Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельного участка находящегося в аренде у муниципалитета». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Договор аренды с правом выкупа. Образец и бланк 2023 года
Одним из видов арендных соглашений является договор аренды с последующим правом выкупа. По такой сделке Арендодатель передает право пользования каким-либо имуществом Арендатору на определенное время за оговоренную плату. Главная особенность такой сделки – возможность Арендатора по истечении действия договора выкупить арендуемое имущество.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора аренды с правом выкупа .docxСкачать образец договора аренды с правом выкупа .docx
Субъектами по такому соглашению могут выступать как физические, так и юридические лица.
Данная сделка является смешанным договором и включает в себя элементы аренды и купли-продажи.
Ниже, на примере договора аренды здания с последующим правом выкупа, мы рассмотрим, как правильно оформлять такой документ, и на какие нюансы стоит обратить внимание при его составлении.
Риски для третьей стороны при покупке земельного участка с домом
Приобретение земельного участка с домом, находящимся в аренде, может представлять определенные риски для третьей стороны, к примеру, для лица, желающего приобрести такой участок. Важно иметь в виду, что процедура покупки и продажи земли с объектом недвижимости, находящимся в аренде, может сопровождаться рядом сложностей и ограничений.
Во-первых, при приобретении такого участка необходимо учитывать соглашение, заключенное между арендодателем (муниципалитетом) и арендатором. Данные документы определяют условия аренды и сроки, на которые земельный участок предоставлен в пользование. Если срок аренды еще не истек, третья сторона не сможет провести сделку купли-продажи с арендуемым участком.
Во-вторых, возможна переуступка права аренды. Подобная процедура требует согласования с муниципалитетом и с собственником дома, который находится на арендованной земле. Как правило, муниципалитет имеет преимущественное право на выкуп арендуемого участка, что может создавать дополнительные трудности в совершении сделки между третьей стороной и текущим арендатором.
Вопросы аренды и покупки регулируют Гражданский и Земельный Кодексы РФ. Человек через 3 года после заключения договора получает приоритетное право выкупа участка в частную собственность. Лицу достаточно обратиться к владельцу с просьбой о продаже земли.
Если в роли владельца выступает государство, то процедуру покупки осуществляют в виде аукционов. Право собственности получает тот, кто предложит большую сумму. Без предварительных торгов и по фиксированной стоимости участок могут выкупить люди, которые:
- подписали договор, сроком более чем 3 года;
- наследники пожизненных арендаторов;
- построили на территории капитальное здание (дом, баню).
Не все заявки от потенциальных арендаторов оказываются одобренными. Обычно их рассматривают в течение 14 дней, после чего дают согласование либо отказ.
Распространённые причины отрицательного ответа:
- некорректно составленная схема;
- заявку уже подал другой претендент;
- земля относится к природоохранной территории;
- заявитель не состоит в СНТ или ОНТ, к которым относится запрашиваемый участок — например, он отказался от членства в предыдущий срок аренды, не желая платить взносы;
- выявлены расхождения с градостроительным планом или нарушены требования к границам — выход за пределы населённого пункта или попадание на земли лесничества;
- цель использования не совпадает с назначением надела;
- выявлен резерв для нужд государства или муниципалитета;
- есть ограничения по обороту или полное изъятие из оборота.
Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать
Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.
Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):
- Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
- Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
- Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
- Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
- Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России
Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
Ждем, когда подобный сервис заработает по все России…
Как выкупить в собственность землю под частью дома
Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.
Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.
Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом
Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:
- С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
- Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит — Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
- Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.
В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:
- Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
- Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
- После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
- После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.
Срок действия договора аренды земельного участка
Вопрос о сроке действия договора аренды Постановлением № 629 не урегулирован. Значит, должны применяться общие правила, установленные в Земельном кодексе РФ. Так, договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп.
17 п. 8, п. 12 ст.
39.6 Земельного кодекса РФ).
Также в Постановлении № 629 отсутствует указание на право заключения нового договора аренды участка без проведения торгов после истечения срока действия первого договора. Согласно подп. 4 п. 4 ст. 39.6, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ такое право арендатора, в том числе преимущественное право, не предусмотрено.
Вместе с тем в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких участках. Поэтому если арендатор построил здание или сооружение для использования участка согласно виду разрешенного использования, то он имеет исключительное (преимущественное) право на приобретение этого участка в собственность или аренду даже после истечения срока действия договора аренды.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка.
После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории.
После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Какая документация нужна
Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:
- Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
- Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
- Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
- Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
- Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
- Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
- Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.
Процедура оформления участка земли в собственность
Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:
— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;
— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;
— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;
— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;
— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.
— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.
Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.
Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.
Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.
Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности
Такая процедура необходима, если площадь ещё не учтена в ГКН и отсутствует кадастровая документация на неё. Выяснить это можно заказав справку в Росреестре либо проверив информацию на портале службы.
Вместо очередного продления срока пользования арендованным объектом, гражданин может заявить о желании провести выкуп земли в свое хозяйство.
Опираясь на вышеуказанные нормы, новый владелец обоснованно полагает, что к нему перешли права на земельный участок (далее «участок») в том же объеме, а также ему предоставлена исключительная возможность выкупа участка площадью, которая была установлена на момент продажи объектов.
Перевод по льготе из аренды бесплатно в собственность земельного участка возможен для объектов, которые были в использовании до 30.10.2001 года для ведения индивидуального подсобного или дачного хозяйства, гаражного или индивидуального жилищного строительства, огородничества и садоводства.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.
Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:
если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн. человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;
если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.
Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.
Как воспользоваться правом преимущественного выкупа доли земельного участка?
Преимущественное право выкупа части земельного участка может быть использовано в том случае, если собственник одной доли в едином участке решил продать свою долю другим лицам (в том числе и посторонним).
В этом случае, собственники другой доли участка имеют право воспользоваться возможностью первоочередного выкупа земельного участка перед посторонними лицами по той цене, которую назначил продавец.
Для осуществления такого права достаточно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с действующим собственником, заверить документ нотариально (это требование является обязательным с мая 2013 года) и подать его на регистрацию в органы Росреестра для получения свидетельства о праве собственности.
В этом случае, при подаче документов необходимо доказать, что право такого преимущественного выкупа у покупателя есть (достаточно предоставить документы о нахождении долей по соседству с продающимся участком). Реализация права преимущественного выкупа может быть осуществлена в том случае, если продавец известил всех остальных собственников о том, что будет продавать свою долю, в письменном виде.