Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
Налоговый кодекс РФ не предусматривает подачу заявления на ЕНВД одновременно с подачей документов на государственную регистрацию ИП. Это не значит, что применять вмененный налог с момента регистрации нельзя. Надо подать заявление о переходе на ЕНВД в течение 5 рабочих дней с даты регистрации ИП в налоговую инспекцию, которая территориально курирует ваше место деятельности.
Рекомендуем одновременно с документами на регистрацию подавать заявление на применение УСН. А перейти на ЕНВД можно после того, как начнете работать. На это у вас будет так же 5 рабочих дней с момента начала деятельности, отвечающей требованиям ЕНВД.
Вы можете перейти на вмененный доход, если занимаетесь:
- ветеринарной помощью
- бытовыми услугами (перечень определяется Правительством РФ на основании общероссийского классификатора видов экономической деятельности)
- грузовыми или пассажирскими автоперевозками (не более 20 транспортных средств)
- розничной торговлей
- рекламой (только размещение уличной и наружной рекламы)
- общественным питанием
- арендой жилья, торговой площади, служебных помещений, земельных участков (не более 500 квадратных метров)
- мойкой и ремонтом автотранспорта (кроме гарантийного обслуживания)
- услугами автостоянки (кроме штрафных автостоянок)
Существуют и ограничения для использования налога на вмененный доход.
- Медицинские услуги
- Работа в области социального обеспечения
- Аренда заправочных станций
- Торговая или площадь общепита более 150 кв.м. Имеется в виду именно торговая площадь без учета подсобных помещений. При составлении договора аренды необходимо указывать размер торговой площади и подсобных помещений отдельно.
- Среднесписочная численность сотрудников более 100 человек.
- Осуществление трастовых операций.
- ИП не должен быть плательщиками единого сельхозналога.
- Деятельность не должна вестись в рамках договора простого товарищества, совместной деятельности или доверительного управления.
Размер налога на вмененный доход рассчитывается по формуле:
БДхФПхК1хК2х15,
где:
- БД — базовая доходность. Определяется НК РФ и отличается по видам деятельности. Например, базовая доходность для грузоперевозок 6000р. на один автомобиль.
- ФП — физический показатель. Количественная характеристика деятельности: например, количество автомобилей, работников, т.д.
- К1 — коэффициент, определяемый уровень инфляции и утверждаемый ежегодно правительством РФ. Коэффициент К1 в 2024 году год установлен приказом Минэкономразвития от 30.10.2018 № 595 и составляет 1,915.
- К2 — коэффициент, утверждаемый региональными властями и может варьироваться от 0,005 до 1. Чтобы найти ставку данного коэффициента можно обратиться в ИФНС по месту деятельности, посмотреть на сайте налогово
- 15% — налоговая ставка, применяемая для плательщиков ЕНВД.
Какой режим налогообложения выбрать владельцу арендного бизнеса
Что важно знать владельцу арендного бизнеса относительно обоих способов налогообложения.
Уплата НДФЛ
Применение УСН и ПСН не освобождает от исполнения функций по уплате НДФЛ с заработной платы и страховых взносов наемных сотрудников (если они есть).
Налог на имущество
Применение обеих форм налогообложения освобождает собственника от уплаты налога на имущество физических лиц, кроме нежилых помещений, включенных в перечень недвижимого имущества, налогооблагаемая база которых устанавливается равной их кадастровой стоимости.
Налог НДС
Предприниматели освобождены от уплаты НДС, если применяют УСН или ПСН.
Отчетность в налоговую
Предприниматели, купившие патент, освобождены также от сдачи отчетности в налоговую службу.
Если в вашем регионе практикуется приобретение предпринимателями патента при сдаче помещений в аренду, у вас есть выбор, какую форму налогообложения применять в арендном бизнесе.
Нужно лишь учесть параметры помещения (площадь, локация), потенциальный арендный доход владельца и сопоставить его с размером налога при УСН.
Что делать при истечении срока действия патента на сдачу в аренду нежилого помещения?
Когда истекает срок действия патента на сдачу в аренду нежилого помещения, владелец такого помещения должен принять несколько важных шагов, чтобы продолжить сдавать его в аренду. В первую очередь, необходимо обратиться в орган интеллектуальной собственности для продления патента или получения нового.
В процессе продления патента или получения нового, владелец должен предоставить необходимую документацию и заплатить соответствующую плату. При этом, возможно потребуется предоставить информацию о состоянии помещения, его предназначении и условиях аренды.
Если владелец не продлевает патент или не получает новый, то он теряет право сдавать помещение в аренду. В этом случае, возможны различные санкции, включая штрафы или даже запрет на дальнейшую аренду.
Поэтому, приближаясь к истечению срока действия патента на сдачу в аренду нежилого помещения, владелец должен своевременно заняться продлением или получением нового патента, чтобы избежать возможных проблем и продолжать успешно сдавать помещение в аренду.
Как определиться с режимом налогообложения при аренде нежилого помещения
Определение режима налогообложения при аренде нежилого помещения играет важную роль для собственника. Необходимо правильно выбрать налоговый режим, чтобы максимально эффективно использовать доходы от аренды и минимизировать налоговые выплаты.
Варианты выбора режима налогообложения зависят от различных факторов. В первую очередь, нужно учитывать юридический статус собственника помещения: физическое лицо или юридическое лицо. Также, важно учитывать использование помещения: аренда на коммерческие цели или использование в собственном предпринимательстве.
Если производится аренда нежилого помещения на коммерческих условиях и собственник является юридическим лицом, наиболее распространенным вариантом режима налогообложения будет упрощенка или патент. Упрощенная система налогообложения предоставляет возможность уплаты налогов по фиксированному проценту от доходов от аренды, что облегчает учет и уплату налогов.
- Если собственник является физическим лицом и аренда помещения происходит в рамках собственного предпринимательства, можно рассмотреть вариант использования Единого налога на вмененный доход (ЕНВД). При этом, налог уплачивается в фиксированном размере, который зависит от отрасли деятельности и площади помещения.
- Также, собственником может быть индивидуальный предприниматель, арендающий нежилое помещение. В этом случае, можно рассмотреть вариант использования Упрощенной системы налогообложения (УСН), предусматривающей помощь в учете и уплате налогов по фиксированным ставкам.
Важно учитывать, что выбор режима налогообложения при аренде нежилого помещения должен быть основан на конкретных обстоятельствах и учете налогового законодательства. В случае сомнений, лучше обратиться за консультацией к опытному специалисту в области налогообложения.
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
Налогообложение юридических лиц при аренде нежилых помещений в 2024 году
В 2024 году налогообложение юридических лиц при аренде нежилых помещений будет осуществляться в соответствии с действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Субъекты предпринимательства, сдающие в аренду нежилые помещения, подлежат налогообложению на основе налога на прибыль организаций.
Согласно статье 250 Налогового кодекса Российской Федерации, доходы юридических лиц от сдачи в аренду нежилых помещений считаются доходами от предоставления имущества во временное пользование. Такие доходы облагаются налогом на прибыль по общей ставке, которая в 2024 году составляет 20%. Кроме того, при определенных условиях возможно применение налоговых льгот и особенностей налогообложения для субъектов малого и среднего предпринимательства.
Для определения налогооблагаемой базы по прибыли от сдачи в аренду нежилых помещений, предприятия должны учесть все доходы от аренды, а также понести расходы, связанные с подготовкой и обслуживанием арендуемых помещений. Расходы на оплату коммунальных услуг, ремонт, страхование и уплату налогов и сборов могут быть учтены при расчете прибыли и налоговой базы. Также субъекты предпринимательства должны вести учет и представлять налоговую отчетность в соответствии с требованиями налогового законодательства. Регулярная проверка налоговыми органами может быть проведена для проверки верности и полноты представленной информации.
Налогообложение физических лиц при аренде нежилых помещений в 2024 году
В соответствии с действующим законодательством, налогообложение физических лиц при аренде нежилых помещений будет изменено с 2024 года. Эти изменения коснутся налогооблагаемой базы, ставок налога и порядка выплаты. Данные изменения направлены на облегчение налогового бремени для арендаторов и содействие развитию сектора недвижимости.
Согласно изменениям в налогообложении, налогооблагаемая база для физических лиц при аренде нежилых помещений будет определяться исходя из фактической арендной платы. Это означает, что налоговая база будет учитывать только сумму, полученную в качестве арендной платы, без учета дополнительных доходов, таких как выручка от коммерческой деятельности.
Стоит отметить, что ставки налога при аренде нежилых помещений также будут пересмотрены. С 2024 года ожидается, что ставки налога будут снижены с целью стимулирования арендного рынка и привлечения новых инвестиций. Это создаст более выгодные условия для арендаторов и поможет привлечь больше бизнесов в недвижимость.
Правила предоставления объектов в аренду
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Физический показатель
Физический показатель для расчета ЕНВД при передаче в аренду торговых мест любого из трех типов (в стационарной сети без торговых залов, объектов нестационарной сети, объектов общепита без зала обслуживания) зависит от их площади:
- если площадь сдаваемого места менее 5 кв. м, то физическим показателем будет количество сдаваемых мест. Ежемесячная базовая доходность одного торгового места составляет 6000 руб.;
- если площадь сдаваемого места более 5 кв. м, то физическим показателем будет площадь сдаваемого места. Ежемесячная базовая доходность в этом случае составит 1200 руб. с кв. м.
Такие правила установлены пунктами 2 и 3 статьи 346.29 Налогового кодекса РФ.
Ошибка: Перечисление имущественного налога по общей ставке без уточнения региональных особенностей имущественного налога при ЕНВД.
Комментарий: Обязательно нужно сверять данные об уплате налога на имущество при ЕНВД у местных властей. В каждом регионе установлен свой порядок и ставка налога, довольно часто налоговая ставка оказывается ниже общей 2%-ной.
Ошибка: Перечисление имущественного налога за землю, на которой находится коммерческое предприятие, по ее кадастровой цене.
Комментарий: Налог на имущество не взимается с природных объектов, в числе которых и земельные участки.
Ошибка: Неуплата имущественного налога при ЕНВД с офисного помещения на том основании, что офис — только часть общего здания.
Комментарий: Даже если имуществом предпринимателя или ООО является только часть здания, имущественный налог должен выплачиваться. Если помещение берется в аренду, предусмотрена льготная ставка по налогу на имущество.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Кроме налога на доходы от аренды есть налог на сам объект недвижимости. Здесь важное значение имеет тот факт, что имущество ИП не делится на личное и собственно предпринимательское.
Выше мы уже выяснили, что на ОСНО надо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но когда ИП работает на УСН или ПСН, он освобождён от этого налога. Об этом сказано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Правда, у этого правила есть столько исключений, что в большинстве случаев налог всё-таки приходится платить, в том числе, на УСН и ПСН.
Дело в том, что 378.2 НК РФ отменяет освобождение от уплаты налога на объект недвижимости, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, общепит, предприятия бытового обслуживания.
Причём конкретное помещение, с которого надо платить налог, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Сдача объектов в аренду муниципалитетом
Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.
При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:
- для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
- заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
- торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
- для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
- только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
- уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
- стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
- если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.
Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.