Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что необходимо для перепланировки нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Она включает в себя строительство, направленное на изменение конфигурации здания в его пределах. К нему относятся постройка, разборка и перенос внутренних стен и перегородок, а также дверных и оконных проёмов, установление антресолей в нежилом помещении и т.д.
Теперь перейдём к рассмотрению нежилых отдельно-стоящих зданий целиком или их частей. Для них, по большому счету, всё равно, произведена уже перепланировка или ещё нет. В Москве нет Постановления, которое устанавливало бы регламент для их узаконивания. Штрафы здесь никто не выписывает.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Какими законами регулируется перепланировка?
В Москве перепланировка в нежилых зданиях регулируется Постановлением Правительства города Москвы № 432. Также при проведении этих ремонтных работ руководствуются правилами, приведёнными в ЖК РФ, а в некоторых случаях опираются на Градостроительный кодекс.
Провести перепланировку в нежилом здании, однако проще, в этом случае, например, не нужно получать заключение санитарно-эпидемиологической экспертизы.
Эти ремонтные работы нельзя проводить без подготовки проекта. Нарушение этих правил может привести к ухудшению технического состояния помещения, при неправильно проведённом строительстве здание может стать аварийным. Также перепланировку не всегда можно узаконить, и в таком случае владельцу недвижимости придется возвращать все в первоначальное состояние за свой счет.
Можно ли узаконить уже проведённую перепланировку?
Проведение и согласование перепланировки сопряжено с огромным количеством бюрократических работ, ведь сначала нужно подписать проект, потом обратиться за подготовкой технического заключения, а в самом конце собрать и отправить пакет документов в Росреестр, чтобы изменения были внесены в ЕГРН. Многие решают обойтись без этой волокиты, особенно если владелец работал в сфере строительства, например, и как ему кажется, способен провести перепланировку сам.
В этом случае если собственник захочет провести какую-нибудь юридическую процедуру со зданием, продать или сдать в аренду, например, у него возникнет проблема: из-за несоответствия фактических параметров объекта техническому плану оформить договор купли-продажи или аренды не удастся.
Перепланировку можно узаконить, если она соответствует государственным требованиям. Владельцу недвижимости надо будет заказать новый технический план, инженер зафиксирует изменения, и затем нужно отправить пакет документов в Росреестр (такой же, как при оформлении перепланировки с нуля).
Если же при выполнении строительных работ были нарушены государственные стандарты, то перепланировку нельзя будет так легко узаконить, и скорее всего придется возвращать здание в первоначальное состояние. Инженеры компании «СМВ ГРУПП» имеют десятилетний опыт и в случае несогласованных строительных работ помогут узаконить ремонт даже в самых сложных случаях (если стандарты были нарушены, постараются найти способ оформить документы так, чтобы владельцу пришлось по минимуму приводить помещение в первоначальное состояние).
Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
|
Проектная документация: — ТЗК (техническое заключение) от 25 000 — Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 25 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки |
| Согласование ГлавАПУ (Москомархитектуры)
Заказ/Вызов/Получение документов БТИ. от 60 000 |
30-60 | Выход архитектора
Выход инспектора БТИ. |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 45 000 |
Официальные платежи. |
Итак, перепланировка завершена, двигаемся дальше — получаем в МВК Акт приемки помещения. Акт подтверждает, что ремонт выполнен по Проекту и помещение соответствует всем нормам. Если на этом этапе поступят жалобы, МВК ответит, что перепланировка утверждена, Акт ввода в эксплуатацию имеется.
Для получения Акта ввода объекта в эксплуатацию, также необходимо сначала получить согласования в ряде инстанций:
- Организовать выезд кадастрового инженера для переобмера помещения после перепланировки.
- Получить в ОГПН письмо о соответствии выполненных работ нормам пожарной безопасности.
- Получить в УК/ТСЖ/ЖСК справку о соблюдении технических условий.
- Организовать выезд МВК на объект для приемки.
- В некоторых районах города требуется получить бланк Акта и подписать его в строительной и проектной организации, в техническом надзоре, в УК/ТСЖ/ЖС, КГИОП и ГУЖА.
- Подать в МВК на согласование.
Что такое разрешение на перепланировку
Если мы обратимся к законам, то там мы не увидим упоминание о разрешении на перепланировку. Разрешение на перепланировку можно получить только по ходу согласования, для получения этого согласования для вас будет нужно:
- Выдача согласия от всех собственников данного объекта;
- Заказ проекта, который будет содержать в себе безусловно все работы и изменения в планировке помещения в здании, требования безопасности;
- Нужно будет пройти обязательные процедуры, вид этих процедур и их количество зависят от вида и назначения объекта, а также вида работ, которые на нём будут проводиться;
- После окончания работ требуется пройти все необходимые процедуры для узаконивания изменений в параметрах помещения или здания.
МЖИ может рассмотреть проект и иные документы на перепланировку как в жилых, так и в нежилых помещениях многоквартирного дома. Для того, чтоб вы удачно имели возможность получить разрешение мосжилинспекции, вам необходимо подать следующие документы:
- Согласие собственников в письменной форме;
- Техническое заключение, которое будет подтверждать безопасность работ для несущих конструкций дома;
- Протокол собрания абсолютно всех собственников дома;
- Заявление о согласовании;
- Документы, которые будут подтверждать право на квартиру или помещение;
- Копию технического плана объекта из БТИ.
Если для вас требуются гарантии при получении разрешения на перепланировку то вам стоит обратиться в нашу компанию. Наши услуги:
- Мы несомненно поможем определить, какие работы будут разрешены при перепланировке конкретно в вашем случае;
- Изготовим проекты и соберём всю необходимую документацию;
- Несомненно поможем окончить все обязательные согласования, и добиться разрешения на перепланировку;
- С нами вы пройдете учёт и сможете оформить выписку ЕГРН.
Мы беремся даже за самые сложные ситуации. Ежели вы хотите узнать подробнее о наших услугах, то вам стоит обратиться для предварительной консультации.
|
№ п/п |
Услуга, документ |
Стоимость |
|
1 |
Проектирование перепланировки |
от ХХХХХ руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ) |
|
2 |
Сопровождение согласования перепланировки |
от ХХХХХ руб. |
|
3 |
Изготовление технического плана |
от ХХХХХ руб. |
|
4 |
Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ |
от ХХХХХ руб. |
|
5 |
Оформление технического заключения |
от ХХХХХ руб. |
Оформление перепланировки нежилого помещения по проекту в многоквартирном доме
Порядок согласования проекта в жилом доме подразумевает выдачу юридического документа соответствия выполненных ремонтно-строительных работ всем нормативам.
Документ, который юридически подтверждает, что все работы выполнены согласно действующим законодательным нормативам и полностью соответствуют проектной документации, называется «Акт о завершенном переустройстве/перепланировке помещения». Он оформляется путем визуального осмотра площади инспектором Мосжилинспекции.
По ходу проверки приемочная комиссия проверяет:
- соответствие реальных работ проекту;
- доступ к общедомовым инженерным коммуникациям;
- наличие Актов проведения скрытых работ;
- корректное ведение журнала строительных работ.
Если нарушений не выявлено, инспектор составляет Акт перепланировки в трех экземплярах.
Документ приобретает юридическую силу после подписания следующими лицами:
- собственник или его доверенное лицо;
- представитель разработчика;
- подрядчик, проводивший строительные работы;
- представитель Мосжилинспекции;
- руководитель Мосжилинспекции.
Окончательное утверждение официально завершается получением одного экземпляра Акта в «Едином окне» Мосжилинспекции. Осталось только внести необходимые изменения в кадастр и Росреестр.
В определенных ситуациях может быть получен отказ в выдаче «Акта о завершенном переустройстве и перепланировке». Обычно это происходит если:
- неправильно заполнены или отсутствуют акты о скрытых работах;
- имеются существенные отклонения от первоначального проекта;
- отсутствует разрешение на работы;
- имеются нарушения пожарных или санитарных норм;
- перекрыт доступ к общедомовым коммуникациям;
- некорректно заполнен журнал производства работ.
Что считается перепланировкой нежилых помещений
Перепланировкой считаются работы по изменению схемы помещения. Внесенные изменения вносятся в технический паспорт недвижимости. Для нежилых помещений наиболее распространенными работами, подпадающими под категорию перепланировки, являются:
1. Перенос и демонтаж не несущих стен и перегородок.
2. Создание ниш, внутренних полостей, окон с нарушением целостности первоначальной конструкций.
3. Возведение дополнительных строений в качестве пристроек к существующим помещениям.
4. Возведение стен и перегородок для раздела помещения.
5. Сооружение дополнительных дверных проемов и окон, замуровывание действующих дверных проемов и оконных ниш.
Указанные выше работы попадают в категорию “перепланировка” и требуют получения специального разрешения. Получение разрешения – обязательная процедура, требующая соответствующего пакета документов и проекта работ. Разработку проекта должен осуществлять квалифицированный специалист, обладающий опытом и знаниями в области норм и ограничений, введенных государством на перепланировку нежилых помещений. Необходимой квалификацией обладают сотрудники солидных компаний, специализирующихся на работах и операциях с недвижимостью (ООО «Граунд».)
Особенности узаконивания перепланировки с изменениями в несущих конструкциях
Такие ситуации являются самыми сложными. В большинстве случаев придется обращаться в суд. Это связано с тем, что вмешательство в несущие конструкции может сказаться на безопасности всего здания. Обязательно потребуется получить техническое заключение, что вмешательство в конструкции не нарушило их несущие функции. В этом случае эксперт дает заключение, что изменения не нарушают требования к безопасности.
Даже при наличии положительного заключения экспертов узаконить такую перепланировку через муниципалитет получается не всегда. Чаще подобные вопросы решаются через суд. Вам потребуется доказать, что изменения не угрожают безопасности. Если доказать не получится, придется восстанавливать несущие функции измененной конструкции за свой счет.
В сложных случаях обращение в суд – это единственный способ узаконить изменения. Но нужно понимать, что судебное разбирательство не является гарантией того, что суд встанет на вашу сторону. По судебной практике суды часто встают на сторону администрации и отказывают в узаконивании перепланировки.
Перечень документов для перепланировки нежилого помещения
В перечень документов, которые нужно предоставить для согласования перепланировки, также входят заявление и правоустанавливающие документы на недвижимость. Все собственники объекта должны быть согласны с запланированными работами. Если собственников у нежилого помещения несколько, все они должны присутствовать в администрации при подаче заявления. Если это невозможно, они дают заверенное нотариусом согласие на проведение перепланировки. При этом администрация имеет право запросить дополнительные документы. Например, для согласования определенных видов работ может потребоваться поэтажный план.
Документы на получение разрешения на перепланировку нужно подать лично в департамент градостроительства администрации города (улица Карла Маркса, 95, единая канцелярия), а также через МФЦ или направить в электронном виде через портал госуслуг. Специалисты рассмотрят поданные документы в течение 45 дней.
Если администрация принимает положительное решение, собственнику выдают разрешение на перепланировку. Срок действия разрешения устанавливается до одного года. За это время вы должны завершить все запланированные работы.