 7 лет), этих лет достаточно для того, чтобы документ бесследно исчез. И это при том, что закладная является ценной бумагой и хранится в депозитарии. Но банки переезжают, проводят переучет, ревизии, просто теряют документы… Однако практика показывает: в большинстве случаев закладную можно найти.
Дубликат закладной: зачем оформлять и как это сделать
В первом случае банк сам находит закладную. Она может быть продана другому кредитору, например, если прежний банк-залогодержатель лишился лицензии. Время и нервов уйдет на это немало, поэтому заемщику лучше официально запросить документ, а в случае, если банк не сможет его найти, запросить дубликат.
Но практически все банки работают именно по такой схеме. Кредитор, выдавая деньги под процент, всегда рискует.
Ценную бумагу хранят в банковском депозитарии на протяжении всего срока действия ипотечного договора. Клиенту на руки выдают дубликат с соответствующей отметкой. После внесения завершающего платежа оригинал закладной передают собственнику квартиры или дома. Обременение снимают автоматически, дополнительно делать ничего не нужно.
Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки. Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ.
Если не снять обременение с ипотечной квартиры, её нельзя продать, обменять или подарить — эти и другие ограничения прописаны в законе и в договоре с банком.
Пpи пoкyпкe жилья нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe c oфopмлeниeм ипoтeки бaнки чacтo тpeбyют peгиcтpaции зaклaднoй.
Закладная — ценная бумага, подтверждающая право кредитора на владение недвижимостью. Если заемщик перестанет делать взносы по графику, банк сможет изъять квартиру или дом, продать объект на аукционе и направить вырученные средства на погашение долга. В договоре прописано: без уважительных причин финансовое учреждение не имеет права изымать жилье у собственника.
И если так сделать нельзя и пойти на сокрытие первого высшего смогут ли это как-то определить? И если смогут какие санкции могут быть приняты против в меня в рамках правового поля?
У ипотечных кредитов есть особенность: недвижимость остается в залоге у банка до того момента, пока собственник полностью не погасит заем. То есть гражданин может жить в квартире или доме, приглашать гостей, делать косметический ремонт. Но продавать или дарить квадратные метры он не имеет права. На это требуется разрешение банка. Документ, в котором прописывают данные условия, называют закладной.
Недвижимость, приобретённая по договору ипотечного кредитования, находится у банка в залоге до полного погашения заёмщиком кредита. Факт передачи жилья банку в залог отражается в таком документе, как закладная.
Имеет ли право Сбербанк продать закладную и чем это грозит заемщику
Закладная определяется как ценная бумага. Из определения следует, что с ней можно проводить те же манипуляции – продавать, покупать, передавать другим кредиторам. Законом такие действия не запрещены.
Важно! На решение о продаже той или иной бумаги не влияет качество выплат по ипотеке, наличие просроченной задолженности. Сбербанк не обязан получать разрешение от заемщика на эти действия. Более того, даже уведомление о проведении манипуляции остается на усмотрение банка.
Уведомить заемщика о передаче его долга другому кредитору Сбербанк должен уже после совершения факта передачи банковской ценности. Для должника эти действия никаких негативных последствий не несут. Выплаты необходимо вносить на тот же счет, по тем же условиям. В любое время, вне зависимости от остатка долга, заемщик имеет право написать в Сбербанке заявление с просьбой указать, кому на текущий момент принадлежит его бумага. В редких случаях долг полностью переходит в другой банк, условия выплат останутся прежними.
А вы сами знаете, что у вас происходит?
А вы сами знаете, что у вас происходит?
Оказывается, не всегда сами сотрудники Сбера в курсе, что могут выдавать копии закладных. Причём оперативно ответить клиенту не смогли ни в отделении банка, ни в ипотечном центре — пришлось составлять письменное обращение.
— Для рефинансирования ипотеки и перевода кредита от Сбербанка в сторонний банк потребовалась копия закладной для предварительного расчёта процентной ставки по кредиту. Пришёл в первое попавшееся отделение Сбербанка, попросил выдать копию закладной, однако никто вообще не в курсе, что подобные документы могут выдаваться, — написал пользователь на «Банки.ру».
В результате клиенту рекомендовали обратиться в ипотечный центр. Однако там специалисты ответили, что копии закладной якобы никогда не выдаются — возможно только получить оригинал и только после погашения кредита.
— Тут решили меня отправить в окно «Решение проблем», там я написал письменное обращение на выдачу копии закладной либо чтобы мне выдали официальный ответ, что подобных документов они не предоставляют. Спустя пять дней после обращения, о чудо… приходит СМС-уведомление, что документ готов и его можно получить в любом отделении банка, — отметил клиент.
А квартиру как продать?
А квартиру как продать?
Почему закладной необходимо озаботиться заранее, а не ждать повода/»волшебного пинка»? Потому что однажды, возможно, вы решите квартиру продать и покупатель быстро найдётся. Но завершить сделку вы не сможете без вот этой самой закладной.
— мной был погашен ипотечный кредит. На данный момент мне необходимо получить документ о праве собственности на квартиру. В МФЦ мне сообщили, что банк должен был предоставить закладную. В феврале 2018-го я обратилась в отделение Сбербанка в Новоульяновске.
Только 12 марта было составлено обращение на получение закладной. Ответа, правда, пришлось ждать не 10 дней, и даже не две недели. На 1 апреля закладной так никто и не дал.
— Я несу финансовые потери, прошу в ближайшее время решить мой вопрос, иначе буду обращаться в ЦБ, — отметил клиент.
То ли обещание обратиться к регулятору подействовало, то ли ещё что. Специалист банка наконец решил ответить. Правда, прямо на форуме.
— Сожалею, что вы столкнулись с подобной ситуацией. Я направила запрос в профильное подразделение банка для проведения проверки. Как только у меня появятся результаты, я вам сообщу, — написала на «Банки.ру» от имени Сбербанка сотрудница Мария Александрова.
С чего начинается проблема?
Абсолютное большинство проблем с потерей закладной начинаются одинаково: заемщик выплатил наконец-то кредит, с радостным сердцем пришел за закладной в банк, а сотрудник финансового учреждения не менее радостно сообщает ему, что закладной нет.
Все дело в том, что кредит выдается на длительный срок -5,10,15,20 и даже 30 лет. И хотя в реальности абсолютное большинство заемщиков в России погашают ипотеку значительно раньше (средний срок займа – 15 лет, средний срок погашения – 7 лет), этих лет достаточно для того, чтобы документ бесследно исчез. И это при том, что закладная является ценной бумагой и хранится в депозитарии. Но банки переезжают, проводят переучет, ревизии, просто теряют документы… Однако практика показывает: в большинстве случаев закладную можно найти.
Проверьте, дошел ли платеж
После того, как вы внесли последний платеж по ипотеке, убедитесь, что он дошел до банка. Это можно сделать в офисе кредитора или в мобильном приложении, проверив график выплат.
— Если последний платеж вы планируете внести досрочно, заранее предупредите банк и подайте соответствующее заявление. В противном случае он не спишет внесенную сумму и продолжит начислять проценты за пользование кредитом, а ваши деньги будут лежать на счете до следующей даты ежемесячного платежа, — говорит ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова.
Закажите в банке справки
Возьмите в банке следующие документы:
- Справку о полном погашении кредита;
- Выписку о состоянии кредитного счета, которая подтверждает нулевой остаток;
- Закладную с пометкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме — она нужна чтобы снять обременение с недвижимости.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке и порядок ее регистрации регламентируется Федеральным законом «Об ипотеке». Ценная бумага составляется банком при оформлении залога. Это может происходить при подписании кредитного договора на приобретение недвижимости с имеющимся правом собственности. Или после регистрации права на построенную квартиру.
✅Закладная может оформляться и по ипотеке в силу договора, то есть когда клиент закладывает собственное жилье. Ценная бумага составляется на усмотрение залогодержателя.
Как оформить закладную на квартиру по ипотеке на вторичное жилье:
- Кредит выдается клиенту как обычно, в пакете кредитной документации содержится и ценная бумага, подтверждающая залог.
- Закладная подписывается заемщиком (и другими залогодателями при их наличии) и передается в Росреестр совместно с документами на регистрацию права собственности. Таким образом, будет оформлено не только владение кредитным имуществом, но и обременение в пользу банка.
Как аннулировать закладную
Зачем нужна закладная по ипотеке, мы разобрались. Так банк минимизирует риски невыплаты кредитной задолженности. Но что делать заемщику после того, как он полностью погасил долг перед кредитором?
- Убедитесь, что ипотека действительно закрыта. Для этого после совершения финального платежа подойдите в банк, закажите справку о выполненных обязательствах и возможности снять залог.
- Затем следует сделать запрос в депозитарий, где хранится закладная по ипотеке, с просьбой предоставить оригинал ценной бумаги.
- Вместе с сотрудником банка заемщик отправляется в МФЦ или Росреестр. Они пишут заявление на снятие залога. При себе необходимо иметь паспорт, кредитный договор, оригинал закладной, справку о погашении ипотеки.