Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать гараж в собственность на своем участке ИЖС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Владельцы гаражей, расположенных на территории гаражного товарищества или кооператива, помимо членской книжки зачастую других документов не имеют. В такой ситуации продажа гаража происходит путем включения покупателя в члены гаражного объединения. Правда, с юридической точки зрения подобные сделки не имеют силы: права на гараж, как и на другую недвижимость, должны быть официально зарегистрированы. Кроме того, владельцам неоформленных гаражей надо иметь в виду, что в случае изъятия земли ГСК для государственных нужд они не получат никакой компенсации за свое имущество, так как формально этих гаражей не существует.
Что делать, если гараж построен самовольно
В рассмотренных выше ситуациях, несмотря на отсутствие надлежащих документов, постройку гаража нельзя назвать незаконной. Однако нередко встречаются ситуации, когда гараж возведен на земельном участке, не предназначенном для таких целей, либо на участке, который не принадлежит хозяину гаража ни на каком праве. В этих случаях гараж считается самовольным строением, которое узаконить не так просто.
На практике нашли применение 2 способа легализации самовольно построенных гаражей:
- Подача в городскую комиссию по пресечению самовольных строений заявления с просьбой о сохранении гаража.
- Обращение в суд с заявлением о признании прав на самовольно возведенное строение.
В обоих случаях потребуется выполнить следующее:
- доказать, что гараж построен именно заявителем (например, могут быть представлены договоры о выполнении подрядных работ, сметы и т. п.);
- представить выписку из госреестра об отсутствии других притязаний на этот объект;
- оформить технический паспорт объекта;
- получить справку о соблюдении санитарных и противопожарных норм;
- доказать, что возведением самовольной постройки не нарушены интересы других лиц;
- если гараж расположен на муниципальной земле, необходимо доказать скорое поступление этого участка в пользование владельца гаража (например, на праве аренды);
- если гараж расположен на участке, являющемся частной собственностью другого лица, для его легализации потребуется получение части участка под гаражом в пользование или в аренду (при этом хозяин земли вправе, но совершенно не обязан предоставлять владельцу незаконной постройки свой участок в пользование).
Если же гараж возведен на участке, который по своему назначению не может быть использован для строительства, то без изменения целевого назначения участка оформить права на строение вряд ли получится.
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Гараж».
Гаражи, которые возведены до 2012 года, не требуют регистрации. Причина в том, что данные о них автоматически перешли из БТИ в госреестр, где и готовилась необходимая документация. Для объектов, возведенных после 2012-го, действует иное правило. Здесь задача постановки на учет лежит на самих владельцах. При этом уполномоченный орган не вправе отказать в услуге.
Многие не понимают, зачем нужна постановка гаража на кадастровый учет. Это важная процедура, без которой объект не считается отдельным сооружением и не может быть продан, обменян или подарен. Вот почему при покупке гараж важно уточнить, имеет ли владелец на руках кадастровый паспорт. Если его нет, это повод задуматься об актуальности сделки. Покупка объекта без кадастрового паспорта влечет ряд трудностей, начиная с проволочек в проведении сделки-купли продажи и заканчивая невозможностью совершать сделки с объектом.
Кроме паспорта на гараж, должны быть документы на ЗУ, подтверждающие право владения недвижимостью. Также в бумаге содержится информация о градостроительных органах, статистических данных, размерах налогов и так далее. Сегодня паспорт упразднен, и в органах Росреестра выдается выписка — в электронном или бумажном виде. Недостаток первого варианта в том, что его легко подделать, поэтому лучше отдать предпочтение классической версии.
КАК БЫСТРО ПОСТАВИТЬ ГАРАЖ НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ — ИНСТРУКЦИЯ
Если до 2018 года владельцы гаражей еще думали над необходимостью ставить имущество на кадастровый учет, сегодня это действие обязательно. Алгоритм такой:
- Собираем документы, которые нужны для постановки гаража на кадастровый учет. Если вопросом занимается доверенное лицо, потребуется посещение нотариального органа.
- Платим госпошлину. Работа выполняется одним из путей — через банковскую кассу, с помощью банкомата, терминала, а также через интренет-банкинг.
- Оформляем заявление на получение кадастрового паспорта (выписки) на гараж. Необходимый бланк можно напечатать самому или сделать это в уполномоченном органе. В заявке пишется номер объекта, а также личные сведения о гражданине (владельце). Также прикладывается полный пакет бумаг. Если этого не сделать, заявление не принимается к рассмотрению.
- Передаем пакет документации работнику уполномоченной структуры для изучения. При этом проверяется не только бумаги, но и заявление клиента. Наличие ошибок является поводом для отказа в предоставлении услуги.
- Ждем решения. На это уходит 5-7 суток.
Как получить разрешение: порядок оформления
Процедура оформления разрешения начинается с обращения в отделение архитектуры и градостроительства города (разрешение выдает градостроительный комитет при администрации).
Заявителю необходимо предоставить уведомление о начале строительства. Оно подается на бланке утвержденной формы лично владельцем участка или его полномочным представителем. В последнем случае на представителя заранее оформляют нотариально заверенную доверенность. Заявление содержит следующую информацию:
- Копия паспорта заявителя.
- Правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности). Если на участке уже есть объекты недвижимости, документы нужны и на них.
- Сведения о земельном участке (кадастровую карту можно получить в БТИ). Интерес представляют технические характеристики: адрес, описание, кадастровый номер. Оформление можно упростить, если представить топографическую карту и градостроительный план участка, а также план подключения инженерных сетей.
- Проект гаража с техническими деталями и схемой расположения на участке.
Шаг 5. Отправьте документы в администрацию
Для того чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж, необходимо официально отправить в администрацию:
- решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;
- выписку из ЕГРН на земельный участок;
- технический план на гараж.
Администрация, в свою очередь, должна будет:
- принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;
- подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на земельный участок, о государственном кадастровом учете гаража и о регистрации права собственности на гараж;
- передать выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.
Как зарегистрировать право собственности на гараж в упрощенном порядке?
Регистрация гаража в собственность по упрощенной схеме предполагает, что за вами одновременно регистрируют право собственности на гараж и на земельный участок под ним. Если гараж не состоит на кадастровом учете, сразу можно поставить его на учет. Все это делаете не вы сами — гражданин, который владеет гаражом, а исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления, который дал вам участок (дальше мы будем также называть его уполномоченным органом). Этот орган получит вместо вас выписки из ЕГРН о вашем праве собственности на гараж и участок под ним, а потом передаст их вам (ч. 23 ст. 70 Закона N 218).
Чтобы зарегистрировать гараж в упрощенном порядке, должны выполняться следующие условия:
- гараж построен до 30.12.2004 (до даты введения в действие Градостроительного кодекса РФ),
- гараж является объектом капитального строительства,
- он стоит на земельном участке, который вам дали в собственность бесплатно в соответствии с Законом N 137-ФЗ,
- земельный участок предоставили вам в случаях и порядке, которые мы назвали выше,
- право собственности на гараж за вами не зарегистрировано.
Документы для оформления гаража в собственность
Пакет документов, требуемых для занесения постройки в Росреестр:
- заявление;
- паспорт собственника;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический план участка с указанием размеров и расположения регистрируемого строения.
Заявление составляется в свободной форме. В нем прописывается следующая информация:
- наименование учреждения, в которое подается заявка;
- персональные данные владельца участка (Ф. И. О., данные паспорта, адрес регистрации, гражданство, дата рождения, семейное положение);
- сведения о регистрируемом объекте (используемый способ постановки на учете, вид собственности, указание способа возникновения прав собственности, площадь, номер регистрации участка в ЕГРН, адрес расположения);
- дата составления;
- подпись;
- порядковый регистрационный номер заявки (заполняется сотрудником ЕГРН).
Образец бланка заявления доступен по ссылке.
Плюсы оформления участка под гаражом в собственность
По Земельному кодексу РФ (ст.16) территории в границах России, не состоящие в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, принадлежат государству. Т.е. сколько бы лет гараж не находился на неузаконенном месте, его владелец обязан убрать гаражную конструкцию под некий государственный проект – дорожное строительство, теплотрассу или иные цели.
При ненадлежащем (неузаконенном) использовании земли гаражное машиноместо, расположенное на изымаемом государством земельном участке, будет снесено с выплатой документально доказанному собственнику минимальной компенсации (ст.239 Гражданского кодекса).
Если же местные власти под инфраструктурный проект изымут уже приватизированный «гаражный» участок, то выкупать его будут вместе с постройкой и по согласованной цене (ст.279-282 Гражданского кодекса). И тогда утрату гаража собственнику компенсирует приличная сумма, многократно превышающая стоимость бокса.
Кроме того гараж, возведенный на участке, эксплуатируемом по праву пользования (ст.271 Гражданского кодекса) или состоящем в аренде, сложно реализовать в рамках обычной гражданской сделки, поскольку право владельца на землю под гаражом не зафиксировано Росреестром (ч.1 ст. 37 Земельного кодекса). Поэтому стоимость продажи гаража с участком, законно принадлежащих продавцу, будет намного выше цены «без земли».
Учитывая высокую интенсивность городской и пригородной застройки, владельцам гаражей будет выгодным получить право собственности на участки под гаражными боксами. А увеличение (небольшое) налога по гаражу с учетом участка под ним дальновиднее считать страховкой от изъятия властями за бесценок.
Основания для отказа регистрации прав на «гаражную» землю
Полностью перечень оснований, позволяющих муниципалитетам отказывать заявителям в приватизации или регистрации участков, отражен в Земельном кодексе (ст.39.16). Без указания основания местные администрации выносить отказ неправомочны.
Наряду с очевидными причинами (отсутствие законного права заявителя, наличие действующего собственника, изъятие/ограничение земли в обороте и т.п.), оказать в передачи земли под гаражом собственнику муниципалитеты вправе по следующим основаниям:
- не оформление ГСК статуса некоммерческого юрлица с соответствием уставных документов действующим требованиям;
- преобразование кооператива с ранее предоставленным разрешением постройки гаражей и с выделением участка в некоммерческое юрлицо без переоформления документов на предоставленную городскую (муниципальную) землю;
- участок, по которому подано заявление, включен в план застройки (городской, муниципальной), либо иных госнужд в рамках Гражданского кодекса;
- отсутствие или недостача правоустанавливающих документов по гаражу или земельному участку, либо ошибки в документальных данных и сведениях Росреестра.
В каких случаях не требуется разрешение на строительство
Следует знать, что законодательством России предусматриваются случаи, когда разрешение на строительство гаражной постройки не обязательно. Согласно ст.51 ч. 17 Градостроительного кодекса РФ подобное разрешение не требуется в следующих случаях:
- Когда гараж не является капитальным строением. Здесь необходимо пояснить, что данная норма действует только в той ситуации, если гараж не имеет фундамента и представляет собой металлическую конструкцию, автодомик типа
ракушка
и т.п. - Гаражная постройка возведена на земельном участке, предоставленном физлицу для целей, не предусматривающих предпринимательскую и коммерческую деятельность, а также для строительства садового дома и хозяйственных построек, которые определены законодательством в садоводстве и огородничестве.
- Если собственник земельного участка и жилого дома собирается построить гараж в частном секторе, можно классифицировать гаражное строение как вспомогательную постройку, а на такое строение подобное разрешение также не требуется.
В остальных случаях необходимо согласовать разрешение на строительство.
Пожарная безопасность
Кроме норм по размещению относительно других объектов, необходимо выполнять и требования пожарной безопасности. Если соблюсти все нормы пожарной безопасности, можно сократить расстояние до соседних деревянных строений. Это следующие нормы.
- Возле гаража должен быть пожарный щит и огнетушитель.
- В него не проведено никакое отопление.
- Электропроводка сделана в соответствии с ПТЭЭП (Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей).
- Электропроводка проложена в металлическом рукаве.
- Электропроводка идет через счетчик, установленный в доме.
- Лампочки имеют заводские плафоны.
- Имеются автоматические предохранители.
Таким образом, если ваш гараж отапливаемый, то построить его ближе, чем указано в нормах, не получится. Однако есть другие возможности обойти СНиП без риска. Для этого нужно договориться с соседями.
Как выглядит ситуация первоначально
Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.
Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2021 году.
-
Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
- в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
- каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
-
Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
- временное строение;
- капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.
Во дворе многоэтажного дома
Постройка гаража во дворе стандартного многоквартирного дома — идея дерзкая и с каждым годом сделать это, становится труднее. Дело в том, что такая земля принадлежит ЖЭКу, муниципалитету и т.д., если квартиры в доме не приватизированы, собственникам помещений в доме по праву общедолевой собственности. Поэтому перед походом в органы местной власти, обговорите вопрос возведения с «хозяином» земли.
Если у вас это получилось, отправляетесь в комиссию по пресечению самостроев с просьбой об узаконения гаража, приложив накопленные документы.
Очень важным будет наличие на руках подписей об отсутствии претензий по поводу строительства от жителей ближайших домов. Собрать подписи иногда бывает очень сложно. Но, если у вас это получится, и будут соблюдены СНиПы, то комиссия вынесет решение по делу в вашу пользу.