Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЛПХ и ИЖС какие проблемы в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Предоставление документации и получение разрешений
Для строительства на участке ИЖС необходимо предоставить определенную документацию и получить разрешение:
- Заявление: Составление и подача заявления в органы местного самоуправления с указанием характеристик строительства.
- Проектная документация: Разработка и утверждение проектной документации, включающей архитектурные и инженерные решения.
- Техническое задание: Получение технического задания на строительство.
- Испытательные и контрольные испытания: Проведение испытательных и контрольных испытаний объекта после завершения строительства.
- Акт приемки: Получение акта приемки здания в эксплуатацию.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Можно ли перевести участок в ИЖС
Технически земли сельхозназначения можно перевести в ИЖС. Например, если у вас в собственности земельный участок ЛПХ, расположенный в населенном пункте, вы вправе изменить его статус. Территория должна быть отмежевана и поставлена на кадастровый учет. Обращаться с заявлением нужно в Росреестр. Перевести ИЖС в ЛПХ также возможно.
Что касается СНТ, то участок земли в садоводческом товариществе можно перевести в ИЖС, если большая часть участников также планирует сменить статус или уже это сделали. Кроме того, территория должна располагаться рядом с границей населенного пункта.
Подводя итог, стоит отметить, что изменение категории и назначения земельного участка возможно, но не всегда. Уточнить информацию о возможности перевода можно в Росреестре или в органах местного самоуправления.
Преимущества и недостатки относительно ЛПХ и ИЖС
У каждой из категорий земли есть свои положительные и отрицательные стороны.
| Категория | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| ИЖС |
|
|
| ЛПХ |
|
|
Необходимо понимать, что застройка ИЖС может привести к серьезным градостроительным проблемам. При возведении индивидуальных построек на приусадебных участках в неполевом регионе может возникнуть сложность с получением необходимых документов и кадастровый учёт. Кроме того, может возникнуть острый дефицит земельного места для использования на различные нужды. Во многих случаях возведение капитальных домов допускается только при наличии инфраструктуры, что также усложняет возведение жилья в ИЖС.
Основной недостаток ИЖС заключается в возможном использовании земли для некоммерческого общественного объединения. Без вестижной информации и программы использования могут возникнуть сложности в ведении сельскохозяйственного хозяйства и выращивании овощей на территории ИЖС. При этом, необходимо учитывать, что в ИЖС должно быть предназначено именно для жилого строительства.
Одним из сложных моментов в операции по постройке домов в ИЖС является налогообложение. Ипотечные квартиры и дома могут поступать в ипотеку, что усложняет процедуру продажи недвижимости и расчёт налогов. Отдельно стоит отметить, что в ИЖС, часто возникают конфликты с соседями и нарушаются границы территории.
- Недостатки ИЖС:
- — Трудности в земельном законодательстве;
- — Невозможность постройки капитальных домов без инфраструктуры;
- — Затруднения в использовании территории для некоммерческих целей;
- — Сложности в налогообложении;
- — Возникают конфликты между соседями и несоблюдение границ земельных участков.
Нововведения для арендаторов и арендодателей
В дополнение кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева отмечает, что в 2024 году в жилищном законодательстве России ожидается целый ряд изменений, призванных сделать систему аренды жилья более прозрачной, справедливой и безопасной для всех участников. В списке изменений, по словам Оксаны Васильевой:
- увеличение минимального срока аренды государственного жилья до 15 лет для обеспечения большей стабильности и надежности для арендаторов госжилья и снижения риска мошенничества со стороны арендодателей;
- обязательная регистрация договоров аренды жилья на официальных сайтах государственных органов (эти новшества направлены на создание прозрачной системы аренды жилья, чтобы избежать мошенничества и обеспечить защиту прав арендаторов);
- создание единой базы данных о свободных жилых помещениях (поможет обеспечить доступность информации о доступных жилых помещениях для всех желающих);
- установление минимальных и максимальных ставок аренды для различных типов жилья (закон призван установить справедливые цены на аренду жилья и защитить арендаторов от переплат);
- введение обязательного страхования жилья от стихийных бедствий и пожаров для обеспечения защиты арендаторов от финансовых потерь в случае стихийных бедствий или пожаров;
- ужесточение требований к качеству жилья, сдаваемого в аренду (поможет улучшить качество жилья, доступного для аренды, и защитить права арендаторов);
- расширение прав арендаторов на участие в принятии решений о ремонте и обслуживании жилья (даст квартиросъемщикам больше контроля над арендуемым жильем и поможет улучшить его состояние);
- усиление контроля за соблюдением прав арендаторов и защита их от мошенничества (закон усилит меры по защите прав арендаторов и борьбе с мошенничеством);
- уточнение порядка предоставления социального жилья малоимущим гражданам (закон уточнит правила предоставления социального жилья и поможет защитить права малоимущих граждан);
- определение порядка использования коммерческих площадей в жилых зданиях (закон установит правила использования коммерческих помещений в жилых зданиях для обеспечения безопасности и комфорта жителей).
Изменение назначения участков
В соответствии с законодательством РФ изменение категории земельного участка возможно при соблюдении надлежащий условий.
Зачастую данный процесс совершают с целью перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов. То есть в категорию, допускающую выполнение строительства.
Согласно с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ при строительстве либо реконструкции домов ИЖС и садовых домов теперь не нужно получать разрешения на строительство.
Вопрос перевода земель с/х назначения в земли населенных пунктов в особенности остро стоит перед большими городами, расширяющими свои границы.
Многие люди хотят проживать в собственных жилых домах, рядом с городом.
Разумеется, для такой процедуры требуются денежные вложения, но ожидаемый результат может не окупить затраченных средств.
В итоге владельца появится возможность близко к городу соорудить личный жилой дом.
В отдельных случаях возникает вопрос: можно ли участок под ИЖС перевести в ЛПХ?
Несмотря на то, что этим вопросом редко задаются правообладатели участков, но правовые акты не запрещают это совершать.
ЛПХ или ИЖС. В чем разница?
Надо сказать, что в продаже участки ЛПХ встречаются довольно часто и они могут быть немного дешевле, чем ИЖС. Последний вариант – это индивидуальное жилищное строительство. Если гражданин собирается строить дом, то, конечно, лучше искать такие участки, поскольку они изначально предназначены для жилой застройки.
Но найти хороший земельный участок по интересной цене и со статусом ИЖС – задача непростая. Поэтому граждане все чаще обращают внимание на ЛПХ.
Есть ли разница между этими двумя понятиями? Есть, но не очень большая. Участки ИЖС всегда располагаются в пределах населенных пунктов. Проблем со строительством дома не будет. Участки ЛПХ могут находиться, как внутри населенного пункта, так и на сельхозземлях. И вот здесь покупателю нужно быть очень внимательным, чтобы сделать правильный выбор и не упустить шанс на постройку дома. Чуть ниже расскажем об этом подробнее.
Здесь обязательно должны стоять дома. Расшифровывается как «дачное некоммерческое партнерство». Земля располагается как в пределах города, так на сельхозтерритории. Здесь в первую очередь отдыхают, а не возделывают земли.
Организовывать сад и огород на этом участке тоже можно. Еще недавно ДНП располагались только на сельзохземлях, сейчас им разрешили появиться в населенных пунктах.
Из плюсов:
- Требований к дачам меньше. Делать техническую экспертизу необязательно.
- В черте населенных пунктов легко зарегистрироваться.
- Цены невысокие.
Из минусов:
- Строить дом обязательно.
- Коммуникации тянуть самостоятельно или кооперироваться с соседями.
- Жить круглогодично сложно. Недостаточно развита инфраструктура.
- Нельзя строить капитальный дом с фундаментом и несущими стенами.
Частные дома по эскроу. Что это значит
Одно из главных событий в сфере законодательства об ИЖС состоялось в самом конце 2021 года — был принят закон № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Этот закон, который вступит в силу 1 марта, распространяет на поселки ИЖС, реализуемые застройщиками, нормы долевого строительства многоквартирного жилья. «Среди главных нововведений — обязанность застройщика ИЖС по формированию объектов инфраструктуры и общего имущества поселка в соответствии с проектной документацией; передача построенных индивидуальных жилых домов только при условии их подключения к инженерным коммуникациям; применение механизма защиты прав граждан с размещением денежных средств на счетах эскроу до ввода в эксплуатацию поселка и его инфраструктуры; обязательная государственная регистрация договоров о строительстве (аналог ДДУ) и применение механизмов проектного финансирования застройщиков», — поясняет заместитель управляющего директора «Дом.РФ» Олег Комлик.
Закон не запрещает строить поселки и без эскроу, но, считают участники рынка, наличие дополнительных механизмов защиты покупателей будет конкурентным преимуществом. К тому же новые правила позитивно скажутся на качестве малоэтажного девелоперского продукта: проекты поселков ИЖС станут более проработанными, отмечает Олег Комлик. «В результате внедрения описанного механизма реализации малоэтажных жилых комплексов гражданам будет гарантирована передача качественного индивидуального жилья, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой», — говорит эксперт. По его словам, это повысит и ликвидность объектов ИЖС как предметов залога по ипотеке — а значит, банки будут охотнее кредитовать покупку и строительство частных домов.
«Закон повысит прозрачность рынка (этому будет способствовать наличие эскроу-счетов), дольщики частных домов получат такую же защиту, как и покупатели квартир в новостройках. И для девелоперов, и для банков это тоже хорошо», — соглашается юрист, партнер ЮК «Генезис» Василий Сосновский.
Что еще изменилось в законодательном регулировании ИЖС
Еще одно знаковое событие для частного домостроения — распространение на земли с назначением ИЖС и ЛПХ (личное подсобное хозяйство) «дачной амнистии», которое позволяет узаконить постройки в упрощенном порядке. Для приватизации объекта ИЖС по этому закону нужно предоставить в регистрирующий орган документы о праве собственности на земельный участок, его технический план, а также декларацию на него. Изменения вступают в силу с 1 марта 2022 года, воспользоваться «упрощенкой» можно будет до 1 марта 2031 года. Эта мера прямо не скажется на объемах строительства — речь идет о получении прав на уже существующие объекты. Но оформление собственности на дома все равно отразится на статистике по ИЖС.
«Государство всеми способами поддерживает индивидуальное жилищное строительство, давая гражданам возможность без особых проблем оформить права на построенные жилые дома», — комментирует изменение юрист, управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Нововведение коснется и застройщиков. Согласно разъяснениям Росреестра, застройщик жилого дома сможет самостоятельно выбрать способ оформления прав на ранее построенный ИЖС — сделать в упрощенном порядке, представив только технический план и права на участок либо направив необходимые уведомления в местную администрацию о начале и завершении строительства.
Ставить объекты ИЖС на кадастровый учет с прошлого года тоже стало проще, напоминает Илья Бахилин. «Теперь заявление о государственном кадастровом учете и госрегистрации права собственности на построенный с нуля или реконструированный объект ИЖС можно подать в форме электронного документа через личный кабинет, не подписывая его усиленной квалифицированной электронной подписью», — поясняет юрист.
Изменения также коснулись согласования местоположения границ земельного участка для ИЖС, добавляет Бахилин. «Теперь его можно провести в электронном виде, но уже при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи у всех участников согласования, включая владельца этого участка, — поясняет он. — Аналогичным образом при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи можно оспорить согласование границ».
Преимущества и недостатки относительно ЛПХ и ИЖС
У каждой из категорий земли есть свои положительные и отрицательные стороны.
| Категория | Преимущества | Недостатки |
|---|---|---|
| ИЖС |
|
|
| ЛПХ |
|
|
Ограничения и разрешенные виды деятельности
Земли ЛПХ:
На землях ЛПХ разрешены следующие виды деятельности:
- выращивание сельскохозяйственных культур для собственных нужд и реализации продукции;
- разведение домашних животных в объемах, не нарушающих окружающую среду;
- строительство и эксплуатация хозяйственных построек и сооружений для нужд ЛПХ;
- получение дохода от сдачи в аренду или продажи продукции и услуг;
- переработка сельскохозяйственной продукции, в том числе на малом объеме производства;
- устройство элементов благоустройства, таких как сады, огороды, теплицы, пруды и другие.
Земли ИЖС:
Индивидуальный жилой дом на земельном участке ИЖС предоставляет следующие возможности:
- строительство жилого дома и подсобных построек (гараж, баня, хозяйственные постройки);
- размещение дополнительных объектов благоустройства (сад, огород, альтанки, детская площадка);
- продажа и сдача в аренду земли;
- проведение индивидуального садоводства и огородничества для собственных нужд;
- получение гражданских прав на землю, включая возможность ипотеки и продажи;
- строительство коммерческих объектов, таких как кафе, гостиницы, магазины и другие.