Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разменять государственную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принудительный размен через суд – это механизм, предоставляемый законодательством, который позволяет получить разрешение на размен квартиры при нежелании или невозможности прочих собственников. Однако, такой процесс часто сопряжен с большими затратами времени, сил и финансовых ресурсов, а также большими рисками.
Разрешение на размен квартиры
Разрешение на размен муниципальной квартиры без согласия всех собственников возможно в определенных случаях и с соблюдением установленного порядка.
Для получения разрешения на размен квартиры требуется выполнение следующих условий:
- наличие единого материального комплекса;
- сохранение количества комнат;
- подтверждение права собственности на предложенные квартиры;
- отсутствие противоправных действий в процессе размена.
В случае согласия со стороны всех собственников квартиры, разрешение на размен может быть получено через соглашение между ними. Однако если собственники не приходят к общему согласию, необходимо обратиться с заявлением в орган местного самоуправления или суд для получения разрешения на размен квартиры.
Шаги для получения разрешения на размен квартиры:
- Подготовка заявления на получение разрешения на размен квартиры.
- Подача заявления в орган местного самоуправления или в суд, в зависимости от установленного порядка.
- Рассмотрение заявления и принятие решения о выдаче/отказе в получении разрешения.
- Получение разрешения на размен квартиры.
- Оформление документов и обмен квартирами.
Важно помнить:
- В случае отказа в получении разрешения на размен квартиры, возможно обжалование решения в вышестоящий орган или суд.
- Разрешение на размен квартиры действует только в течение установленного срока и не может быть использовано для других целей.
- Перед подачей заявления на получение разрешения на размен квартиры рекомендуется проконсультироваться с юристом для проверки соответствия предоставленных документов требованиям закона.
Пример обращения за получением разрешения на размен квартиры:
| Получатель: | [Ф.И.О.] |
| Адрес: | [адрес проживания] |
| Контактный телефон: | [контактный телефон] |
| Дата: | [дата] |
| Орган местного самоуправления/суд: | [название органа] |
| Адрес органа: | [адрес органа] |
| Заявление: | Прошу выдать разрешение на размен квартиры в соответствии с законодательством. |
| Подпись: [подпись] |
Получив разрешение на размен квартиры, можно осуществить обмен и владение новым жилым помещением.
В каких случаях могут отказать в обмене
Как уже было сказано, поводом для отказа в обмене муниципального жилого помещения может служить отсутствие разрешения собственника или опекунского совета, нежелание меняться родственников, прописанных на той же территории. Невозможно обменяться также в случае, если предстоит расторжение договора соцнайма в суде или существуют спорные моменты, оспариваемые в суде. Не разрешат гарантированно сделку с объектами, не пригодными для полноценной жизни, если объект предназначен под снос или меняется целевое назначение его использования.Не подлежит обмену квартира или комната, расположенная на объекте, находящемся в стадии капремонта с перепланировкой. Сложности возникнут, если в квартиру планирует переселиться человек, которому поставлен диагноз одного из опасных заболеваний, список которых представлен в 1-й части ст.51 ЖК РФ. Отказ может быть получен, если в жилищные условия для несовершеннолетних и инвалидов после обмена станут хуже.
Закон не запрещает нанимателям проводить процедуру размена неприватизированной квартиры. Но на самом деле вопрос решается не так просто. Поэтому таких сделок не так много. Ст. 72 ЖК РФ содержит информацию о правилах обмена муниципального жилья. Это основной закон, на который опираются в данном случае. Он гласит:
- Наниматель с письменного согласия собственника муниципальной квартиры и всех проживающих лиц имеет право заниматься обменом жилого помещения на другое жилье.
- Проживающие с нанимателем жильцы вправе требовать обмена занимаемой площади на другое жилье, находящееся в разных домах.
- Если между нанимателем и жильцами возникли разногласия по поводу размена квартиры, каждый из них может требовать принудительный размен занимаемой жилплощади через суд.
- При наличии недееспособных и несовершеннолетних членов семьи размен квартиры без согласия органов опеки не допускается.
Оценка рыночной стоимости квартиры
При оценке рыночной стоимости квартиры можно использовать несколько методов:
Оценка эксперта. Обратитесь к лицензированному оценщику, который проведет оценку квартиры на основании своего опыта и знаний. Этот метод наиболее точный и надежный.
Сравнительный анализ. Сравните квартиры, проданные в последние месяцы в том же районе. Учтите параметры, такие как площадь, этаж, состояние квартиры и наличие дополнительных удобств, для более точного сравнения.
Метод доходности. Если квартира сдается в аренду, то ее оценка может быть произведена на основании доходности. Для этого необходимо учесть арендную ставку, затраты на обслуживание и управление недвижимостью, а также возможные доходы от сделки при продаже.
Поменять квартиру на… квартиру: многообразие вариантов
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Вариантов обмена квартир существует множество, и у каждого из них есть свои особенности, которые необходимо учесть перед заключением.
Преимущества и недостатки обмена муниципальной квартиры
Преимущества обмена муниципальной квартиры:
- Возможность получить жилое помещение более подходящей площади, района или в другом доме;
- Возможность обменять коммунальной квартиры на приватизированные;
- Многие муниципалитеты предоставляют доплату за улучшение жилищных условий;
- Обмен жилья позволяет решить проблемы с принудительным выселением;
- Возможность увеличить жилплощадь при наличии дополнительной доли;
- Процедуры обмена жилья регулируются правовыми нормами и требуют оформления письменных документов.
Недостатки обмена муниципальной квартиры:
- Не всегда можно обменять жилье, попечительство за ним находится у другого органа;
- Несовершеннолетний наниматель не может самостоятельно совершать сделки по замене жилья;
- В случае продажи приватизированной квартиры, необходимо получить разрешение наймодателя или соседей;
- Могут возникнуть трудности при обмене жилья с доплатой, так как семьи будут иметь разные размеры жилплощади;
- Орган, уполномоченный на размен, не всегда может сам выбирать другое жилое помещение, а предлагать одну из доступных вариантов обмена;
- Процедуры обмена жилья требуют подтверждающие документы и определенный порядок оформления договора.
Обмен муниципальной квартиры не всегда является лучшим решением для проживания граждан. В некоторых случаях возможны другие варианты использования муниципальной жилплощади.
- Найм жилья у наймодателя
- Продажа муниципальной квартиры
- Передача ребенка на попечительство или опеку
Если гражданин не может обменять муниципальную квартиру, он может арендовать комнату или квартиру у наймодателя. Для этого необходимо заключить договор найма и заплатить арендную плату.
Также возможна продажа муниципальной квартиры на основании разрешения муниципалитета. Для этого необходимо подать заявление и оформить все необходимые документы и порядок процедуры продажи квартиры. В случае продажи муниципального жилья гражданин имеет право на получение своей доли от суммы продажи, после вычета всех платежей.
При передаче несовершеннолетнего ребенка на попечительство или опеку, муниципальное жилье может оставаться его домом. Решению об оставлении жилища необходимо получить письменные подтверждающие документы от органов опеки и попечительства.
Таким образом, альтернативы обмену муниципальной квартиры могут быть использованы в случае, если гражданин не может обменять свои жилые помещения на другой объект. Для получения правовой защиты и достижения своих целей необходимо соответствующим образом оформить сделку и получить подтверждающие документы.
| Понятие | Правила и процедуры |
|---|---|
| Муниципальная квартира | Жилое помещение, принадлежащее муниципалитету и предоставленное на проживание гражданам по договору найма или на праве попечительства. |
| Обмен квартир | Сделка, при которой гражданин может обменять одну муниципальную квартиру на другую муниципальную квартиру или на квартиру, приватизированную другим гражданином. |
| Право на обмен | У гражданина, проживающего в муниципальной квартире, есть право на обмен, которое подтверждают письменные документы, подтверждающие его права на проживание в данной квартире. |
| Порядок обмена | Для обмена квартир необходимо подать заявление в муниципалитет, в котором указать причину обмена, жилое помещение, которое гражданин хочет получить взамен, а также дополнительную доплату, если она требуется. После рассмотрения заявления муниципалитетом, подписания договора, оформления разрешения на обмен квартир и проведения технической инвентаризации происходит обмен квартир. |
| Обмен с несовершеннолетними | Для проведения обмена, когда в квартире проживают несовершеннолетние, необходимо получить разрешение на совершение обмена от органа попечительства и опеки. |
| Продажа муниципальной квартиры | Продажа муниципальной квартиры происходит в порядке принудительного размена на жилое помещение, приватизированное другим гражданином, при решении суда или иным правовым решением. |
Возможность доплаты при размене позволит приобрести жилье лучшего качества
Многие россияне считают, что доплата при обмене позволит получить жилье с лучшими условиями. Однако, это не всегда так.
Прежде всего, потому, что доплата не всегда выражается в денежном эквиваленте. Бывший собственник жилья может оставить в качестве доплаты свою мебель. Более того, в качестве доплаты может выступать сделанный ремонт в квартире или доме. Все нюансы оговариваются и подтверждаются документально.
Таким образом, гражданин может получить равнозначное жилье, но — с новой мебелью.
В договоре, который заключает продавец и покупатель, пункт с доплатой обязательно должен быть. Следует указать порядок оплаты, сроки, сумму доплаты.
Обратите внимание, что сделка с доплатой возможна только с приватизированными жилыми помещениями.
Можно ли разменять по закону
Нормами ГК и ЖК РФ предусмотрена возможность выполнения таких действий по согласованию со всеми членами семьи ответственного квартиросъемщика. С помощью этого способа организуют переезд в другой город для трудоустройства, решают иные практические задачи. Отказ хотя бы одного из жильцов блокирует соответствующий процесс.
Как отмечено выше – снимают такое ограничение в ходе судебного разбирательства.
Разменять муниципальную квартиру между родственниками можно только по согласию собственника. Основания, которые муниципалитет вправе использовать для законного отказа:
- в суде рассматривается исковое заявление о расторжении контракта социального найма (о праве пользования помещениями);
- зданию присвоен статус аварийного по решению межведомственной комиссии;
- запланирован снос или капитальный ремонт;
- изменяется целевое назначение объекта недвижимости.
Принудительный размен через суд
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Среди приложений могут быть следующие документы:
- технический паспорт помещения, договор;
- любая переписка, относящаяся к делу;
- справка о составе семьи;
- иные выписки и справки.
Госпошлина по искам о выселении – 300 рублей.
Порядок действий для гражданина, подающего заявление в суд:
- Подготовить иск по образцу (сбор документов, необходимых нормативных правовых актов, формулировка юридических фактов и требований).
- Распечатать заявление, подписать и приложить копии и оригиналы документов.
- Отнести иск в суд для регистрации, либо отправление заказного письма с уведомлением и описью.
- Посетить лично или через представителя все заседания и получить решение.
Решение вступит в силу по истечении 30 дней.
Если собственники или наниматели жилья не могут прийти к единому мнению относительно размена, возможен вариант с обращением в суд. Такой принудительный размер может привести к следующим последствиям:
- если суд установит, что предложенный вариант раздела соответствует закону и интересам всех сторон, ответчик будет обязан исполнить решение;
- если предметом размена является частная собственность, суд не может лишить ее или принудить к обмену, продаже (в этом случае допускается только разделение права собственности на доли);
- если размена требуют наследники, суд может передать объект одному из них, с взысканием равноценной компенсации с других лиц.
Обратите внимание! Для размена муниципального жилья суд может обязать наймодателя переоформить договоры соцнайма, если будет подтверждено соблюдение всех нормативов и требований закона.
При обращении в суд, истцу нужно представить свой вариант урегулирования спора, т.е. сведения о квартирах для размена или определения суммы компенсации.
Добровольный размен: пошаговая инструкция
При обмене муниципальной квартиры применяется следующая процедура:
- выберите подходящий вариант;
- в ходе переговоров с арендатором соответствующей недвижимости согласовать соответствующие условия обмена;
- устно уточнить согласие членов семьи обеих сторон;
- получить письменное разрешение от местного органа власти, если в квартире проживает несовершеннолетний
- собрать необходимые документы;
- заключить договор свопа по стандартной модели, включая предварительное соглашение;
- заверить документ подписями сторон;
- представить СА на утверждение в администрацию соответствующего муниципального образования;
- после получения положительного ответа составить новые договоры социального найма и организовать переезд.
Что требуется для размена квартиры по суду?
Размен муниципальной квартиры через суд возможен. Для этого необходимо выполнить следующее:
- Удостовериться в том, что все наймодатели и лица младше 18 лет, которые зарегистрированы в квартире, не против размена. Причем не имеет значения, живет ли человек в квартире или же он просто там зарегистрирован.
- Найти подходящий вариант для обмена. Поиск удобнее всего осуществлять на тематических сайтах в сети Интернет или через риэлтора.
- Составить соглашение мены. У всех наймодателей должен быть свой экземпляр. Аннулировать договор социального найма квартиры и составить другой договор по квартире жильца, с которым происходит обмен.
Сроки и стоимость оформления
Трудно назвать точные сроки оформления от начала до конца, так как все зависит от наличия судебного разбирательства и скорости предоставления разрешений разных лиц и органов.
Однозначно, процесс растянется на несколько месяцев, так как только поиск подходящей жилплощади может быть продолжительным.
Все процессы по обмену происходят бесплатно. Составление договора стороны могут осилить самостоятельно, получения всех одобрений не требуют материальных затрат.
Дополнительные расходы могут возникать в связи с привлечением в процесс юриста или обращением в суд, где обязательно потребуется уплата государственной пошлины за рассмотрение иска.
Кроме того, если подходящая недвижимость подыскивается с помощью отдела администрации, то за это придется заплатить установленную сумму.